“哄抬房价,中介自曝最隐秘最比较有效的手段”

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调查动机

3月29日，住房和城乡建设部举行了整顿规范房地产开发销售中介行为的可视电话会议，要求各地继续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发公司和中介机构的违法违规行为。 住所部在会议上通报了最近在各地调查的30家非法房地产中介机构和开发公司。 这是在去年住建部连续三次举报96家违规房企后，再次集中公开曝光违规房企名单。

在新的限购背景下，监管部门的拳头极具意义。 许多分析师认为，此次严格整顿，巩固了房地产中介对房价暴涨的“贡献”。 基于此，很多人开始挖掘房地产中介的各种违规渠道，对于房地产中介来说，他们最有效的提高房地产价格的手段是什么？ 《法制日报》记者进行了深入调查。

一天之内房价被推高了180万元。

这是个真实的例子，发生在北京市海淀区，相关房产是中关村地区的学区房。

房价上涨之所以表现为“被推高”，是因为在房主决定看房的当天，房产中介带着几十个购房人看房，相继上调价格，结果是上面的数字——180万元的涨价。

有人可能会说这可能是买家主张涨价，阻止房地产中介的事件？

但是，越来越严格的监管被从一个方面证明，房地产价格的上涨让房地产中介无法抛弃关系。

囤积的关键是控制时间差

“最近这么控制，房价有松动吗？ ”

对此，一位房地产中介通过微信回复刘芳说:

“没有短时间。 ”

“还是房间不够？ ”

“可以购买的人减少了，但是可以购买的人远远多于再次购买的人数。 开始玩游戏了。 ”

以上对话是房地产中介发给刘芳的新闻的一部分复印件，每句话都含蓄着刘芳。 房价上涨，有钱也不一定能买到。

北京市房地产中介领域协会秘书长赵庆祥表示，通常老百姓买房是买不买，预期非常重要，所以房地产中介希望营造房价持续上涨的氛围，促进成交。

这样的评价在北京市民张启明的购买过程中得到了一点印证。

“房地产中介完全倒向卖方，以满足卖方对高房价的要求。 ”张启明说，卖方期望很高是正常的心理，“但是，让我生气的是，房地产中介们都在倾倒地帮助卖方，抑制市场上客观公平的交易。”

关于“倾倒性”的形容，张启明做了如下说明。 “卖方定价的基础通常是市场上前一家的成交价格，价格通常高于前一家的同户型均价。 我接触到的房产中介为了让买家接受卖家给的价格，在自己内部的一点“僵尸店”提高了价格，让买家觉得市场的期望又提高了。 “僵尸房”是指在网上刊登了一年多，始终不成交，价格永远跟上市场的房子，这些房子大多来自房地产中介手里的租赁房屋。 ”

张启明表示，房地产中介利用“僵尸屋”抬高价格，同时囤房营造供应紧张的气氛。 “房地产中介不是同时把所有要出售的房子挂在网上，而是先卖一套再把下一套挂在网上。 所以，同一时间段买家得不到对称的市场新闻，导致那个时间段只有一家在卖房，几个买家争着买这一套。 在这种气氛下，房子的价格自然由卖方决定，而且这种人为的不足加速了房子的成交时间”。

但是，张启明承认，关于房地产中介店囤房的拆除，来自他的个体的注意，并不一定具有普遍性。 “我把囤积的房子拆了。 因为，我和房地产商接触了三个多月，期间都是一家刚办完交易手续，交易结束的下一秒房地产商就会搬出下一家。 这三个多月一直是这样。”

但是，这真的不具有普遍性吗？ 北京市民曹高杰的销售经验作出了否定的回答。

每年曹高杰都打算卖掉位于北京市亦庄地区的房子。 但是，离家后的一个月里，几乎没人来看房。 曹高杰说，这房子地理位置优越，装修还可以，售价也不算高。 这些因素叠加在一起，应该有很多人来看房，但现实是曹高杰开始打鼓。

为了探索市场的虚实，曹高杰以购房人的名义打电话给房地产中介，询问他是否离家出走，得到的回答是“房主已经卖掉了”。

“为什么说我的房子卖完了，房地产商有钱也赚不到呢？ ’曹高杰有点不懂“门道”。

在咨询业内人士后，曹高杰终于“茅塞顿开”——原来，房地产中介正在建设“奇币可居”的市场。

“实际上，很多房地产商把房子压在手上，把这些房子一间一间地‘消化’，作为上涨房价的手段。 ”北京房地产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时表示。

连带哄不过是“小手段”

在张启明看来，北京市部分地区的房价完全脱离了政府的管制，正在向上上涨。 其原因是房地产中介的各种行为。 “房地产中介因为自己在市场上有很强的影响力，故意营造供需失衡的状态，在购房人面前显示购房人非常稀少，以迅速成交为目标。”

“不动产中介商不能左右大的上升周期，但在上升周期中有催化作用。 》作为工人，北京市丰台区马家堡地区房地产中介机构店长李庆对《法制日报》记者表示，房地产中介以佣金赚钱为先，目前正在开发的理财产品也有成交才能赚钱。 “因此，成交是房地产中介的首要目的”。

“即使是同样的成交，价格肯定也比低价好。 中介费按比率计算。 例如，中介费为2.7%。 手续流程相同，但成交价1000万元的住宅中介费为27万元。 另一方面，成交价100万元的住宅中介费只有2.7万元。 请告诉我开哪家店比较划算。 ’李庆表示，对卖主来说，房产中介喜欢在“独家”和“速卖房”上签字，“市价500万元的房子，承诺一个月内以520万元出售。 不行的话会损失几千元。 卖主横竖都赚钱。 我当然愿意。 有住房就有底气，特别是在上升周期，购房者几乎没有议价能力。 所以，对于购房者来说，房地产中介是营造恐慌气氛，促进交易。 看来采取各种手段并不少见。 另外，近年来，房地产中介开始提供金融方案，也有可能无首付买房，帮助获得收入说明等虚假材料。 这帮助了很多没有买房能力的人买房，但现在被监管部门打击后，这种行为也有所减少。”

对于房地产中介哄抬房价的手段，易居研究院智库中心的研究监督一路猛涨，据《法制日报》记者采访，也有房地产中介擅自哄抬房价，督促顾客故意哄抬价格，不按照实际二手房的判断价格进行交易的情况。

“比如，这个房子本来卖200万元，但房地产中介告诉卖方，如果现在的行情这么好，就卖220万元吧。 其实，卖方也不太了解行情，在房地产中介的激励下，就这样进行了交易。 事实上，对于上涨的20万元，房地产中介很可能会吃点差价。 ”。 飞跃向记者介绍了。

北京市民孙颖通过房地产中介的上述手段多支付了20万元。

孙颖买房时，原本通过房产中介以600万元的价格定下学区房，并签订了买卖合同。 但是，另一家房地产中介企业的员工打电话给卖家说，这套房可以卖到700万元以上，客户想全额购买，问卖家是否考虑换中介进行销售。

这样的电话直接关系到卖方希望违约。 结果，孙颖和卖方协商，在成本上加了一些钱。

另外，严跃进向记者介绍如下。 “比如抵押二手房贷款，房价200万元，贷款四分之三的话就是150万元。 此时，房地产中介很可能会督促卖方虚高价格，如果定为240万元，则可以按该比率的四分之三贷款180万元。 在这种情况下也是如此。为了避免首付的比例，也有提供各种资金，或者在首付贷款等方面提供一点违规的方法。 也就是说，买家买房子的钱不够。 房地产中介将贷款用于首付是为了加快成交而采取多提成，但只有贷款才能贷款是违规行为”。