“辽宁沈抚新城招商引资旧账难清 民办高校转手优惠政策引起6000万“利益费”疑案”

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经记者张怀水经陈旭

招商引资，整合特色资源，原本是地方政府提高经济、改善民生的重要措施。 但是，在一些地方，政府招商引资政策贯彻落实时出现了“粗糙”的现象，也有市场主体“转让”政府优惠政策以获取利益的行为。

年12月21日，辽宁抚顺博圣房地产开发有限企业社长西立维向《每日经济信息》记者宣布，通过公开竞争获得土地录取权，但向沈阳工学院(原名沈阳农业大学科学技术学院)支付6000万元的“利润费”。

明明是在公开竞争中拍摄土地，为什么要把第三者牵扯进来支付高额费用呢？ 连接地方政府、开发商和学校，是一份非常奇怪的合同。

整理事件经过后得知，沈阳理工大学去年与博圣企业签署了《合作协定》一书，授权委托博圣企业独立、独资开发学校北侧的(/k0 )地，可以对外销售。 但是，作为回报，学校需要支付1000万元现金和相当于5000万元的教师住宅。

但是，西立维在后期开发中发现，学校自行委托开发这块土地时，国有土地的录取权不属于学校，开发商必须经过法律规定的土地“募集”手续，购买土地的录取权才能继续开发。

学校授权开发者在自己没有录取权的土地上建设大楼本身就很可疑。 作为开发者，为什么要应学校的要求签署《合作协定》？ 沈阳理工大学和开发者之间达成了什么样的协议呢？ 6000万元的“利润费”怎么样？

对此，《每日经济信息》记者前往辽宁抚顺市进行了深入调查。 引出了当地相关部门招商引资政策留下的欺骗……

▲照片为尚未完成的御府龙湾大厦一角的记者张怀水拍摄

年12月24日，《每日经济信息》记者来到博圣房地产开发有限企业与沈阳工学院合作开发的地区，该地区位于沈阳工学院北侧，楼盘名称为御府龙湾。

记者现场获悉，这座大楼共有11栋，但尚未完工，工地上还留有工作场所，周围还拉上了铁丝网，有些住宅的外墙也未粉刷。 大楼和大楼之间排列整齐，但只在第一排大楼的拐角处留下了大空的土地。

据西立维说，剩下的这块空地原来是用来建造教师住宅的。 而记者眼前这座未完工的住宅大楼，正是开发商博圣与沈阳工学院之间所有矛盾的起源。

沈阳工学院官网显示，沈阳工学院是经教育部批准的民办普通科高等学校。

根据抚顺中院的民事判决书，因教学楼未按期交付，沈阳理工大学要求博圣企业按照《合作协定》的约定，赔偿现金5000万元和总开发价10%的违约金，共计约7000万元。 (根据沈阳理工大学与博圣签订的合作协议约定，如果一方违约，需要支付该项目总投资的10%作为违约金，即2000万元。

西立维发行的《合作协议》第5条约定，开发商需要沈阳工学院保证该项目的税后利润。 具体包括1幢与1000万元现金等值的5000万元(面积11900平方米)教师楼。 《协议》第7条约定，双方一方违约时，需要支付该项目总投资的10%作为违约金。

关于高达7000万元的赔偿，西立维在《每日经济信息》中表示，自己确实与沈阳工学院签订了《合作协定》，《合作协定》约定的赔偿规则也很明确。 “到目前为止，我按协议向学校支付了1000万元现金。 但是，这块土地在开发中，沈阳理工大学一分钱也没有拿出，博圣企业承担着从获得土地到开发建设的所有费用。 ”

作为这件事的另一个合作主体，沈阳理工大学多次向博圣企业要求剩余赔偿，主张开发商不仅违约，在开发过程中还享受学校给予的优惠政策。

《每日经济信息》记者于年12月9日独家获得沈阳理工大学会长王兆宝向抚顺中院发行的《情况反映》一书。 在这本《情况反映》中，王兆宝表示，学校与博圣合作的形式是沈阳理工大学根据从政府获得的招商引资优惠政策进行合作。

