“房贷利率进入议价时代：6个月飙40% 上浮大势已定”

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据悉，近日，北京、上海、广州等城市多家银行再次收紧住房贷款政策，部分银行首次房贷利率上涨10%，甚至20%。 在当前流动性紧张、资金利率上升的背景下，这是银行收紧了房贷，还是意味着房贷进入了谈判时代？ 业界预计住房贷款紧缩状况可能会持续下去，这对商品房营销市场有什么影响？ 如果传到a股市场，地产股会怎么样？

知名经济学家宋清辉认为，总体来说，套房利率上涨是对房地产投资诉求的抑制，将冲击a股市场的地产股。 虽然近期对地产股的投资存在一定的风险，但可以关注低估值地产股的投资目标。

决定了住房贷款利率上浮的趋势

楼市政策以前一直是热门话题，以前谈房价上涨，最近谈房贷上涨。 几个月前，许多商业银行首套房的房贷利率仍有85%的折扣，但在近期一线城市和稍热的城市，已有部分银行将首房贷利率上浮1.1倍，上海股份制银行首房贷利率上浮1.2倍！ 两套住房贷款是基准利率的1.1倍到1.2倍已经是普遍现象。

根据媒体的报道，与“北京部分银行的住房贷款利率首次上升了10%”的信息进行比较，北京市金融实务局开始明确。 5日，北京多家银行和中介机构表示，除小部分股份制银行上涨外，目前北京大多数银行仍首次实行住房贷款利率基准利率，但不排除未来上涨的可能性，具体时间上涨将视房价走势和各银行融资总量而定。

现在很多城市的很多银行都加入了住房贷款利率紧缩小组，房地产贷款紧缩的趋势明显，可以看出住房贷款利率上浮的趋势已经决定。 大家都知道的理由有，一是楼市调控政策还在进行，二是目前资金价格正在上涨。 在资金价格持续上涨的大背景下，包括余额宝等固定资产管理收益在内的年资金价格有时达到近4.1%。 这样的话，加上管理价格，房贷基准利率的4.9%对大多数银行来说都是低利润产品。

中信证券认为，受房地产调控政策和全年审查等影响，银行预计将在一定程度上收紧全年住房贷款。 我国目前新增房地产信贷占总信用结余和新增信用结余的比例较高，为防范系统性风险，央行和监管当局出台了一些文件规范商业银行的房地产信贷。

另外，据国外媒体报道，银监会将允许部分银行推迟提交原定于6月提交的包括同业业务和外包投资规模业务在内的自查报告。 据中信证券推测，重点将放在这一轮的宏观审慎判断体系( mpa )考核或房地产信贷政策的落实上，个人住房贷款有可能成为重要的考察项目，在此压力下，商业银行预计将收紧房地产信贷的投入。

不到半年内，银行房贷利率首先从85%折价回到基准利率，然后上升到基准利率的1.2倍，这被业界解释为楼市的“定向加息”。 这个“提高利率”的幅度高达41.18%！

业内人士表示，目前商业银行大幅提高了住房贷款利率，但实际上变相拒绝了贷款。 目前，一些银行放弃了住房贷款的贷款业务。 首先在上半年发放住房贷款的过程中，用尽了一年的信用额度，额度吃紧。 毕竟，房贷利率上升是城市部分银行采取的措施，购房者有一定的主动权，可以自己选择房贷利率较低的银行。

另一种意见是，住房贷款利率实际上进入了谈判时代。 此前报道称，一些银行已开始按贷款利率高低排序住房贷款优先次序，只有接受利率浮动幅度更高贷款的人才能较快获得贷款。 这与某股份制银行客户经理的说法一致，表示客户如果对贷款时间有要求，可以建议以利率上升20%为条件，提前贷款，享受不排队也可以的待遇。

受到商品销售或影响

据中信证券估算，相对于5~10年的长期贷款基准利率，住房贷款利率上升10%后的贷款余额(金融机构中长期贷款季度余额)利息占城镇居民可支配收入的比例平均增加了5个百分点。 研究认为，商业银行对房贷的监管将进一步加重房贷还款的负担，在一定程度上抑制房贷的诉求，进一步冷却房贷市场。

宋清辉表示，房贷利率上升对房地产市场产生了较大影响。 一是提高购房者的购房价格和难度，逐渐冷却整个房地产市场；二是影响房地产交易量。 但他建议，房企采取多种形式进行战略性降价，有可能弥补房贷利率上升对市场成交量的影响。

