“50城楼市降温 一二线热点城市成交量将继续走低”

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年一季度，各地政府高度重视“因城政策”，积极深化房地产调控政策。 在此背景下，住宅、土地市场成交量都呈现下跌态势。 业内分解认为，由于监管政策不断升级，未来房地产市场有望稳步回归合理性，一线热点城市成交量将持续下降。

住宅市场的交易量下跌

4日，中国指数研究院公布的最新数据显示，年来，一线热点城市调控政策升级，住房市场成交量持续下跌。 据统计，今年一季度50个代表城市商品住宅市场月平均成交量为2650万平方米，比去年同期减少约15%。

从不同等级的城市来看，一线城市受调控影响较大，成交量较去年同期在各线城市中最为突出。 据统计，一线城市一季度住宅成交面积比去年同期减少约4成，除广州外，其余城市比去年同期减少。 二线城市成交量也明显下降，但旅游型城市成交率明显增加，城市分化加剧。 核心城市辐射圈三线城市成交量受调控政策影响普遍下跌，剩下三线城市成交量稳定增长。

从价格走势看，一季度住房成交价格累计涨幅继续收窄。 中国房地产指数系统显示，100个城市全部抽样调查数据显示，100个城市价格进入前一年环比涨幅继续收窄，一季度涨幅比四季度收窄1.28个百分点。

成交量总体下跌，且一季度各级城市房价涨幅分化。 今年以来，热点城市房地产调控政策不断加强，新房市场价格涨幅减缓。 其中一线城市受调控影响涨幅最窄，一季度累计上涨0.80%，比去年四季度收窄1.30个百分点。 地方代表城市累计上涨2.19%，比去年第四季度窄0.70个百分点。 一季度三线城市累计上涨2.57%，是各线城市中涨幅最明显的。

中指院相关负责人分析，从总体上看，受去年同期高基数和政策调控的影响，一季度新建成交量比去年同期有小幅下降，价格累计涨幅继续收窄。 其中，二线热点城市新建住宅价格涨幅明显收窄，成交量较去年同期大幅减少，但二手房市场价格涨幅明显高于新建住宅。 此外，受除库政策效应和核心城市溢出的影响，部分三、四线城市价格稳步上涨。 在监管继续收紧的情况下，预计未来二线城市成交仍难以好转，价格总体趋于平稳。

土地市场溢价率持续下降

一季度土地市场同样价格一起下跌，溢价率持续下降。 根据克瑞地产研究中心的统计数据，从全国土地市场来看，一季度经营性土地成交建筑面积降至9135万平方米，同环比明显下跌，跌幅分别为12%和30%。

克瑞方面分析称，另一方面，受春节假期因素的影响，土地市场迎来了一年一度的成交淡季。 另一方面，年初各线城市还在制定年薪土地规划，新晋出让地块多比上年结转土地，成交规模大幅下跌。

具体来看，各线城市都有所缩小，受供给地规划影响，一线城市环比跌幅居前。 溢价率连续两个季度下跌，北上后中心城区高质量宅基地集体“断供”，一线城市溢价率创下近年来单季最低。 另外，中心城市周边三、四线城市泥沙灾害持续高温，佛山、惠州、漳州等多市频繁发生高溢价地，溢价率均在100%以上。

总体来看，一季度土地平均溢价率为32.5%，环比减少8个百分点。 克瑞地产研究中心相关负责人表示，另一方面，土地限价城市进一步扩大，极大地抑制了溢价率的上升空之间。 另一方面，热点城市的土地出让价格都在上涨，极端情况下，楼板价格超过地区最高单价，溢价空之间有极限。

从土地成交价格来看，各线城市价格上涨不同。 一季度，土地成交平板价格为4569元/平方米，环比下跌10%，比去年同期上涨43%。 年第四季度以来，土地限价城市开始明显增加，土地价格进入下行通道。

从不同类型的城市来看，其中一线城市土地价格略有回升，同比涨幅均在10%以内。 二线城市土地价格比上个月略有下跌，但受去年同期低基数的影响，与去年同期相比呈现正增长。

“年房价上涨压力较大的城市必须合理增加住宅用地，但从各线城市的年供给地规划来看，热点一二线城市增加土地供给并不乐观。 以北京为例，住宅用地计划供应量比去年同期减少49%”。 上述克而瑞地产相关负责人拆解指出。

该人士认为，在供应规模每年萎缩的情况下，上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。 而且，由于热点城市持续加强限价、放贷限制，加强土地竞争资金管理，溢价率仍将维持低位。

未来的趋势市场有望回归理性

3月以来，相继有30多个城市密集出台楼市调控政策，稳定市场预期。 业界普遍认为，本轮调控表现出极强的地域联动性，更加重视利用金融方法加深城市协同，促进市场参与者回归理性。

从此次调控政策来看，中心城市和周边城市政策同时调控，片区联动实施下限限购贷形成互动，稳定市场预期，促进市场参与者回归合理性。 除限购贷款外，“住房识别和贷款识别”将成为各城市调控的普遍标准。 例如，对北京商住的严格管制等。

伟业我爱我的家族集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌、稳定市场预期起到了很快的有效作用。 “另一方面，随着政策的收紧，购买者变得更加合理，没有了恐慌和囤积的心情。 另一方面，限购和两套认定标准收紧，部分购房家庭取消或延期购房计划，购房者普遍陷入观望，诉求明显萎缩。 不再有卖主舍不得卖或掉价的现象。”

胡景晖预测，楼市调控将继续受到重创，北京等热点城市二手房市场交易量将继续下跌。 随着成交量下跌，房价也趋于稳定，前期价格涨幅过大，总额过高的房价和交易价格下跌。

中指院方面分析认为，未来在政策干预和市场力量的共同作用下，一线城市有望整体降温，二线热点城市在调控进一步升级后，部分不合理诉求将加速离场，三四线城市将在存量和风险控制博弈中继续分化。

该咨询研究部总监张宏伟对《经济参考报》记者表示，全国中心一二线城市“全城限购限贷”后，楼市诉求一定是其他城市，如一线城市周边的三四线城市、县级城市、区域中心城市周边的二三线城市、中西部地区的存量拆迁周期为110 %。

“从管制政策的方向来看，城市的措施仍然是趋势。 毫无疑问，在已经受到管制的核心一线城市不存在松懈的机会”。 张宏伟说，“今年房地产市场的政策和市场亮点可能在三、四线城市，如何使三、四线城市成为全国房地产市场稳定快速发展的均衡器将是今年的重点。”

业内专家认为，在监管政策积极深化的背景下，房地产市场稳步回归理性已经是一件笼统的事情。 从不同城市来看，二线热点城市短期市场诉求不足，政策力度大，成交继续面临下行压力。 许多三四线城市有望在库存政策的支持下保持稳定的增长态势。

具备产业支援的三四线城市成交量价格保持稳定态势。 对于库存高的三四线城市，应该坚持库存政策，呼吁顺利释放。 (记者高伟) )。