“北京多数在售楼盘均存滞销现象 特价房或重出江湖”

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贾斯汀记者

虽然没有确定地提出过，但目前进入北京市的新盘中存在隐藏的红线，为8万元/平方米，基本达成共识。 自今年3月17日推出一系列房地产调控组合拳以来，没有一个入市新盘成功越过这条红线。 限制高额市场准入，而且这条线还带来了另一个影响，最近市场准入的取证价格极其接近。 如果有购房意向，在同样的预算下，购房人有更大的选择空之间。 特别是近年来，在土地供应集中的北京西南地区，西南二环大厦的价格直接影响着购房人在本计划的四环、奥运、甚至六环运营商的购房速度，他们在众多楼盘的比较中开始观望。 一位业内人士说，如果这种市场状况持续下去，北京楼市久违的特价房将再次走出江湖。

西南二环限价新盘的价格限制了门头沟买家的手

如果时间倒流几年，房地产行业的人告诉你，购买三、四环平流层项目的人和购买六环外平流层项目的人，可能是同一个买家，你会相信吗？ 但是，最近，事实就是这样。

今年3月17日北京房地产调控升级以来，北京市居委会网站消息称，新入市北京的楼盘，获批最高价格为中国玺(亚林上苑) 79458.99元/平方米。 一间房很难买到，而且大部分房源都是200平方米以上的大型产品，但西南二环大厦的售价影响了整个西南区域。

最近，几乎看过西南板块新盘的买家告诉我，“广厦时代”，南四环外、门头沟这种新盘集中的地方最近多次转圈。 没有开放的人，几乎没有差别。 从地理上看，位置虽远，但价格差别并不大。 已经开始的项目，以现在的价格，他不容易决定马上动手。 特别是看中国玺的售价，户型大，总额高，但由于单价衬托，他认为以7万元的单价买门沟有点不值得。

方先生说，以他前段时间看到的住宅区为例，是不到120平方米的户型，总价800多万元，平均价格相当于不到7万元/平方米。 这比他第一次看房时卖的报价要低一些，但他还有点犹豫。 他最近也看了南四环外的项目，所以有不到130平方米的四居。 他喜欢那个户型，我想1000万元以内也能拿下。 我想在那个项目开始出了价之后进行比较。 方先生在金融街工作。 他认为这两个地方的交通对他来说很方便，差别不大，但是南四环的项目现在通往地铁。 如果价格高一点，他会觉得南四环更有价值一点。

隐藏的新盘限价红线拉近了西南二环和门头沟新盘的价格距离，同样也无限拉近了这些项目的客群。 项目开发商表示，以前做过项目，但没想到六环以外的项目会和三环、四环的项目竞争。 虽然各个项目展示了各种各样的价值点以获得买家的青睐，但环境卡、规划卡、户型卡、配套卡……无论开发商如何使出浑身解数，最能影响买家决定的因素——价格就摆在那里。 这些项目的运营者最近遇到了一个难题，如果不在价格上做出牺牲，买家将会来往于几个不同的项目。

开业当天的实际售价不再超出估计和预计

在房地产市场高涨的几年，开发商的开盘价往往就是这样来的。 开盘前几个月，市场上火了起来，性价比高的价格出炉，人们纷纷听到声音，排在卡片上走了。 开发商会根据排列卡号的人数和房间地点，定出不同的价格。 排队的人越多，价格就越高。 因为顾客基地摆在那里，所以一共有几百间套房。 将购买欲望低的人们推开，剩下的才是真正的诉求者。 这就是为什么几年前热门大楼被恶意广泛使用的原因。

现在的市场不同，新盘的价格正在下跌。

在新盘密集的区域，买家选择空之间较大，价格差异较小进行观望。 在新磁盘不是很集中的区域，命中是在牺牲一定利益的基础上建立的。 最近，项目取得预售许可证的价格多在7万元左右，但实际成交价格大多比批发价低很多，开发商也在寻找各种方法来提高新盘的性价比。

