“不动产登记后天起实施 你打算卖房吗？”

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◎经过记者王杰实习记者林东岳从北京、上海出发

再过两天，3月1日起《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)正式实施。 当初分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各种不动产权贵登记合并，由统一的不动产登记机构登记，“多头登记”时代宣告结束。

这个长久以来考虑的政策实施后，对楼市有什么影响？ 推动房地产征税落地？ 居民现有的房产证需要更换吗？ 这些问题“每日经济信息”将在这篇文章中为你逐一解析。

只有变更产权才能变更登记

3月，统一不动产登记实施后，统一不动产登记簿证的格式全面生效。 需要登记的不动产有土地、房屋、森林、海域等9种，其中最引人注目的是，“不动产权证”代替了原来的“不动产证明书”。

昨天( 2月26日)，国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记说明书》的样本。 发现新的不动产登记簿证生效后，以前依法制作登记复印件记载的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等登记簿继续有效，已经依法签发的“集体土地全证”等证件、说明继续有效 居民现有的相关账簿凭证是“不变不变”的基本，也就是说权利不变，账簿凭证不更换。

迄今为止，我国的不动产登记分散在许多部门，如建设用地采用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记的房屋所有权等由建设部门登记； 林地的所有权和聘用权由林业部门登记水面、滩涂的养殖聘用权由渔业部门登记； 海域录取权由海洋部门登记。

一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，由于各部门管理方法不一致，分散登记容易发生各种重复、漏登现象。 但是，统一不动产登记并不容易，全国各地考试进展情况不同，推行程度也不一致，只有变更产权才能变更登记。 这是因为短期内不可能实现不动产的全面登记。

奠定征收不动产税的基础

在各项需要登记的不动产中，最引人注目的是住宅产权登记。 批量登记不动产只是产权登记形式的变更，但首要目的是整理不动产新闻，与征收不动产税没有直接关系。 但是，如果全国网络新闻共享得以实现，将间接地为征收房地产税奠定基础。

一位税务官员告诉《每日经济信息》记者，此前在重庆和上海试点征收房地产购置税，但征税范围仅限于本市范围内的房地产，不能对市居民购买地方住房征税，客观上造成了税负不平等。 如果能够实现房屋所有权的全面登记和新闻共享，就可以清楚地知道每个人、每个家庭的房产数量，并按照房屋数量征税是有根据的。

上海和重庆的征税范围很窄，现在已经停止扩大。 新的不动产税还没有出来。 目前有传言称财政部和国家税务总局正在制定相关税收法律。 这些业内人士表示，随着不动产登记制度的成熟，税源管理越来越严格，房产税作为未来地方政府的主体税种，未来征收也是理所当然的。

将来那些不动产会被征税

《每日经济信息》记者了解到，如果未来房地产税以上海、重庆两地已经征收的房地产税为蓝本，则很可能在以下情况下征税: 一是购买非常住在城市的运营商，特别是两套房以上。 二是拥有高级住宅；三是家庭总住宅面积过高，特别是人均超过60平方米。 这三种情况将来很可能会被征收房产税，而且新房和保障房都有可能被征收。

但是，房地产税体系税目多，重复征税严重，短期内房地产登记也无法全面覆盖。 因为这个房地产税出来还有一段时间，“刚需”被征税的可能性极低。

但是，房地产新闻将来有可能实现全国联网，仍然有很多人担心，未来5年内房地产税有可能最终落地。 这是因为一些在两个以上城市拥有房屋的房主担心会不会被征收房地产税？

据一位房东说，她在上海和浙江有一套房。 虽然两个房子都有人住，但是他们的户籍地址不是现在住的房子的地址，房产证上也没有他们的名字。 征收不动产税的话，他们不是不能享受免税或减税的优惠吗？

如果未来的房地产税按照以前的试验方法征收，上述房屋所有者可能会被征收。 但是，根据上海市地方税务局征收房产税的相关办法，他们可以申请减免房产税，但需要提供购房人户籍居住说明和婚姻状况说明、购房人和家庭成员较为有效的身份说明。

一些“潜在”试点库存很大

据此前经济提醒网报道，房地产登记工作在南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州和深圳等15个城市提前开展，这些城市居民的“房地产证书”陆续出炉。 这项政策已经在国务院内部征求了中央编辑、财政部等八部委的意见。 虽然《每日经济信息》记者尚未证实这一消息的真实性，但受访行业人士认为，这些政策可能会改变购房者在这类城市的预期。

北京美联市场研究部的张磊表示，不动产登记本身不属于不动产管制政策，不会直接影响购房者和业主。 但是，在比较不动产登记后征收不动产税的各种推测和不动产情况透明可查之后，会带来恐慌。 “虽然在某种程度上会发生变卖和住宅购买的暂停，但应该不会在大范围内发生。 ”

这样做显然会给房地产库存高的城市的一部分带来额外的压力。 据悉，上述首批实施房地产登记的二线城市中，杭州、沈阳、青岛等城市库存较大。

据中新网报道，根据国家统计局杭州调查小组的数据，年杭州商品住宅供给持续增加。 年该市住宅施工面积4554.80万平方米，增长4.1%； 住宅新开工面积938.58万平方米，增长8.1%； 竣工面积764.77万平方米，增长18.3%。 房地产开发投资和相关指标将继续增加，全年全市商品住宅供应量将继续增加。 “年末住宅库存达到9.7万户，创下近几年来最高纪录。 去库存仍然是全年房地产市场的首要目标。 ”上述国家统计局杭州调查小组相关负责人预计。

对楼市造成短期冲击

上海易居研究院研究员认为，即便是严跃进，楼市短期内也会因单个业主的投房行为而加剧库存积压，试点城市应加快出台补贴政策，如提高公积金贷款额度等。

房地产价格评估网宣传部长张斌在接受《每日经济信息》采访时表示，统一登记后，不会直接影响正常网站的房地产。 前期个别房地产低价出售不会直接冲击市场。 但是，买家心理上有负面作用，也是短期波动现象。

张斌认为，从宏观经济整体复苏的需要和金融信贷宽松的情况来看，房地产市场有进一步回暖的趋势。 虽然成交有望恢复，但从目前的土地出让和落后项目来看，供应也将相应增加。

房地产专家张大伟认为，近期各地出现放松管制政策预期时，将发出这一信号，影响市场走势。 不动产登记这一政策是不动产管制从以前的交易管制转移到库存管制的重要象征，对市场的影响将非常大。 只有房地产统一登记，房地产税才有可能全面落地。

张大伟表示，房地产条例落地后，房地产作为过去十年来最隐藏财富的形式将发生变化。 将来灰色资金进入房地产的可能性会变低，过去购买房地产的一部分资金也有可能改变投资形式。 “常规房地产投资的选择，以及对未来税费上升的预期(房产税、遗产税)”将减少房地产持有量。 ”