“国务院调查组摸底楼市调控成效 房价下跌预期渐强”

本篇文章5863字，读完约15分钟

在新《国八条》公布近2月之际，据中国证券新闻记者介绍，国务院近日派出8个调查组，分全国各地详细了解以前公布的楼市调控效果。

无独有偶，相关部委的管控措施也在稳步落实。 国土资源部日前派出专门的研究小组，对各地用地情况、地价水平进行调查监测，坚决防止新的“地王”的发生。 根据国家发改委22日发布的最新通知要求，从5月1日起，商品房销售将实行一系列标价。 商品房经营者不得一次性重复公开所有销售房源，应当按照申报价格定价销售。

在这一背景下，许多城市楼宇开始明显降价，房价下跌的“拐点”预期逐渐加强。 相关人士表示，目前今年也不太可能扩大房地产税试点。

掌握政策的执行情况

消息人士透露，国务院已派出八个调查组，分各地了解楼市调控效果。 “调查结果汇总后，国家相关部门将公开。 要点可能仍然是强调房地产市场调控的认真性，切实稳定房地产市场的价格。 ”据相关人士介绍。

中国证券报记者从国土资源部获悉，国土部没有参加上述楼市探底调查活动。 但是，在今年的“两会”期间，国土部已经派出了专门的调查小组，到许多省份了解房地产用地的情况和价格，敦促各地严防“高价地”的出现。

住房和城乡建设部相关负责人日前表示，目前许多城市正在制定房价控制目标和标准，住建部敦促各地在一季度公布其目标。

目前，除房价涨幅控制目标已经出台的银川、太原、贵阳、郑州等城市外，广州、杭州、北京、天津等大中城市还将在本月底前公布房价涨幅目标。 分析师表示，由于新《国八条》的调控措施尚未完全落实，目前楼市调控以巩固调控成果为主。 随着各大中城市基本出台相关的“限购”政策，未来一段时间内将迎来房价调控目标的“密集期”。

“正牌”公开透明

根据国家发改委22日公布的《商品房销售商品标价规定》，从5月1日起，商品房销售将实行一系列标价，确定公示代理收入和物业服务收入。 商品房经营者不得一次性重复公开所有销售房源，应当按照申报价格定价销售。

连锁房地产市场部首席拆船师张月认为，“定价”可以有效引导开发商制定合理的价格，加快开发商的开盘，提高供应量，稳定市场价格。

“此前很多开发商分为单元和楼层进行销售，但价格经常会根据销售情况而上涨。 另外，很多项目的售价不透明，相关的利益集团往往能拿到更优惠的价格。 发改委提出的这项规定，不会加剧类似的现象。 ”分解者指出。

一位房地产公司相关人士认为，国家发改委目前要求开发商重新申报、备案涨价，但其政策效果只是短期的，该条并未写入《商品房销售定价规定》。 另外，不能排除一些房地产企业采用虚高定价、暗中打折的情况进行销售，顾客不容易知道这一点。

“北京等许多城市现在都采取了与价格相称的方法。 否则，无法通过交易管理系统进行申报。 未来房地产市场的走势要看供求关系。 ’铁地产市场开发部部长楼英瑞认为。

房价“拐点”预计将得到加强

关于未来的调控趋势，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房地产调控政策今年还将继续。 地方政府加强责任、持续抑制投资性诉求、保证普通住房供给等政策重点在新《国八条》中得到了更加确定的强调。 货币政策方面，今年货币政策也很紧张，每次加息对房地产市场的影响有限，但累计加息对房地产市场的影响不容忽视。

北京市发展改革委副主任卢映川认为，目前北京市的限购政策没有从根本上影响经济产业的快速发展，执行时间由调控效果决定。

秦虹还认为，房地产税试点将永远不会试点，在对试点情况总结经验后，房地产税有可能从新购逐渐参与库存购买，税率适当调整也是必然趋势。 新“国八条”和房地产税两个政策结合后，将对市场预期产生一定的影响。

另外，中国证券报记者表示，在上海和重庆开始房地产税试点后，目前相关城市和部门正在密切监控实施效果，这需要一个过程。 相关人士表示，目前今年也不太可能扩大房地产税试点。

在相关监管政策一点也不放松的背景下，许多城市的房价正在放缓。 戴德梁行公布的报告显示，2月全国楼市受房地产试点、扩大限购范围、信贷紧缩等政策协同效应的影响，迅速进入冰河期。 其中，一线城市和二线城市的成交率分别比上个月下跌64.6%和18%，以前高企持续的一线城市的房价有可能迎来“拐点”。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，最晚到5月，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将下跌，即房价将“拐点”。

“目前，对房地产市场影响最大的还是限购。 但这并不意味着未来楼市将趋于悲观，预计中国房地产领域至少有10-15年的朝阳期。 ”一家大型房地产公司的人说。

根据新《国八条》的要求，3月底将是各地发布房价抑制目标的“最大限度”。 除银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二线城市已经出台房价调控目标外，一线城市的房价调控目标不仅“千呼万唤”，很多城市还处于“纠结”中。

