“国五条地方细则周末或密集出台 二手房交易仍火”

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随着接近3月底，各地《国五条》的实施细则和本周末密集公布，为了赶上政策的“末班车”，各地二手房交易依然火爆。 但专家认为，地方版《国五条》出台实施后，房地产市场将迎来“冷静期”，后期调控需要继续细化，针对不同地区、不同购房者群体实施对比措施，防止误伤。

房地产商忐忑不安地享受着“最后的盛宴”

28日，济南市房地产交易大厅依然人满为患，等待业务的市民比比皆是。 “前一天晚上11点多的时候也有人排队，但今天早上6点就排了300多天。 ’说起变更房子名义的紧张程度，稍微排队的人都露出为难的表情。

根据济南房地产部门的数据，3月前三周济南二手房交易量达到7000多套，比平时三个月的交易量还要多，创下了济南二手房交易量的新高。 根据中国指数研究院的数据，今年第12周监测的41个城市中，38个城市本周和月平均成交量比去年同期有所上升。

对房地产商来说，这是“盛宴”。 济南孚瑞房地产经纪有限公司董事长高春慧表示，为了免除二手房交易所得20%的税费，交易双方都抓住了《国五条》实施细则出台前的最后机会。 “一些业务员一个月的成交量达到700多万元，总佣金额达到15万元。 ”

面对这场“盛宴”，房地产商有些忐忑。 “细则正式公布实施后，二手房交易量一定要下降。 这是一种提前透支。 ”高春慧说，此后，中介企业将过着艰苦的生活，迎接领域的洗牌。

今年“两会”期间，住建部相关负责人表示，预计3月底将出台地方版《国五条》的实施细则。 25日晚，广东省率先公布实施细则，北京、山东等住建部门也表示正在抓紧制定。 据业内分析，地方版《国五条》或多或少已经准备就绪，只等月末集中发布。

房地产市场处于“冷静期”或即将到来

去年下半年以来，房地产市场呈明显“回暖”趋势，特别是2月70个大中城市新建商品住宅价格较上月下降的城市只有一个，上涨的城市达到66个。 业界预计，《国五条细则》实施后，市场将迎来“冷静期”。

财经评论家叶檀(微博)认为，“国五条”入市后，各地二手房交易进入高峰，是为了规避税收价格带来的刚性诉求大爆发，也是从去年下半年开始房价持续上涨的原因。 20%的征税正式落地后，各地二手房交易将进入真空期。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，《国五条》细则出台后，不仅二手房成交量迅速下降，二手房成交也将暂时下降。 因为，前期二手房供应量的集中增长，一定程度上满足了购房诉求的一部分，房市必然面临“冷静期”。

面对可能到来的二手房交易低谷，房地产商如何度过？ 高春慧说，市场上一般都有下跌，最近的好行情也是为了度过今后的难关，“准备好了粮食”。 “一点点的卖主为了不花高额的税金，有可能从出售转贷到租赁，从而有可能扩大租赁市场。 ”李铁冈说。

对于新建商品房来说，《国五条》细则的影响要小得多，行业内如果拆解今后被认为较高的二手房交易价格，将迫使刚买的人转向新建市场，在上市房企年报和业绩证明会上，很多公司都在提高全年的业绩预期。

房地产调控需要更加精细化

虽然各地叫嚣着《国五条》实施细则，但从广东省的情况来看，最后如何实施“20%税政策”还需要细分。 业内人士认为，为了房地产市场的长期健康快速发展，需要从“国五条”的具体实施措施到房地产调控的方向，再到公司经营不断细化。

长期以来，增加普通商品房的供给仍然很重要。 中国指数研究院高级分解师许琳表示，未来10年，中国人均居住水平明显上升空期间，除不断增加的城市人口外，据初步测算(不考虑投资性诉求)，未来10年商品住宅诉求约120亿平方米。

国土资源部22日的数据显示，从去年1月至2月，全国住宅用地供应1.54万公顷，比去年同期增长45.1%，同比增速由负转为正。 合辉(中国)山东分企业市场研究总监督许传明等行业专家认为，去年许多房地产公司开始“脱库”，今年年初提高地力是正常现象。 房地产市场也要增加一般商品房的供给，从根本上抑制房价。

除了增加供给，一些行业人士还认为，我国房地产市场已经开始分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果不好。 数据显示，大部分城市房价上涨，但鄂尔多斯、温州等地房价似乎明显下跌。

对于房地产泡沫显著、房价上涨过快的城市，叶檀认为以抑制为主的需要快速发展的中西部中小城市，对于负债率高的城市，房地产调控应该“温柔”。 在一些房地产泡沫被打破、实体经济陷入困境的城市，不需要高压政策，只能静静聆听房地产跌入谷底的声音。

山东师范大学房地产研究中心主任程道平认为，公司经营也需要精细化，除住宅房地产外，房地产公司还可以适度介入商业房地产、旅游房地产、养老房地产等行业，从细分市场获得市场。