“专家解读：新一轮中介市场整治震慑力会持续多久”

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对话的动机

根据住房和城乡建设部和各地住房建设部门发布的消息，房地产中介结构建设还在继续，可以说力度越来越大。 这次维修真的是以房价暴涨为理由进行的吗？ 能抓住房地产中介这匹“脱缰之马”的马吗？ 围绕这些问题，法制日报记者与业内专家展开了对话。

对话者:北京大学房地产法研究中心主任楼建波、易居研究院智库中心研究总监跃进

严格整顿有助于中介健康快速发展

记者:在北京密集调控楼市的这10天里，房地产中介也频繁被调查。 3月26日，因涉嫌违反代理商经营项目、参加炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介店被责令停业清理。

严跃进:集中整治房地产中介哄抬房价行为，反映出有关部门已经是房地产中介作为市场主体监管的非常重要的代表。 从市场表现来看，房地产中介背后的二手房交易市场监管比较困难，从房地产中介的角度对二手房市场进行监管，表明北京市目前对市场监管的密集程度正在提高。

此次维修与房地产中介领域近期发生的房屋违规销售有很大关系，其中一些是监管部门深恶痛绝的，必须对此类行为加以严格管制。 在房地产中介领域，过去违约的价格比较小，监管力度不够的情况下，他们的压力也比较小。 所以，这次整顿也能让监管部门下比较大的决心，对二手房交易市场形成比较有效的监管。

大楼建设波:房地产中介的问题一直是个头疼的问题。 原来，房地产中介由工商、住建委监督，也有针对房地产经纪人的考试。 之后，工商登记后就要备案了，不备案就没办法了。 另外，由于与房地产经纪人进行比较的考试是能力认定，所以相关部门很难管理房地产中介。

从房地产中介领域的管理角度来说，这次维修能使这个领域在更健康的轨道上迅速发展，是件好事。

记者:我观察到房地产中介的维修工作不仅如此。 3月23日，北京市住建委还集体对链家、我家、麦田、华熙、存量房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原10家房地产中介机构的负责人进行了协商。 根据北京居委会官网显示的市场成交情况，这10家中介机构的合同量占北京市储蓄住房总交易量的8成左右。 也就是说，规范这10家房地产中介的经营行为，对稳定北京市房地产市场具有重要意义。

严跃进:这也可以对其他房地产中介机构产生明显的影响，房地产中介机构近期的业务操作更加规范，特别是在个人收钱、盲目拉大价差、“连环单”交易风险提示不足等方面。

最近房地产市场的“骚动”，应该说与房地产中介的违规操作有很大关系。 通过这样的协商，实际上我们希望房地产中介在近期内采取规范的方法。 否则，以“枪打出头鸟”为由，也有可能严厉取缔经营。 特别是确定房地产中介不得参与炒房的要求和思路，希望房地产中介领域有职业规范，这将对这类机构的后续经营产生巨大的影响。

中介工作人员的素质必须提高

记者:一些二手房的价格完全掌握在房产中介手里，据说他们想让房价上涨就上涨，想让房价下降就下降。 这个想法应该怎么想？

严跃进:对于房地产中介是否操纵房地产价格的问题，本质上中国的房地产市场还是抱着浮躁的心态。 房地产中介不过是做交易的人，他们不是房价暴涨暴跌现象的根本原因，他们不过是通过买卖住宅赚取差价和佣金。

此后，随着大城市储蓄住房市场所占比例的增加，如何提高房地产中介这一领域的职业水平成为问题，是否应该有一个领域准入门槛值得思考。 比如链家在招聘员工时要求是大学生，说明房地产中介领域对员工素质的要求越来越高。 这个领域今后也应该实施最终的淘汰制，淘汰一些中小中介，只有这样，整个领域才具有竞争的特点。

楼建波:关于这个问题，我认为有两点。 第一，不可排除房地产中介在推高二手房价格方面起了不良作用。 这确实存在。 但是，房价居高不下的原因还有很多。

第二，完善房地产中介是因为中介有违法经营违规行为。 例如，房地产经纪人最好故意为当事人的交易制造一点障碍，让双方在当地公布新闻。 房地产中介在经营中，在与顾客的交易中违法违规。 这样可以被整理整顿，受到行政处罚。 不是因为房价高了就去整治房地产中介，或者拿出几个房地产中介来收拾，这些事情要搞清楚。

记者:房地产中介的特殊地位，为他们参加房地产投机提供了条件。 房地产交易得到促进，房地产中介可以拿到中介费。 关于购买者的投机行为，房地产中介应该是最容易发现的，但是为了得到佣金，他们可以假装不知道。 不仅如此，一点点的非法中介利用熟悉房地产政策和房屋买卖知识，纵容和教唆购房者使用某种手段规避政策，通过购房者考核的关节。 　

严跃进:这次维修后，房地产中介的住宅被拆除了一点。 这些对房地产中介领域有一定的威慑作用，或者威慑作用较大，可以有更明显的合规经营意识。 以前，房地产中介可能对监管不感兴趣，但这次以后，房地产中介在经营时需要认真考虑监管问题。

楼建波:整顿房地产中介领域的不正当行为是重点，有问题就处罚，但不要把高房价和房地产中介联系起来，也不要把对房地产中介的处罚和卖高房子联系起来。 一家房地产中介卖了天价房子，他在交易过程中完全透明公开，没有违法违规行为，监管部门当然不会处罚这家房地产中介，这就是法治精神。

记者:从表面上看，高价房地产商不会公开挂牌，但能否排除私下出售或交易的可能性？ 因为高价房地产商的利润空之间更大，更有吸引力。

严跃进:在现实情况下，高价住宅肯定有诱惑，所以对房地产中介领域的劳动者必须要求如下。 如果被查出违规次数较多，必须采取没收营业执照等一定的处罚措施。 这样影响大了，影响大了，房地产中介的经营才更规范化。