““打补丁”又“钉钉子” 北京储备越来越多楼市调控工具”

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事实上，自3月17日北京开始实施新的房地产调控以来，市场逐渐回归理性，市场秩序不断规范。 北京市5年内提供150万套住房，采用4项“三七开”措施，兼顾刚买住房的人和“新北京人”的住房诉求。 业内专家表示，北京以供给侧结构改革思路进行楼市调整，以诉求侧抑制投机，以供给侧保障刚需，推进“双管齐下”市场平稳运行，体现出“房子是用来住的，不是用来炒的”调整理念。

近日，北京市居委会与北京市快速发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委员会共同起草的《北京市共享产权住房管理暂行办法》，对共享产权住房的审批、分配、管理等方面做出了确定性规定。

共有产权住房政策通过实行政府和购房人共有产权的办法，将政府持有的部分产权“录取权”转让给首次购房人，进一步降低住房出售价格，充分减轻购房负担，最大限度地支持夹层首次购房的诉求。

该法确认，共有产权住房的供给对象为符合北京市住房限购条件、以家庭名义无住房的家庭。 其中，单身家庭申请购买的，申请人必须在30岁以上。 一个家庭只能购买一套有共享产权的住宅。 有购房合同、征收房屋设置补偿协议、房屋转出记录的申请家庭，不得购买共有产权房屋。

为了促进就业平衡和正确分配，房源优先出售给在项目所在区户籍和项目所在区就业的北京市其他区无户籍住房的家庭，以及符合北京市住房限购条件、在项目所在区稳定就业的非本市户籍住房的家庭。

年来，北京市在无住房家庭限定供给对象、实行分区域分配、引进专家考核提高规划设计标准等自营型商品房事业中探索了较为有效的经验方法，得到了大众和社会的一致认同。 共享产权住房是对原自营型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后将在建设质量、管理水平、供应规模上进一步提高。

北京市居委会相关负责人表示，产权共享住房政策可以抑制住房投资投机诉求，使住房制度更加公平合理，促进房地产业稳定健康快速发展，加快形成符合首都优势的房地产市场基础性制度和长效机制，实现越来越多的人居住场所 专家表示，如果出台产权共有住房政策，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决遏制投资投机购房的诉求，将比较有效地作用于北京市房价的稳定运营。

共享产权住房政策作为北京市在供给侧进行房地产市场调控的重要措施之一，正在有序展开。 着眼于探索长效调控机制，北京市以四个“三七开”进行房地产市场供给侧结构改革。

最近，朝阳区锦都家开始从住宅项目网上购买。 与以往不同，该项目70%的房源面向在朝阳区户籍和朝阳区工作的北京市户籍家庭，30%的房源面向在朝阳区工作、符合北京市限购政策的非北京籍住房家庭。

北京市住建委副主任邹劲松表示，对长期稳定就业的新北京人实施住房和公租房特别配售，将他们纳入住房保障范围，体现了北京所拥有的包容度和温度。 “新北京人”和老北京人分享改革开放和首都快速发展的成果。

新北京人和北京户籍家庭的自建房、公租房等保障性住房分配“三七开”的方案，是北京楼市在供给侧调控提出的四个“三七开”之一。 其他3所“三七开”包括:北京市未来5年供应的150万套住房中，产权类占70%，租赁类占30%； 产权类住宅中，面向市场出售的商品房占70%，定向配置等保障性住宅占30%； 在商品房中，中小型和中低价住宅占70%，改善型住宅占30%。

“这次，北京市提出在今后5年内供给150万套住宅，不仅是事前发表供给数量的稳定预测，也是通过结构调整优化市场供给。 ”北京市居委会主任徐贱云表示，例如，以目前为节点，迄今为止提供的150万套住房中，租赁住房不足10%，对暂时无法购买住房的人的保障力度并不大。 这四个“三七开”，就是提供不同类型的住宅，满足不同层次的人们的诉求。

“只从诉求侧进行抑制的规制手段难以持续，不仅供需矛盾得不到处理，反而会积累越来越多的风险。 诉求方也将研究对策削减政策的效果。 》首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，在诉求端抑制投机，在供给端确保刚需——北京“双管齐下”楼市调控办法，将打消老百姓“越调越来越高”的疑虑。

业内专家表示，北京提出的住房供给4个“三七开”是楼市供给侧结构改革调控的充分体现。 北京市从供给侧结构改革的思路进行楼市调整，不仅加强了住宅的居住属性，抑制了“炒作”，也保障了“居住”。

在北京朝阳北苑地区有名的中介店，经纪人小马最近向顾客推荐降低报价的房源。 “103平方米的两居室的报价刚刚下降到510万。 ”小马表示，该住宅在“317”限制前将卖到600万美元以上。

在许多“商改住”项目园区的周边，许多著名的房地产中介店已经关闭。 由于“商改住”新项目在北京市面向个人销售，个人购买这类项目的二手房没有住房，需要支付5年的社会保障，“商改住”的房源已经无法经商。 》据连锁房地产介绍，目前“商改住”小区附近的中介店已关闭40多家。