那么，沈阳理工大学到底获得了什么优惠政策？ 王兆宝表示，抚顺经济开发区管委会将以每亩70万元的价格为沈阳理工大学预留教师住宅用地，博圣企业也以此价格脱牌，为120亩土地共支付8458万元土地出让金。 “年12月5日，博圣企业在这块土地上进行抵押贷款时，土地判断价格为亩产148.6万元，总额1.8亿元，博圣企业至此获利1亿元。 ”

另外，王兆宝表示，在沈阳理工大学被起诉之日之前，博圣企业没有准备建设教师园区的资金，没有做好相应的设计、规划、材料入场、设备入场、施工合同签订等所有前期准备工作。

但是，西立维给出的另一个解释是，沈阳理工大学在未获得土地录取权的前提下与企业签订了《合作协定》，制定了税后利润。 “实际开发后发现，企业必须支付土地出让金并取得录用权，才能继续开发。 博圣企业参加拍卖，支付8458万元，获得国有土地的录取权，但学校不仅一分钱也不给，还向我们要求6000万元的税后补偿。 ”。  

事件的原因还要追溯到七年前。

年1月26日，西立维通过他人介绍认识了沈阳理工大学理事长王兆宝。 王兆宝说，管委会必须为学校预留120亩教师住宅用地抓紧开发，两人达成了合作意向。

经调查，西立维于年1月30日在抚顺博圣房地产开发有限企业注册。 仅仅12天后，即年2月11日，抚顺博圣房地产开发有限企业与沈阳工学院签署了《合作协议》。 正是这个《合作协定》确定了博圣与沈阳理工大学的合作细则和补偿方法。

关于当时签署《合作协定》的场面，西立维在接受《每日经济信息》记者采访时表示，当时自己从王兆宝那里获悉，合作开发区是政府向沈阳理工大学预约的，不仅可以享受政策优惠，住房还可以以商品房的形式对外销售 “王兆宝还告诉我们，开发地块下含有矿砂，其价值达2000万元，在建设中出售矿砂将会获得额外的利润。 ”

年1月8日，《每日经济信息》记者通过电话与王兆宝取得了联系。 王兆宝对记者说:“接受采访不方便。” 在询问开发地块下是否含有2000万元矿床时，王兆宝否认，称从未向西立维作出过类似承诺。

据记者整理，年2月11日，沈阳理工大学和博圣企业共签署了两个《合作协定》。 根据最初《合作协定》的约定，沈阳理工大学全面委托博圣企业开发建设指定地块，用于处理学院教师住房短缺问题，剩下的部分可以以商业形式对外销售。 项目开发建设周期为年5月~年5月。 分售公寓由博圣负责，沈阳理工大学负责开发区的调整和相关前期手续。

第二部分《合作协定》约定，博圣企业的完全、独资开发，在开发过程中沈阳工学院不得介入。 博圣企业保证沈阳理工大学项目的税后利润。 税后收益包括1000万元现金和面积11900平方米的教师用住宅1栋(双方换算价值5000万元)。

从上述两个《合作协定》的文案可以看出，沈阳理工大学与博圣的合作本质是在项目开发过程中，学校主要负责帮助开发商在调整该项目摘录前进行方案申报和开工，但资金方面的投资基本无关。 博圣开发者拿着学校的授权书独立、独资开发，保证向学校补偿税后价值6000万元。

沈阳理工大学只要开发商调整管委会、申报方案，就能获得6000万元的高额利润。 这似乎不符合常识。 那么，博圣企业想合作的核心是沈阳理工大学和博圣合作之初就约定好的“优惠政策”。 事后争论的焦点正是这个“优惠政策”。  

▲柜台的沙盘模型上，这个地块的角落里还有未开发的记者张怀水摄影

西立维向记者表示，沈阳理工大学北侧的住宅用地是博圣通过公开拍摄获得的，与学校没有任何关系。 “学校向博圣企业要求赔偿，是完全没有道理的。 ”

什么是把戏？ 根据我国《土地法》和国土资源部的相关规定，土地招商制度是指我国国有土地的采矿权出让管理制度。 经营用地必须通过招标、拍卖、挂牌等方式向社会公开出让国有土地。 招标制度的目的是以更公平合理的价格出让土地，减少人为干扰因素。