小麦在6月底在昌平某个热板上购买了中户楼，如他所料，他本来只能购买一套上户楼，但没想到开盘的价格让他这么“惊喜”。

小麦根据《广厦时代》，他购房的预算在1200万元左右，以前看房的时候，运营商顾问给他报的预算一直是6万多平方米，按照这个价格，他只能购买重合的户型。 另外，职业顾问告诉他，如果叠加房屋型，可能会比较省事，按他的号码顺序可能买不到。 因此，他想特意找人，求求关系重叠。

这个项目开始的那天，他很早就到卖场，选房的时候发现实际售价比预期下降了很多。 他的预算已经足够买中等的房子型了。 他介绍说，算上房卡费等费用，购买这所房子的总房费在1200万元左右。 与开发商签订了两份合同，具体房款分成两份。 地上部分为普通住宅，合同面积180平方米左右，合同金额1170万元左右，地下部分签订仓储销售合同，合同面积80平方米左右，实际采用面积180平方米，还有配套的精装庭。 这样算来，1200万元购买了350平方米以上的招聘面积。 因为这已经超出了他的期望，所以我订了房间并签了合同。

据小麦称，他认识的另一位买家当天购买了他原本喜欢的堆砌户型。 总额不足1000万元，不计算赠款面积，单价也不足6万元/平方米。

实际交易价格低于买家的心理预期，这种情况在北京楼市已经很久没有发生过了。 今年以前，在二手房市场，购房者还遭遇卖方每天一次的价格调整，几个购房者一起提价购房。 新建市场在开店前，买家收到的是运营商顾问多次上涨的开盘预期价格。 买房的人进入卖场，得到的“惊讶”很少，大半都是惊讶。

房子卖不出去的几大原因

除了几家限价商社以超高的性价比备受欢迎外，目前大部分楼盘都存在滞销现象。 《广厦时代》在对门头沟楼市进行调查时发现，在小区域，有10个楼盘在进行白热化的竞争，开盘价格也较低。 有人家开业后，另一位楼盘销售人员打着“别着急买，来我家看看”的标语站在开业项目的路边进行枪杀。

但是，即使房子价格下降，房子也卖不出去，没有出现收购的局面。 数据显示，6月上半期，北京全市新建商品住宅共计961套，比5月上半期下降28.2%，比去年6月上半期下降49.3%。 为什么？

首先，投资者退场，真是买家购买力不足。

自从中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，房地产市场逐渐平静，年初到5月二手房成交量逐渐下降，整体走势走下坡路，投资型购房者的身影越来越少。 过去，投资者对购买住房进行高杠杆化，支付首付，房产证一提交就出手，但现在他们去了杠杆化的楼市，失去了立足之地。 特别是高级住宅的投资者受到市场的报复。 一位二手房中介负责人表示，目前许多低价卖家的信息是:什么样的卖家在低价出售？

另一方面，对于刚购房的人来说，现在购房的门槛越来越高，贷款越来越难，必须停止购房的脚步。 购买热门房间的改善型购买者，最近不得不选择退房。 为什么这么说呢，因为没有房贷的她收入不能覆盖月供，所以不能支付40%的首付，而是80%的首付。 购买价格的增长对她来说是致命的打击，选择退房、观望无疑是她最无奈的选择。

其次，开发商随兵不动，或拥有少量住房资源回收资金。

日前，有传言称，部分高价商品房将解冻，可能会拿到10万元左右的预售价格，相关部门昨日表示，将通过其推广渠道，防止全年房价环比增长。 另外，严格商品房预售、现售的价格诱惑，申报价格明显高于前期或周边销售项目价格的，确定一律保留预售许可证审批或销售备案。

开发者由于期待政策的放松，似乎又被泼了冷水。 迄今为止，许多开发者很难接近。 既有预售价格过高而建设委员会未批准的，也有因限价而不希望利益受损，索性无法加盖的项目。 现在，和买家的展望期一样，很多可销售商品的开发商也进入了展望期。

