“房屋租赁市场乱象频出 专家：应树立合理的出租税收制度”

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每月5500元，一年6.6万元。 这是北京市民李先生租的房子的年价。 这所房子的租金是每月5000元，每年6万元。

年初，小李在中介企业找到了这所房子，觉得离工作地点很近，价格还不高，所以决定住在这里。 当时的房租是每月2800元。 之后，中介企业的工作人员告诉李先生，一年签一次租赁合同。 如果不能接受这种方式，就不借给她。

李先生的这个经历不是一个例子。

最近，在中国社科院财经战术研究院主办的“财经战术年会”上，十一届全国人大环资委主任委员、原建设部长汪光焘表示，房屋租赁市场上，租户权益大多仍得不到保障，中介想涨就涨，急需

出租人的权益得不到很好的保障

李先生是北京市西城区事业单位的员工，8年前随丈夫从外省调入北京。

当时，她的远亲正好有房子空，所以虽然离她的工作地点有点远，但最终还是没花钱住。

在接下来的几年里，小李也和丈夫商量了买房的事情，但是看到房价一直在上涨，就很难下决心。

但是，计划总是赶不上变化。

新年刚过，小李的亲戚急需花钱，不得已只好把小李住的房子卖掉。

到了这个时候，李先生意识到他们错过了买房的时机。 她在北京市望京地区喜欢过小三口之家。 2008年每平方米不到1万元，到了年成了每平方米3万元以上。

年3月的一天，小李进入了某房地产中介企业的一家店。 员工很热情，首先带她去了新小区，看到了小小的两居室，但装修得很好。 李先生对这所房子很满意，但我觉得价格太高，说回去想想。

第二天，李先生给经纪人打电话，说打算租这所房子，还想再看。 结果，对方说，这所房子很快，第一天晚上就已经租出去了。 经纪人带她去的第二间房子很旧，墙皮经常还掉，光线也不好。 李先生直接表示不满。

看到第三间房子的时候，经纪人告诉她，春节后是找房的旺季，所以必须尽快决定。 刚吃完午饭，中介打来了电话。 还有两家看到这所房子，都说都有租的意思。 当天下午，李先生与中介企业签订了租赁合同，每月2800元，但租赁期限只有到那年年底。 据中介说，如果想继续租房的话，一年只能签一次。

考虑到搬家的麻烦，李先生只能看着此后几年房租持续上涨。 年月额3500元、年月额4200元、年月额4600元、年月额5000元。

现实中，大城市的农民工、新就业大学生等人群，首要的是租房处理住房问题，房屋租赁期短，房东和中介机构自然会面临擅自提高租金等问题。

年12月28日，在中国社科院财经战术研究院主办的“财经战术年会”上，汪光焘表示，我国房屋租赁市场十分活跃，但不发达、不规范，“租户的权益仍然没有保障。 中介想涨价就涨价，想快点就逼”。

“住房租赁市场亟待规范。 ”汪光焘说，这是我国房地产市场的“短板”，应该加以补充。

对此，中国社科院财经战术研究院院长助理、研究员倪鹏飞向《法制日报》记者表示，我国目前的租房市场仍不规范，“黑中介”、假房东、房东挂牌不少，“霸王条款”、无理加价、房租欺诈、

租赁市场存在缺乏刚性的法律制度

在李先生看来，房租上涨是有目共睹的事件。 另一方面，北京的房价急速上涨，房租水涨船高也是常识。 两者要么是中介说房租的价格，要么是房东说的，自己没有商量的余地。

李先生曾和中介谈过想租几年，中介确定不会为她打破“领域惯例”。

偃鹏飞认为王光焘对住宅租赁市场快速发展的重要性和目前租赁市场的解体非常认同。 中国的城市化正处于加速期，由于职业等空之间的频繁变动，很多人口和家庭都有租赁诉求。

偃鹏飞表示，城市居民家庭住房费可以通过两种方式实现。 一种是购买所有权有录用权按自己的费用录用，一种是不享有住房的所有权，通过租赁获得住房录用权按费用录用。 而且，房屋租赁市场是房屋市场的重要组成部分。

但倭鹏飞表示，目前的房屋租赁市场制度和市场体系还不完善，正规租赁市场动荡，非正规租赁“黑市”盛行，严重影响了租赁双方的权益，限制了租赁市场的快速发展。 另一方面，中低收入家庭、年轻家庭、外来人口的住宅很难，另一方面，住宅存在结构性空放置问题。

偃鹏飞认为，原因之一是租户缺乏好处保障制度。 对于租赁期、租金价格、租赁期租户的许多权益，没有确定硬性约束力的法律规定，租户的收入、尊严、基本权益得不到比较有效的保证。

“认知有错误，没有充分认识到租赁住宅存在的重要性和合理性。 由于促进经济快速发展的想法，以及基于以前流传下来的观念的束缚，使得商品房开发、销售、费用成为快速住宅发展的关键。 ”倜鹏飞对《法制日报》记者说。

另外，年对外发布的《中国房地产快速发展报告(()》(房地产蓝皮书)也认为，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题。 一是在机制体制方面和相关法律方面还必须完善。 二是房地产中介机构在服务上存在不规范、无序竞争的问题三是租赁市场存在监管不到位四是租赁市场缺乏专业租赁服务化的公司没有形成规模特征和市场企业品牌，市场整体供给还是以散户状态为主。

“房屋租赁市场发展相对滞后，缺乏相应的体制机制建设和规范监管。 ’房地产蓝皮书呢。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，还是必须推进相关立法，通过法律法规确定当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。

制定专门的住房租赁市场法律

在“财经战术年会”上，汪光焘提出房地产市场必须有序培育租赁市场，但租赁市场秩序的快速发展和规范化，需要加快住房租赁市场的立法。

年以来，中央确定迅速发展住房租赁市场，建立购买租赁住房并举的住房制度。

年6月，国务院办公厅发表《关于培育住房租赁市场加快发展的若干意见》，目的是规范住房租赁市场的快速发展，促进我国住房市场从以销售为主的租赁向租赁的转变。

“必须加快住房租赁市场的立法。 》根据年12月14日召开的中央经济实务会议。

那么随之而来的问题之一就是应该如何建立规范我国房屋租赁市场的专门法律法规

对此，偃鹏飞首先提出建立商品房“承租人保护、承租人市民待遇”的制度。 制定承租人保护制度，实行长时间合同制度，规范住房租赁的操作规定； 进行承租人的市民待遇。

偃鹏飞认为，第二，建立鼓励个人和企业租赁住房的制度体系、制度合理的租赁税制，严禁不合理收钱的简便规范的住房租赁制度，取消预售制，鼓励开发企业开发、保有、向租赁转型，实现专业化、社会化

“再次，建立中介领域的自净机制，建立民间信用新闻体系，完善领域协会自律制度； 健全新闻披露制度，完善中介领域规则，建立严格的违法违规处罚制度，完善监管体制。 ”倜鹏飞说:“最后，完全租赁市场税收制度。 明确、合理、规范住房租赁市场的税收制度或减免标准，包括与租赁住房有关的所得税、房地产税或增值税。 ”

对房屋租赁市场专项法进程来说，一个有利的消息是，在最近召开的全国住房城乡建设实务会议上，全年的实务任务之一是“加快推进房屋租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁公司快速发展，努力建立租赁房屋购买制度”。