“全国首现房产变身理财产品楼盘 试水房产金融化”

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《证券日报》记者从珠江·四季悦城项目获悉，购房者购买该项目的写字楼产品后，可以将房产自主转卖给珠江房产选择的第三方理财企业，届时无论有无降价，购房者将获得原房款的10%的利润。

开发者为了获得市场份额，加速现金返还，进行着奇特的销售。 9月24日，珠江房地产表示，将为购房者提供房产，变身理财产品转卖渠道，赚取原房款10%的利润，全国楼市首次出现“房地产金融化”楼盘。

据《证券日报》记者走访当地的珠江房地产旗下珠江四季悦城项目介绍，继“零首付”、“降价差价填补”、“七折利率购房”等多种促销手段后，珠江房地产再次提出营销奇策。

“购买珠江四季悦城项目办公楼产品后，从企业“房地产金融化”计划上市之日起至项目分拨时期，购房者欲转让或出售所购房产，可以与珠江房产签订理财协议。 珠江不动产委托指定的第三方理财企业转卖，在原房款上追加10%托管销售。 》珠江·四季悦城项目营销负责人向《证券日报》记者透露。 当然，如果市场价格高于收益，购买者可以选择持有或自行出售。

对此，一位业内人士向记者表示，这意味着房地产将转型为理财产品，其年化收益率将达到10%。 但是，购买者也必须承担一定的投资风险。

变身为不动产管理产品改变收益

“此次‘房地产金融化’计划只对比珠江四季悦城项目中的商业办公楼珠江银座国际中心，并非珠江房地产北京所有项目都有参与。”珠江房地产相关人士向《证券日报》记者表示，整个项目的建筑面积约为39万平方米 据悉，此次上市的写字楼产品珠江国际银座中心建筑面积约4万平方米，商品价值约6亿元，从9月24日开始挂牌，均价22000元/平方米。

相关人士表示，购买该写字楼产品后，购房者可以将房产本身作为投资产品出售，珠江房产委托第三方理财企业，在购房前6个月至购房日期间，按原房款加价10%进行主机销售。

珠江·四季悦城项目营销负责人向记者算账。 此次上市首付12万元的珠江银座国际中心是位于亦庄地区的项目，该产品与住宅和普通50年产权产品不同，按地区办公楼平均租金每天每平方米2.5元计算，加上注册企业租金收益达到14万元 这样的租金收益是该地区普通住宅涨价收益的4倍，普通办公室产品的2倍。

此外，该营销人员表示，如果交房销售时，市值浮高，购房者选择继续持有或通过其他销售渠道转卖，以获得更高的投资收益市场稳定或略有下跌

“我们办公楼的分期付款期限是每年10月。 现在买下我们的办公楼产品的话，一年后就可以转卖了，可以稳定盈利10%。 这项政策实际上为购房投资者提供了零风险的投资渠道，可以规避理财风险，使项目受益。 ”上述营销负责人进行了说明。

换言之，这是将房地产变身为理财产品，通过产权转移、理财投资理念和模式获取收益的“房地产金融化”手段，但投资全过程由专业资产企业代为操作。

试水“房地产金融化”促销

值得一提的是，两三年前，“涉矿”是房企转型的潮流，而现在房企在彩票、保险、金融服务等轻资产行业“押宝”转型。 万科在网上以资产管理、彩票、世界联合银行的变革为抓手进行金融服务。 据统计，目前包括绿地集团、华润地、鲁能集团、中国泛海等多家大牌在内的多家房企通过参与投资等各种跨境方式深入参与了保险、证券、基金等金融业。

与这些房企不同，珠江房地产进入金融业的方式是开发房地产理财投资产品，即结合实体楼盘和风险资金，用“房地产金融化”的方法推进项目销售，并依托母公司旗下的珠江投资集团，寻找第三方理财企业的主机销售， 但从整体来看，它仍然是房地产投资的实体，但这也许能稍微撬动蛰伏期的私募股权投资。

毕竟，目前从银行存款的利息水平来看，定期一年的存款收益在3%左右。 市场上大部分理财产品，如果购买年收益最高只有6%左右的珠江房地产商业写字楼产品，消费12万元首付，将获得10%的利润。

值得观察的是，一些业内人士质疑珠江房产委托的第三方理财企业如何能保证在交房时顺利转让房产。

对此，珠江房地产商向记者表示，由于该写字楼项目是以京东商城、阿里巴巴为代表的大型电子商务公司、亦庄地区制造、研发公司指定招聘的供应商的办公楼，珠江房地产已经与众多潜在买家进行了咨询合作，房地产顺利销售。

此外，由于该项目层出不穷的营销奇招，引发业内人士不少质疑，这只是噱头吗？

对此，《证券日报》记者从珠江房地产内部表示，此次可将房地产交给第三方理财企业转卖的房源共有50个名额，之后将根据客户反馈情况决定是否加息。

该人士表示，珠江、四季悦城项目将于年10月首次开盘，截至目前已实现销售额35亿元，成交均价24800元/平方米。 并且，5月推出“零首付”等营销手段后，“项目实现交易额约8亿元，成交均价25000元/平方米”，目前整个项目的滞销价约为38亿元。

“相对于其他开发商割肉降价以牟取利润的手段，珠江房地产的一系列促销手段，无论是“降价风险”还是“七折利率购房”，包括这次“房地产金融化”手段，实际上都是在珠江内部的资金流动之术，房价 ”一位业内人士对本报记者直言不讳。