首都北部的几栋重量级大楼卖楼盘，基本上一个月卖不出一两套。 倒不是因为卖不出去，而是开发者根本不想卖。 钱不够了就发售几套上市，这种“消极怠惰”的方法是现在开发者们普遍的应对状态。

第三，买房的人会看到预期衰退。

截至3月，北京楼市迎来密集政策窗口期，除了“317”新政(认住房、认贷款、提高套房2套首付比例)外，“假离婚”、“商业住房”、“学区住房”等政策可能存在漏洞的地方 不要打破头买高价的商品房。

医疗、教育、金融、行政等资源过去过于集中在中心城市逐渐向外发散，逐渐转变为多中心快速发展、向卫星城市快速发展后，大量资源被疏散，包括学区在内的众多垄断资源价值不再像以前那样大，住房购买的地域选择也增大。

另一方面，北京市常住人口增加值受北京生活价格上涨、非首都功能疏解、户籍制度紧缩等影响，近几年明显下降。 数据显示，年末，北京市常住人口2172.9万人，比年末仅增加2.4万人。 另外，居民新增存款也比去年同期开始下降，数据显示，年12月底，北京市居民人民币存款余额为28012亿元，全年增加1271.5亿元，比去年同期减少163亿元。 在房价上涨、人口增长率下降、购买力增长率下降的前提下，北京楼市上涨的动力不断消失。

一年有一半以上的人迫于压力离开特卖室，或者离开江湖

由于新加入的项目价格相近，一方面买家反复纠结和展望，另一方面很多同行竞争对手加入竞争。 临近年底，许多公司存在一年年报和财务核算，认为年关需要资金回流。 因此，久违的特价房很可能再次从江湖上出来。

某国有企业在东四环酒仙桥附近有一个人流量很小的社区，本来作为企业资产保留下来，现在90月入市的可能性很高，价格达到惊人的6万元单价，户型6、70平方米到200平方米左右，如果出了这个价格， 要知道，周边二手房的房价最少也就8万元左右。 大企业尚且如此，中小企业更是如此。

6月27日，北京市居委会发布《关于商品住宅项目预售许可若干事项的通知》，要求房地产开发商全力推进“土地未开工和开工未开工项目”早日开工入市，并在通知后附上未开工项目清单。 截至3月底，全市共有土地未开工项目161个，开工未开工项目228个。

据中原市场研究部大数据统计，228在途项目为普通二类居住用地、公寓项目、安居房、危改项目、新村建设项目、公共租赁住宅、限价商品住宅、人才公共租赁住宅或经济适用住宅 根据上市项目各阶段的价格产品数据，单价在3万以下的低价产品很受欢迎，成交率超过了6成。 另一方面，单价在8万以上的项目占2.8%，单价在5万到8万的项目占10.2%，单价在3万到5万的项目占26.1%。 单价在1.5万到3万之间的项目最多，接近4成。

在这些未开工、未进入市场的项目中，许多土地取得快、土地取得价格低、价格可操作空之间远远大于近两年土地的“土地王”们。 这些项目上市的加速，对已经上市的项目来说是不小的压力。

另一方面，政府继续推进管制的决心也没有改变。 7月11日，在北京市人民政府信息办公室召开的供给侧结构改革推进成果情况新闻发布会上，北京市委全面改革深化领导小组办公室专职副主任胡雪峰对比目前楼市情况介绍如下。

与住房市场特别是二手房市场过热的情况相比，继续贯彻去年的“9.30”新政，今年3月17日以来推出了一系列房地产调控组合拳，集中研究发布的18项房地产市场调控政策措施包括:限购政策细化、“天价学区住房”烧 包括“商改住”清理、严格产业项目管理、加强住宅用地供给和在途项目准入等，“目前市场过热迹象得到比较有效的遏制，新建住宅市场整体持续稳定态势，二手房市场已进入下行渠道，购房

据业内人士预计，年已过半，许多房企面临业绩达标还款压力，在政策不调整的情况下，试图让购房者远离观望，加快上市，以价换房只是时间问题。 降价是如何出现的，特价房也许是最简单的选择。