“180万的房子首付3成 实际首付90万”

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记者汤白露实习记者尚希昨天( 4月20日)下午1点，北京房地产中介置业顾问陈艳来不及去吃午饭，在5号线天通苑南站出口一动不动地等待。

“现在房源在增加，业主正在加速销售，所以企业有义务加班促销。 ’陈艳对《每日经济信息》记者说。 她所在的房地产中介店位于距离地铁入口800米的小区。

在她提供的多套房源中，最大的户型面积为253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。 根据报价，最小的100平方米两室一厅的平均价格为1.8万/平方米，总房费为180万元。

《每日经济信息》记者就该房子进行咨询时，陈艳说:“如果通过贷款购买了该报价为180万元的二手房，购房者需要多支付88万元的各种费用，其中贷款利息占大部分。

总的来说，这180万元的购房人最终需要支付268万元。 而且至少需要准备90万元现金，办理贷款手续。 不这样的话就不能成交。

180万是如何“畅销”到268万的？

在这100平方米的房子里，购买者为什么要额外支出88万元的费用？

“增加的88万元是指包括名义变更手续费、契税、贷款利息、土地出让金在内的各种其他费用，其费用来源非常明确。 ”陈艳说。

首先是贷款利率。 办理100万元贷款时，分20年偿还。 目前的二手房贷款利率在6%左右。 根据这个计算，需要支付60万元的总利息。 “每月应支付的月金额为6627元，如果不提前还款，则需要连续支付20年。 也就是说，需要支付约160万元。 ”陈艳说。

其次，由于天通苑是经济适用房，需要支出10%的土地出让金。 也就是说，180万元房款的10%=18万元。 第三项是契税，有可能按3%的比例缴纳。 也就是说大约5.4万元。 第四项为中介费，按总房款的3%缴纳，约5.4万元。

经过上述仔细计算，《每日经济信息》记者终于明确了购房者应支付的总房款。 这比估计的180万元至少多付了88万元。

“本来国家要求业主共同分担贷款利息以外的部分税款，但按照现行惯例全部由买家承担。 实际上业主也可以分担一部分费用，但问题是如果是的话，报价不仅仅是180万元。 这个报价加上业主承担的部分费用，其实是一样的。 ”。 陈艳说:“购买这个报价的180万元的房子，购买者必须准备至少90万元的现金才能办理购买的贷款手续。” 据介绍，购房者可以先将40万元存入业主账户，在银行冻结后办理后续支付手续。 “当然，这笔资金越多越好，但至少需要20%以上。 这样业主才能信任买家。 ”第二步，企业雇佣第三方来判断这所房子，通常会低于市场价格。 陈艳说，这100平方米的房子市值180万元，但断定为140万元。

第三步，银行按判断价格的70%放贷后，房东需要收取实际房价的82万多元，扣除已经支付的40万元，购房者需要支付剩余的42万元。

“按照这三个步骤交纳现金后，中介企业负责办理过户手续，但要收取总房款的3% (也就是5.4万元)的手续费。 ”陈艳说。

按照上述步骤计算，购房者必须至少准备90万元现金才能办完这所房子的贷款手续。

成交量减少房源增加

“相对于通州，目前天通苑的房子其实处于低估阶段，通州以前最高销售到2.8万元/平方米，这里的 ’大恒基的一位销售经理对记者说，如果是150平方米的大户型，可以以均价1.3万的价格成交。 如果是100平方米的户型，至少不能低于1.6万元。

但是，记者了解到，天通苑周边二手楼盘(如奥北中心，明天第一城)的报价已高达2.5万平方米。 “2.5万是50~60平方米的小户型，大户型目前不会到这么高的价位。 ’大恒基据上述销售经理介绍。

对此评价，陈艳表示赞同。 最近两个月来，房子急剧上涨，成交量也持续上升，但由于国家坚持调控措施，最近两周的成交量有所下降。 我每天至少能接到两家以上的上映业主。 这个速度比两周前增加了很多。 通州也出现了大幅度降价促销的消息，炒面店也出现了抛售，这是必须要面对的事实。 目前，天通苑附近的房源有数千套，其中数百间套房正在紧急出售。

用抵押买套房的风险会增大

“现在买房子，最好的方法是不要一次性双重支付。 否则，支付的其他费用太贵了，有点不合算。 ”陈艳说。 根据

，首付需要达到90万元以上，所以这个门槛会将大部分买家锁在门外。 首付付得太少的话，名义上就是买房了，但是该付的利息比其他费用要高，“因为花了很多冤枉钱，所以租房比较合算。 ’陈艳表示，许多购房者通过房贷购买第一套房，通过银行贷款购买第二套房。 “但是，现在这种方法有非常大的风险。 因为，这些炒菜店很难插手。 ”

据她所说，目前的政策法规只是暂时的，“按照往年的惯例，今年6月以后，房地产交易的高峰期到来，到时候才能真正认清形势。 ”。

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