少数城市率先发表

虽然新《国八条》细则适用的城市已经有30个，但目前银川、太原、佛山、贵阳、昆明等少数二三线城市率先公布了房价调控目标，多以gdp和人均可支配收入的增长为参照物。

新《国八条》提出，“全年在各城市生活的人民政府应当根据当地经济快速发展目标、人均可支配收入的增长速度和居民住房支付能力，合理明确本地区全年新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布。” 要求各地制定房价调控目标，在以往的楼市调控中尚属首次。

银川2月公布的房价调控目标是，银川年新商品住宅价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入增长幅度以内，不到去年同期的10%。

3月18日，太原规定全市新建商品住宅年价格涨幅不超过全市年gdp和人均可支配收入增长水平。

佛山近日发出通知，要求今年新建住房价格涨幅不超过本年度gdp增长速度。 贵阳的目标是将新建住宅的价格上涨控制在去年的全国平均值以下。 昆明规定房价涨幅不得超过人均可支配收入的增长水平。

中国证券报记者表示，在房价调控目标公布的城市出现了两个标准。 一是以当地年平均可支配收入增长率以下为基准。 一是以去年全国住房增加平均值以下为基准。 一线城市也有可能采用这两个指标来确立房价调控目标。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为:“如果房价涨幅能控制在5%到3%以下，确实如预期。”

一线城市很“纠结”

目前，许多城市对房价的调控目标还处于“纠结”之中。 目前最难明确的是北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供需关系更加紧张的一线城市。

业内人士分析，一线城市调控目标“难产”的原因是地方政府调控房价的手段不多，流动性过剩、贷款利率不是地方政府可以控制的，目前只有限购、批证等行政手段。

更重要的是，业内人士认为地方政府患有“土地财政依赖症”。 以上海为例，上海土地出让金占财政收入的比重越来越大。 2005年上海土地出让金为248.3亿元，占总财政收入的17.3%； 2006年的数字略有下降，为16.4%； 2007年上升到22.6%，在经历2008年金融危机后的2009年，全年土地出让金为1024亿元，占总财政收入的40.3%。 年超过了50%，达到了历史最高的53.2%。

尽管在过去十年中多次进行了房地产市场调控，但上海房地产价格保持上涨势头，推动房地产价格上涨的地价总体呈上涨趋势，土地财政实力抗房地产价格上涨强劲。 根据中国房地产新闻集团提供的数据，2004年国土部规定以申办转让经营用地后，上海宅基地的价格呈波状上涨趋势。 2005年上海宅基地成交均价为3127元/平方米2006年降至1811元/平方米2007年均价为3828元/平方米2008年受金融危机冲击宅基地均价下跌3393元/平方米。 在之后的两年里，上海宅基地价格爆炸性上涨，2009年为7143元/平方米，年平均价格达到10574元/平方米。

业内人士表示，只有结束土地财政，增加保障性住房供给，使商品房金融化，房地产退出投资行业，楼市调控才能切实到位。

中国证券新闻记者近日访问北京部分楼盘，发现“北京十五条”实施一个多月来，房地产市场交易清淡，城镇房价尚未松动，但北京郊区房价呈现下跌迹象。 业内专家认为，难以通过控制价格实现供需平衡，控制的重点在于切断炒房资金链，增加普通商品房的供给。

楼市成交率暴跌

中国证券新闻记者在北京许多楼盘销售现场看到，过去热闹排队购房的军队被三三两两的看房人所取代。 位于南二环，下周六开业的大楼里，现在排列着300个套房景点的购房人也有300多人。 南二环附近的新盘，住宅均价为每平方米40000元，比前三期开盘价变化不大。 在1月开设的某通州大厦，看房的人很多，但满足购买条件的人很少。 因此，交易量减少了很多。

在二手房方面，一些房屋中介从业人员告诉中国证券报记者，目前二手房市场也比较寒冷，各户型成交量下降，环比达到20 %~30 %。 “来看房间的人变少了。 ”一位中介说，总量减少了，但其中“单纯看少了，炒面少了，外家少了”，现在来看房的确实有住房诉求，符合购房条件。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据，2月17日至3月15日，北京单手住宅成交3703套，环比下降45.1%，比去年同期下降20.8%。 二手房成交6618套，环比下降64.4%，同比下降45.9%。

“与去年同期和今年年初相比，价格的涨幅和速度得到了一定的控制，但还没有明显下跌。 ’上述中介称，城市住宅诉求依然旺盛。 崇文门附近二手房的平均价格目前仍维持在每平方米35000元至38000元左右。

另一方面，北京郊区的房价出现松动，一些楼盘提供了不同的促销手段。 顺义的新楼盘平均价格为每平方米17000元。 销售人员说，是精装的，6月通地铁。 这是因为我不打算降价。 但是为了促销，发售了三套特价房，比总额便宜6万元。 位于通州区的楼盘今年1月开业时给出了每平方米20000元的报价，目前从每平方米17000元降至18000元。

