“住建部官员：说房地产去库存任务即将结束违背事实”

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原标题:住建部官:据说不动产的库存管理任务即将结束，违背事实

《中国经济周刊》记者王红茹|北京报道(本文于《中国经济周刊》年第16期发行)。

住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“房地产库存管理任务即将结束”是违背事实的。

文案:近日，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上提出“房地产库存清理即将结束”的观点，引起广泛关注。

现在房地产需要去库存吗？ 去库存的任务快结束了吗？ 这是最近衍生的新话题。

近日，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上提出“房地产库存的清理即将结束”的观点，引起广泛关注。 支持其观点的理由是，这几年涨价潮开始从一线城市向二线城市蔓延，向一些三线城市蔓延。

与崎岖之年的房地产市场息息相关:地王频出、房价暴涨、楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎证明了现在应该增加房屋供给而不是去库存。 但是，房价的暴涨是否意味着房地产库存即将结束？ 现在中国的不动产库存是多少？ 那些类型的房子库存更严重吗？

去库存的任务真的要完成吗？

高善文在北大光华高层管理论坛上表示，年后，库存拆迁进入极为明显的加速过程，这一加速过程在年下半年后，进入了库存拆迁的晚期。

得出这个结论的原因是，这几年来，涨价潮从一线城市逐渐蔓延到二线城市，也开始蔓延到一些三线城市。 这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡，同时供求失衡正在扩大。 这清楚地表明房地产市场的去库存进程已经开始向晚期转移。

“价格上涨剧烈的城市库存处于非常低的水平。 在大多数城市，库存水平现在都在迅速下降。 ”高善文说，“房地产库存的清理即将结束，说明制约经济快速发展的重要压力正在枯竭。”

“这种看法有失偏颇。 年我国房地产整体库存减少3.2%，其中住宅库存减少11%。 今年前三个月的库存比去年同期减少了6.4%，其中住宅库存减少了15%。 从数据来看，去库存很困难。 》全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“不要因为一线城市房价上涨、库存不足，去库存的任务就快完成了。 去目前库存的任务依然很重”。

那么，我国的房地产库存到底有多少？

根据国家统计局4月17日公布的数据，3月底，商品房待售面积为68810万平方米，比2月底减少1745万平方米。 其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。

“从数据来说，我们的库存量仍然很大，还有6亿8000万平方米以上。 对于大部分住宅供需比高的城市，特别是库存积压严重的三四线城市来说，库存管理仍然很困难。 ”顾云昌说。

据业内人士介绍，库存量有各种统计口径，目前主要有两种。 一是统计局提出的待售面积(指竣工1年后未出售的房屋面积)。 另一个是已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工几乎需要一年，包括竣工一年未出售的房子在内，共计两年，这个库存数据远远大于统计局公布的。 所以，目前我国的实际库存量还很大。 ”

三四线城市发售升级版去库存

全国性房地产市场调控政策不断加强，交易旺盛的二线城市房地产市场迅速降温，抑制了房地产价格暴涨。 但是，许多三四线城市还在为去库存而烦恼。

据记者观察，今年四川、山东、湖南等多省仍以存量为工作要点。

最近，四川省资阳市公布的“鼓励购房”政策备受瞩目。

3月初，资阳市政府发布《资阳市全年房地产业持续健康快速发展政策措施》，针对房地产库存事业，提出15项旨在年底商品住宅库存量减少10%的政策措施。

其中最核心的部分是对年1月1日至12月31日在资阳中心城区(一城三区)购买商品房的购房者，给予住房一套12000元，车库各2000元的奖励。 并且，对在第七届住房交会上成交的商品住宅，另行给予购房者4000元的每套购房奖励。

这已经是资阳连续第二年上调购房奖励额。

山东省的一些城市也在采取库存对策。 近日，潍坊市高新技术产业开发区妥善调整了《潍坊高新技术产业开发区管委会关于解决房地产库存促进房地产业持续快速发展的意见》，增加了税收减免政策等多项优惠措施。 个人在高新技术产业开发区内购买家庭唯一住房，面积144平方米(含144平方米)以下的，给予实际纳税额25%的财政补贴。 个人购买商业住宅或办公住宅用于创新创业的，财政补贴标准将从每平方米240元提高到每平方米290元。