最近，乐居发起了一项与房贷利率相关的主题调查，超过六成的网民表示，即使房贷利率上升，房价也难以下降，其中近四成的人认为房价仍将坚挺。 一位网友认为，买房的真正门槛是首付，有能力买房的人的月度供应也基本不成问题。 也有观点认为，目前房贷利率政策的首要目的是提高购房人的房价，如果利率过高或额度过小，就会封杀部分炒房者，首要是利用银行资金烧房的人很多。

许多行业的专家学者仍然看好房地产市场，特别是一线城市和热点城市，但在相继出台的调控措施下，房地产成交数据明显萎缩，多数处于“量的下跌停滞”的状况。 以北京为例，中原地产统计数据显示，5月，北京二手房共签约10801套。 这是继4月份以来，北京二手房网签量连续第二个月减少。 另外，这1万套以上的合同量是最近27个月的最低值。 另外，链家研究院的数据显示，5月单月，链家手中二手房成交量比上个月下降23.9%，不到3月成交量的1/6，处于年来的最低点。 另外，链家研究院的数据显示，客户成交周期为52天，为年来的最大值，在客户展望空之间较为明显。

根据广发证券的数据，5月份43个代表城市新房成交面积分别比去年同期减少2.3%和20.4%，其中19个限制性城市比去年同期分别减少10.3%和36.8%。 代表楼市走向的二手房，召回趋势更为明显。 5月，二手房交易占总交易量1/3以上的14个城市，成交环比分别下跌9.6%和19.8%，9个限市环比分别下跌11.2%和27.4%，限市环比也下跌0.8%。

关注低价地产股

宋清辉认为，总体来说，首套房利率上涨是对房地产投资诉求的抑制，将冲击a股市场的地产股。 最近对地产股的投资有一定的风险，其建议可以关注低估值的地产股投资目标。

今年以来，香港股市内地地产股大涨，涨势如虹。 中国恒大今年涨幅达到2.45倍，成为地产股龙头，碧桂园、融创中国今年涨幅也分别达到1.22倍和1.16倍。 另外，雅居乐集团、佳兆业集团、龙光地产、龙湖地产等今年的涨幅也超过了50%。 据同花顺统计，若干内陆地产股票股价创6月以来历史新高。 其中龙光地产、禹洲地产均创历史新高，中国恒6月7日盘中创下17.66港元历史新高，融创中国、龙湖地产6月6日创历史新高。

相比之下，a股市场的地产股相形见绌。 申万房地产开发的125只股票中，只有40只今年涨幅正，所占比例仅为32%。 其中今年涨幅超过10%的有26只，其中涨幅超过50%的有5只，分别为新城控股、京汉股、金隅股、北辰实业和华夏幸福，除新城控股外为雄安新区概念股。 涨幅前还有华侨城a、招商蛇口、深房地产a、格力房地产等粤港澳大湾区概念股，今年涨幅均在10%以上，其中深房地产a昨日股价创历史新高。

关于港股内地地产股的映射效应是否会在a股市场显现，中银国际认为，目前房地产成交仍呈分化格局，一二线城市在调控高压下的缩水量明显，三线城市的销售热度仍在持续。 港股内地地产股大幅上涨，配置碧桂园、恒大等三四线城市的内房股5月销售数据持续看好，再加上南下资金修复中长时间估值和短期多空游戏的效应，这是以配置一二线为主，且5月销量明显。 认为这是在存量资金博弈的背景下，a股房地产板块在基本面周期下不容易获得持续的估值修复动力。 在另一领域销售额与去年同期相比下跌，流动性风险不断提高的背景下，对板块保持着中立的评价。

最初的证券认为，最近房地产领域的政策仍然维持高压水平，在19大之前很难实现实质性的缓和。 国土部住建部集中更换，新政出台的概率将大幅增加，将带动领域基础制度的改革。 鉴于a股地产股重大拐点由政策主导，未来板块的不确定性仍很大。 另一方面，建议继续关注领域龙头，预计在市场集中度提高的过程中维持预期以上的销售业绩，未来业绩预期和评价水平有望继续提高，另一方面，在流动性环境和房企融资端全面收紧的大背景下， 关注现金流比较充裕的商业房地产运营商，在领域调整期内拥有更高的自由度和投资选择，配置型资金的青睐度预计将会提高。

(来源:证券时报记者钟恬)