一位法律专家在接受《每日经济信息》记者采访时表示，开发商既然通过公募获得了土地开采权，理论上就不具有排他性，是自由市场竞争。 既然是自由市场竞争，就不存在所谓的优惠政策。

博圣和沈阳理工大学在合作过程中享受优惠政策吗？ 当地政府在学校预留的120亩住宅用地录取权到底属于谁？ 来源于年抚顺经济开发区管委会与沈阳工学院签署的《项目合同》。

经过一些努力，《每日经济信息》记者独家获得抚顺经济开发区管委会与沈阳工学院于年1月15日签订的《项目合同》。 根据《项目合同》复印件，管委会为支持沈阳理工大学办学，并科理工科教师住房问题，同意为学院预留约100亩住宅用地。 管委会计划于年10月上市该宗土地挂牌，学院需按上市成交价格缴纳土地出让金。

同年1月15日，管委会与沈阳工学院签订了《补充合同》。 《补充合同》根据主合同确定了所谓的土地预约出让价格。

根据该《补充合同》复印件，管委会同意以每亩70万元的价格向沈阳理工大学领取土地出让金，学院须在合同签署后30天内向管委会缴纳住宅用地订金500万元。

另外，《补充合同》第六条规定:“教师住宅用地由沈阳理工大学为法人代表的住宅开发企业挂牌组织开发建设，教师住宅以外可以对外销售。”

根据《项目合同》和《补充合同》的复印件，至少可以确定两条新闻。 第一，该教师的住宅用地是管理委员会向沈阳工学院预约的。 第二，管委会和学校之间约定土地出让价为70万亩。

一位律师在接受《每日经济信息》记者采访时表示，地方政府将录取权转让给国有土地通常分为协议转让和拍摄两种形式。 “土地转让方案和底值经主管部门批准后，市县国土部门可以就土地转让价格与用地者充分协商一致。 招募是市场竞争行为，不具有排他性。 ”

“只要约定了协议有排他性的表达，就属于‘协议’转让的范畴。 沈阳理工大学与管委会签订的《项目合同》包括土地预约、转让价格约定等，这些都是排他性的表现。 主合同第五条还约定甲方于年10月上市该宗土地，乙方按上市成交价格缴纳土地出让金。 合同本身的表现前后矛盾。 ”律师进一步解释。

经查阅抚顺市国土资源局备案的合同编号211305ak017的《国有建设用地采用权转让合同》，得知地块编号-19-04#的涉案土地为抚顺市国土资源局，受让方为抚顺博圣房地产开发有限企业。 转让方法为公开招标，转让价为8458万元。

从以上几个合同签订时期来看，沈阳理工大学与博圣合作开发的地块是博圣企业以邀请的形式夺牌获得的。 拆牌之前，土地也没有同意转让给沈阳理工大学。 沈阳理工大学授权博圣企业开发和签订《合作协定》时，没有土地的录取权。

中国商法学研究会会长赵旭东表示，沈阳理工大学通过提供土地或变相提供土地实现与博圣企业的合作。 其核心是，博圣企业签署《合作协议》时，客观上误解为土地已经被沈阳理工大学批准，实际开发价格与预期出现差距。

“抚顺经济开发区管委会与沈阳理工大学就土地转让达成协议，约定相关优惠政策，但该优惠政策并未在招标文件中实际体现。 开发者通过公开募集获得土地使用权，不享受任何形式的优惠。 ”赵旭东说。

当事人西立维的表现会更加坦然。 “如果只是公开拍摄土地进行回收和房地产开发，为什么要在学校建教师楼，还给他们1000万元现金？ 这不是一窍不通吗？”他再三向记者强调，在与沈阳理工大学协商时，他认为校方已经获得了土地的录取权。 但是，实际上自己通过公开募集得到土地进行开发。 除了向地方政府支付8458万元土地的支付金外，为什么还要向校方交付现金和住房？ 这也是学校通过转让这一优惠政策，获得了6000万元的税后利润。

抚顺经济开发区管委会与沈阳工学院签署的《项目合同》第一段提到，为推动沈抚新城高等教育事业快速发展，将引进沈阳工学院进入沈抚新城。 双方在认真协商的基础上，在利用沈阳理工大学现有教育资源的基础上，适度增加教育用地并签署了协议。