湖南省也加快了去库存的步伐。 3月17日，湘潭发布《关于积极解决商品房库存，促进房地产市场稳定健康快速发展的补充意见》。 与湘潭房产存量清除政策相比，不仅鼓励特定商品房购买，还扩大了购买新建商品的住房奖励适用范围，如非湘潭市城镇户口外来人口、市城镇首次购买新建商品住房的，每平方米300元的住房购买奖励等。 另外，子女和父母在同一小区购房的，给予每平方米200元的奖励。

根据今年的政府工作报告，在“促进三四线城市库存管理仍是房地产市场调控的头等大事”后，资阳、潍坊、湘潭等城市是全国三四线城市中首次出台新的房地产刺激计划的地区。 而且，这些提出房地产清仓政策的城市，无一例外都是基于年清仓政策的升级版。

一个去取库存，另一个在补充库存

值得一提的是，目前三四线城市的房地产中也出现了“冰火两重天”的格局。 一方面鼓励购房去库存，另一方面陆续增加楼宇的购房限制。 是的。 楼市限量购买的是环绕北京天津的河北楼市。 近日，环京津“城市群”集体进入管制模式，引起全国关注。

据记者整理，今年3月17日以来，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等7个区市相继发布了楼市限购新政。

顾云昌副主任向《中国经济周刊》记者说明:“我国楼市调控政策不是‘一律’，而是因地制宜，采取因地制宜的政策大体。” 与房价上涨明显的城市相比，随后的调控有可能继续加码。 但从整体来看，三四线城市的首要任务是去库存。 ”

我国的库存回收压力有多大？ 衡量库存压力有一个重要指标，即库存消化周期(也称为库存比率，库存比率=当月新建商品住宅的库存面积/近6个月的销售面积的移动平均值)。 如果存款比率持续下降，相关城市房价上涨压力将持续增加； 如果存款率持续上升，房价很可能会下跌。

那么，我国的不动产存款比达到多少比较合适？ 这个问题已经有答案了。

4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房和用地供应管理和调控相关工作的通知》(以下简称《通知》)，提出要加强住房用地供应“五类”调控目标的管理。 其核心是按库存消化周期划分等级，周期短的扩大供应地，周期长的停止供应地。

《通知》规定，各地应当根据商品住宅库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时机，消化周期在36个月以上的，停止供应地。 18~36个月的，必须减少供应地； 6~12个月的情况下，增加供给地在6个月以下的情况下，不仅要大幅增加供给地，还必须加快供给地的节奏。

“很明显，12到18个月的库存是最佳的。 ’顾云昌说，现在所说的库存不足主要是三四线城市，特别是在经济稍不发达的地区，库存量大，房价过快的地方库存不足，必须补充库存。 “现在的任务是去库存和补充库存，各部委提出的文件正是说明了这些。”

商业性房地产的库存管理更加困难

据记者观察，中央文件首要提到住宅不动产的库存，而没有提到商业不动产的库存。

但是，随着电子商务和现代物流业的迅速发展，以前流传下来的商业模式受到很大的冲击，商业营业用住宅的待售面积没有减少，库存的压力仍然很大。

国家统计局公布的今年1-3月房地产统计数据显示，与去年同期相比，库存总体减少6.4%，住宅库存减少15%，但商业房地产库存非但没有减少，反而有所增加，其中办公楼增加11.6%，商业营业性住宅增加6.2%。

顾云昌对《中国经济周刊》记者表示，“目前去库存事业值得关注的现象之一是整体库存在减少，特别是住宅库存比率下降较快，但商业地产的库存压力仍然很大。 商业地产的库存必须引起我们的高度重视。 ”

据统计，1-3月我国住房待售面积39082万平方米，商业地产待售面积19802万平方米，从数据看住房待售面积远远高于商业地产待售面积，但顾云昌认为:“房地产销量中住房较高，

确实，要想全年的库存削减进一步取得效果，商业地产的库存削减是不可忽视的。