在北京市西城区宣武门附近的多家中介店，当问到是否有“学区房”时，中介已经失去了往日的热情，回答说:“北京市实施‘多校划片’的范围越来越广，以前的学区房以后未必如此。”

这三个场景是记者最近访问北京许多地区的二手房市场了解到的情况。 日前发布的《北京市住宅城乡建设快速发展白皮书》显示，二手房与新建商品住宅销售数量之比由年的2.2:1提高到年的4.6:1。 北京楼市已经进入“存量时代”。 因此，二手房市场最能反映市场的整体情况。

现在买卖双方越来越合理，市场秩序不断规范。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据，年7月，北京市二手房共7158套，比去年7月下跌68%，比上个月同期下跌19.7%，“317”新政出台以来，北京二手房网络使用量已经连续4个月。 7月北京二手房成交均价6月再次下跌1%，为5月以来连续第三个月下跌。

“北京楼市的积极变化来源于一系列楼市调控的‘补丁’政策。 ”北京市住建委主任徐贱云表示，在楼市暴跌的阶段，诉求方“踩刹车”尤为必要。 这是为了稳定市场，也是为了稳定民心。 从差别化贷款到离婚申请贷款按两种计算，到规范“商改住”项目，北京已经连续18个政策控制楼市，抑制投资投机行为。

“政策出台后，更重要的是多次严格执行到底。 北京市不仅发挥了“打补丁”，也发挥了“钉钉”的精神。 ”徐贱云表示，北京楼市调控的大致是维持市场长期稳定，如果市场有进一步波动，将会有越来越多的储备政策对外出台。 “稳定房价的决心不会改变。 ”

“去年，女儿成为首都大学附属中学大兴北校区的小学部一年级学生，上个学期戴了红领巾。 》在采访中，租了高米店房子的公租房项目的鲁先生说:“孩子上学是件大事，公租房的住户也可以享受附近的入学政策，给我们处理了一个很大的难题。 否则孩子要回户籍所在地青云店镇上小学。 距离真的太远了。 ”。

在未来五年的供给计划中，为了提高租赁住房的占有率，使租赁住房的承租人能够享受均等的公共服务，北京市正在考虑扩大租赁住房的权利，使承租人能够享受均等的公共服务。 住在高米店自家租赁住宅的鲁先生率先享受了孩子就近入学的政策的好处。

市保房中心持有的16个公租房项目中，199个租房家庭适龄子女实现了就近入学。 记者了解到，北京市有关部门正在联合研究制定住房租赁管理办法，持续规范住房租赁市场，对稳定市场预期、稳定房价至关重要。

今后五年，北京市提供的租赁住房比例较高。 目前北京市土地市场正在进行的“房价限制、地价竞争”，将通过最终进入自有面积竞争的方式提供部分租赁住房。 邹劲松表示，北京市将在集体建设用地上建设租赁住房，吸引社会资本来应对土地价格过高的问题。

事实上，从去年开始，北京市陆续在海淀唐家岭、朝阳平房村等5个地方开展集体土地建设租赁住房试点项目，面向周边产业园区职工租赁，或以区县政府整体大宗租赁为公租房，或面向城镇中低收入家庭租赁。 因为处理了土地问题，所以直接降低了建设价格。 这些试验项目的平均价格为每平方米5300元，租金为每月每平方米30元，低于周边市场租金的30%左右。

“通过集体经济组织持有住房，住房保障部门可以大额租用，并按照公租房公科的一系列规则实现规范的租赁运营管理。 ”邹劲松表示，在北京试点中，全市或区县政府大额租赁，支付5-10年租金作为建设资金，住房用作公租房，面向城镇住房保障对象，将“补砖”改为“补人头”。

要保障四个“三七开”的落地，首先必须保障土地的供给。 记者了解到，除在集体建设用地建设租赁住宅外，北京市今年还将为住宅建设预留1000公顷的国有建设用地。 北京市计划国土委员会总工程师丁晓表示，北京不仅首次对外公布周期五年的供应计划，还将从指导变为指令性，今年的计划必须完成。

此外，北京市还整理了土地未开工项目161项目1312万平方米、未开工项目228项目965万平方米。 在市区二级相关部门协调的推动下，截至5月底，土地未开工项目实现新增开工295万平方米，未开工项目实现216万平方米。 北京市住建部门正在采取一些措施推动这些项目早日上市。

“北京市为了抑制地价，如果采用限制房价、竞争地价的土地转让方法，将会影响土地财政收入。 一系列严格的房地产调控措施也将影响住房交易，税收大幅下降。 ”赵秀池表示，目前，北京并未因各方面收入下降而放松对房地产市场的调控，而是保持了一定的力度。

资料来源:总公司记者:梁相斌孔祥鑫