“今年商品房均价增幅不超1% 北京新房进入豪宅化时代”

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每次经过记者周程都经过王可然

明年的楼市你要从哪里走？

5月9日，中国社会科学院城市快速发展环境研究所等发布了《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告()》(以下简称《蓝皮书》)。 关于商品房市场，蓝皮书预测商品房平均价格增长率将从年的10%降至年的1%以下。

蓝皮书执行主编王业强认为，在中央经济实务会议重申“房子是用来住的，不是用来炒的”的背景下，全年房地产政策的基调必须抑制房地产投资，防范金融风险，保持房地产稳定快速发展

另外，蓝皮书称，北京二手房成交量超过27万套，创历史新高。 北京地价上涨推动房价上涨，未来北京南奥运外新盘房价将达到6万元/平方米的水平，北京新房将进入豪宅化时代。

《每日经济信息》记者观察到，目前热点城市监管继续收紧，限购贷款力度仍在加强。 刚刚进入5月，郑州、无锡、上海等地又出台了房地产调控政策。

预测1 :房地产投资进入下行通道

从整体来看，全年房地产市场经历了新的快速上涨。

蓝皮书数据显示，全年全国房地产开发总投资规模首次超过10万亿元门槛。 商品房增长率自年以来也再次回升至两位数增长，其中全国住房平均价格为7203元/平方米，比去年同期达到11.3%。

结果表明，中国房地产市场的区域性分化也日益突出，“双高”的特征明显。 即一、二线城市的高房价和三、四线城市的高库存并存。

蓝皮书指出，防范风险是全年房地产政策的主基调。 一是经济下滑的风险，需要正确认识房地产的积极作用二是国际国内资本市场的“资产不足”风险，资金摆脱虚实，推高房价。 三是国内地方政府债务累积，如果房地产市场下跌，有可能引发地方政府债务危机。

蓝皮书预测，由于年城市分化进一步加大，城市政策更加突出，一线城市主要城市仍以调控为中心，其中二线城市降杠杆已成为首要任务，三四线城市“库存不足”优惠政策将继续，整体

然后，根据年末中央经济实务会议“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“抑制房地产泡沫，防止大跌”的定调，房地产市场回归居住属性，投机诉求得到抑制。 预计年房地产投资将走下坡路，整体呈现温和下跌态势。

根据UBS最近发布的《中国经济评论》报告，总体来看，4月房地产建设活动基本平稳，预计房地产投资比去年同期减少8%~9%左右。

预测2 :商品住宅销售面积或下跌5%

在谈到各界关注的商品房时，王业强表示，从商品房市场销售情况看，年增长率下降，价格走势较为平稳。 年商品房销售面积和销售额增长率比去年分别下跌10个百分点和20个百分点，商品房平均价格增长率预计从年的10%降至年增长率1%以下。 房地产市场价格的稳定也有助于宏观经济的稳定运行。

关于年商品房市场，蓝皮书认为，货币政策保持“稳健中性”，房地产调控政策着力促进市场稳定健康快速发展，房市存量消化压力减少，宏观基本面因素决定的中长时间住房诉求增长趋于放缓。

具体诉求方面，蓝皮书指出，从住房诉求的宏观影响因素来看，宏观基本面因素总体上仍较好，但经济增长和收入增长放缓及部分人口结构指标逆向变化预示着中长时间住房诉求增长放缓。

从经济因素看，蓝皮书解体表明，自2009年以来，我国经济增长率持续下降的一年来，城镇居民人均可支配收入增长率持续减少。 从人口结构来看，我国人口抚养比从年下跌转为上升，年和年的上升速度在增加的年以来，结婚对数持续快速下降，年和年分别比上年减少约40万对和80万对。

基于这些因素，蓝皮书预测认为，与宏观基本面因素决定的中长期住宅诉求增长放缓的趋势相比，目前的销售规模难以持续。 综合商品住宅销售面积预测模型和对中长时间住宅的诉求估算，预计全年商品住宅销售面积将出现5%~10%的负增长。

预测3 )热点城市房价跌幅较大

根据UBS发布的上述报告，随着更多城市出台房地产调控政策，高频数据显示，4月30个大中城市的房地产销售从去年同期的30%扩大到40%。 但是，一些没有出台调控政策的三四线城市房地产销售仍然非常强劲，有可能在一定程度上抵消一二线城市的放缓。

价格方面，去年年初以来，70个大中城市新建住宅价格环比涨幅总体呈波动上升趋势，9月房价涨幅创历史新高。 随着热点城市房地产调控政策的实施，10月以来，房地产价格涨幅已经收窄。

《蓝皮书》指出，在货币政策保持“稳健中性”的环境下，预计全年70个大中城市新建住房价格涨幅下跌，热点城市受政策收紧的影响，跌幅将加大。

另外，与去年宽松的住房贷款政策环境推动了房价、地价的快速上涨相比，蓝皮书认为，全年信用政策实现了更均衡的分配。

具体来说，加大对实体经济的融资支持力度，适度加大三四线城市房地产融资资源的倾斜，降低一线二线热点城市居民的杠杆率。 在房地产政策方面，加强住宅的回归居住属性，以城市政策、精确控制、中长时间长效机制推进住宅体制建设。