与购房市场相对应，目前北京住房市场住房资源匮乏，价格普遍上涨。 “住房购买条件限制政策出台后，投机性的住房购买减少了，但追求刚性的住房购买者也受到了压迫。 这是因为转移到了租赁市场。 ’据中介说。

以崇文门附近的租赁市场为例，目前租金价格为3000元至4000元/月，比年初上涨约10%，比去年同期上涨约20%。 石景山区的远洋山水也一样，过去2500元/月左右的居室上升到3000元/月左右，一般在一个月内出租，非常火爆。

这些中介称，目前租赁市场诉求总体稳定，但根据政策预期，业主普遍对租赁市场预期较高，部分以“不合理的要价”推高房租。

必须扩大市场供应

中国社会科学院城市快速发展研究中心主任牛凤瑞认为，如果交易量持续下降，将因开发商和资金不足而被迫降价。 租赁市场价格上涨，或提高拥有两套房以上的家庭的租赁意愿，将增加租赁市场的供给，平衡租赁价格。

但他指出，目前的政策只是改变了买卖双方的预期，中国房地产市场供求关系的基本面没有变化，价格上涨下跌是供求双方博弈的常态。 购房者呼吁房屋的刚性。 因为这不能等很长时间，所以价格一旦松动就有可能马上出手。 这个时候，成交量上升，又刺激了价格的上涨。 不要对价格的下降期望太高。

牛凤瑞认为，控制价格难以平衡供需，如果只着眼于当前供需关系的调整，普通买家也容易不堪重负。 规定的要点，应该放在另一方面切断炒面的资金链上。 个人资金倒在家里最终还是“泥？ 因为不能掀起巨浪”。 另一方面，应该增加一般商社的供给。 否则，短期压抑的住房诉求将在未来一个时期集中爆发，目前的降温将增加未来的反弹能量，不利于房地产市场的健康稳步发展。

房地产调控政策密集出台对市场心理和成交产生了一定的影响。 3月以后，房地产市场交易低迷，价格继续下跌，土地流转照片开始增加。 这些现象似乎预示着未来房地产景气可能下降，房地产投资是否会由此大跌。 分析人士认为，如果排除保障房因素，成交持续衰退，政策仍将趋紧，房地产投资有可能持续下滑。 但是，房地产投资熄火后，经济增长的新动力是什么，可能是市场更加关注的问题。 如果现在的市场状况能够持续，房地产投资的下降速度会比较缓慢，未来的经济增长不会停滞。

新政出台后，市场预期发生了变化。 一线城市的成交大幅下跌。 在实行限购的二线城市，交易量也同比下跌了65%。 总体而言，目前主要城市的成交水平与去年5、6月基本持平。 在价格方面，上涨势头基本得到抑制，但没有出现明显的趋势性下跌。 如果目前的交易量能维持3个月左右，未来价格下降的压力将会很大。 这不仅是货币政策的累积效应，市场心理的协同效应也导致企业自主降价。 从短期来看，即使各地公布了相对宽松的房价调控目标，价格上涨的动力也缺乏流动性支撑。

从历史上看，销售增速和价格指数走势基本一致。 如果销售增速下降到个位数，预计价格下跌不会太远。 另一个可以参考的指标是土地交易价格和房屋销售价格的关系，两者的趋势高度一致。 目前，土地流转拍摄导致土地出让单价下跌。 在投资动力不足的情况下，地价下跌必然会降低房价的涨幅。 但是，市场的一些变化很难预测。 去年4月出台调控政策后，市场只持续了两个多月，随之而来的是价格的不合理上涨。 从政府的决心、经济所处的阶段、周边环境来看，房地产再次非合理爆发的概率很低。

在下行阶段，毫无疑问应该关注销售、价格等先行指标。 投资、新建开工等指标存在一定滞后，从2月份的数据来看，新建开工面积增长率和土地购置面积明显下跌，但房地产投资增长率的下降并未超出预期。 除去去年年底以来保障性住房的因素，开发商采取了更加谨慎的态度，认为库存投资取代了增量投资的增长。 如果经济持续下跌三个多月，房地产投资的进一步下跌可能在年底更加明显。

另外，需要考虑的是保障房建设的完成力。 简单计算一下，今年建成1000万套保障房，按每套房面积60平方米计算，总面积达6亿平方米，相当于去年全部住宅销售的85%。 再打五折，以总面积3亿平方米计算，拉动的增量投资额达到4.5万亿元，接近去年全年的总和。 保障房的建成情况需要及时跟进，但房地产投资的增长今年可能越来越多要看保障房建设的力度和进度。

无论如何，房地产投资下跌的态势基本确定，但能下跌多久，要看销售情况。 如果能够维持目前的交易量，房地产投资有可能缓慢下跌，对经济增长的负面影响比较有限。 如果销售下跌出现破绽的情况，市场心理的转换将导致房地产投资的明显下跌，这样经济的停滞格局不可避免，这也是市场面临的最大挑战。 / br// h /