由此可见，沈阳理工大学土地开发、处理教师住宿问题不是空空穴来风，而是在招商引资背景下受到的政策优惠。 正是这些所谓的优惠政策引起了开发者和学校之间长达7年的纷争。

《每日经济信息》记者了解到，在抚顺中院受理案件期间，开发区管委会和开发区招商局分别向法院提交了情况证明，表明了当地政府部门的角度。 两部《情况证明》强化了地方政府的角度，其表现文案与既定事实一样前后矛盾。

在管委会颁发的首批《情况证明》中，管委会经管委会多次研究，主张为沈阳工学院预留100亩教师住宅用地，并给予每亩70万元的地价政策。 如果没有沈阳工学院的整体搬迁到新的城市，合同约定的住宅位置将不会单独出售，也不会给予70万元/亩的地价政策。

抚顺经济开发区招商局颁发的第二份《情况证明》中也指出，如果博圣企业没有沈阳工学院的授权书，多家公司报名竞争，特别是开发区承诺预留100亩住宅用地处理沈阳工学院教师住房问题的，博圣房地产开发企业将竞价。

两个“情况证明”都清楚地表明，为了支持沈阳理工大学的办学，政府给予了很多政策优惠和便利。 因为博圣作为开发商，得到学校的委托和授权，可以以优惠的价格获得国有土地开发聘用权。

开发者的土地和学校之间有直接的关系吗？ 赵旭东对此表示，土地挂牌公告将在中国土地市场网等政府公开网站上公开公告，全国任意意向的拍卖人均可参加拍卖。 抚顺经济开发区管委会不能控制竞争者，也不能控制竞价。 博圣企业在土地招投标过程中，不能享受管委会向沈阳工学院承诺的相关优惠政策。 ”

《每日经济信息》记者通过中国土地市场网调查后，去年1月13日，中国土地市场网刊登了《抚顺市国土资源局抚顺经济开发区分局国有土地使用权交付公告》。 当时参加交付的地块有16块，详细记载了面积、交付底值等。 其中，涉案土地也在发卡序列中，但没有消息显示，只有沈阳工学院或沈阳工学院委托的拍卖人可以竞买。

一位律师向《每日经济信息》记者表示，根据最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，以开发区管委会为受让人和受让人签订的土地使用权转让合同，应当认定为无效，只有县级以上国土部门才有资格签订土地转让协议。

“开发区管委会通过签订《项目合同》的方法为沈阳理工大学预留土地、约定土地出让价等优惠政策，从法律上看是无效的，反而容易给第三方造成误读和误解。 ’这位律师在考虑。

围绕管委会优惠政策的依据，以及博圣企业通过招商引资取得土地与优惠政策的关系等问题，《每日经济信息》记者多次求证。

年12月25日，《每日经济信息》记者来到抚顺经济开发区管委会，了解当时沈阳工学院与管委会签订《项目合同》的具体情况。 面对记者的质疑，管委会党工办公室负责人以接受省市级媒体采访必须经过市委推进部批准为由，拒绝回答任何问题。

随后，来到抚顺市委推进部，推进部信息处负责人表示:“抚顺新区原管委会主任佟泽宾目前正在接受组织调查，一切以最终调查结果为基础。” 当我向记者询问沈阳理工大学与开发商的土地纠纷是否与佟泽宾案有直接关系时，该信息处的负责人回答说:“不清楚，不清楚。”

公开资料显示，佟泽宾从2005年2005年5月开始在抚顺经济开发区担任管委会主任一职，于年4月28日经辽宁省委批准，辽宁省质量技术监督局党组成员、副局长佟泽宾因涉嫌严重违纪接受组织审查。

年12月25日中午，《每日经济信息》记者将采访函交给抚顺市委推进部信息处，信息处承诺协助记者与管委会对接，并在一周内给予答复。 年1月5日，记者再次致电抚顺市委推进部信息处，表示对方已将采访函转发给抚顺经济开发区管委会。 但是，大约一周后，去年1月11日，在给抚顺经济开发区管委会打电话时，对方说:“没有收到过记者的采访信，也不知道这件事的具体情况。”

截至记者发布消息时，没有从上述两个机构收到任何回复。