“地产跌理财伤 资金迁徙入股市”

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◎经过记者张昊

6年后，万亿单位的交易额重现，3478点就这样被踩在脚下。 在结构调整和经济转型的强烈预期下，a股牛市的脉络越来越清晰。 而且，利率市场化在本轮牛市初期两次降息的背景下加速推进。 由于无风险收益率的下降，理财资金不得不选择重新配置，房地产大周期的下方拐点必然导致大额资产流失。 在房地产下跌、资产管理受损的背景下，民间财富正在加速向股市转移。

资金从不动产中流出

过去十年，房地产一直是民间巨额财富的首要配置对象，经济也依赖房地产黄金十年和基础设施投资发迹。 但是，随着领域供给过剩、政策紧缩、经济结构转型，房地产黄金消失了10年。

据《每日经济信息》记者观察，平安证券研究报称，1998年取消住房实物捐赠以来，中国商品房市场16年共完成商品住宅销售87亿平方米，人均居住面积从18平方米上升到32平方米，年~年，销售 从综合领域诉求来看，2005~2005年，年均诉求面积约12.8亿平方米，全国住宅年均销售面积6.9亿平方米，年均新增开工面积8.29亿平方米，均远远低于诉求总量。 但年后，年均销售和新开工面积分别为10.4亿平方米和14.1亿平方米，超过13.1亿平方米的总诉求水平，领域不再处于供不应求的阶段。

平安证券认为，从大周期来看，供求关系决定房地产市场景气程度，货币政策影响的是短周期，如果大局供给短时间超过需求，宽松货币政策只会加速风险累积。

另外，从目前的购房者比例来看，“反生育高峰”的18~25岁购房者人口已经占总购房者的23%，36~55岁的购房者人口诉求逐渐得到满足，市场力量逐渐萎缩。 三线城市多年土地的大幅出让，使得缓解短期库存压力更加困难。

据国家统计局数据，截至年底，我国商品房待售面积已达到6.2亿平方米，年商品房销售面积12.1亿平方米。截至年底，我国商品房待售面积4.9亿平方米，年商品房销售面积13亿平方米。 分解者认为，从上述数据可以明显看出，目前商品房的库存压力远远大于年初的水平。

最新销售数据显示，年1~2月，商品房销售面积8764万平方米，同比减少16.3%。 销售额为5972亿元，比去年同期减少15.8%； 销售平均价格为每平方米6818元，比去年同期上涨0.6%，比去年全年下降0.8%。 2月100城市价格指数与去年同期相比，与上个月均有下跌。 “黄金十年过去了，从趋势来看，房地产领域进入了经济衰退的循环，从时间跨度上看，长达10到20年。 短期一线城市房价回升也只是阶段性反弹，整体领域趋势未来将更冷。 ”。一位证券公司拆船师告诉《每日经济信息》记者，楼市走势趋冷，前期投机资金必然会大量撤出楼市。

华创证券宏观战略部主管牛播坤认为，虽然迎来了中国或房地产新开工和销售面积增长率的拐点，但这并不意味着未来新开工面积的急剧下降，但新开工拐点的到来意味着房地产投资枢纽的下跌、相关土地财政模式的结束、房地产行业巨额资金重新配置到其他资产上。

资产管理产品无风险收益下降

那么，资产重新配置的过程会在资金流中的哪里呢？

分解者认为，另一方面，在房地产遭遇较大周期性拐点的背景下，房地产投资受到了冷落。 另一方面，利率市场化加速，无风险收益下降也导致前期理财产品资金向其他行业重新配置，其中一部分流向股市是必然的。

2003年央行确定利率市场化改革以来，贷款利率基本市场化，存款利率市场化也逐渐推进。 年余额宝宣布可以说是改革的象征，余额宝对活期存款的高替代性和高收益率引发了居民存款转移和人气聚集，各类理财产品规模迅速扩大，商业银行也加入了没有硝烟的战争。

在此期间，各种理财产品的收益率大幅上升，甚至属于准货币基金的各种“宝宝”产品也曾一度出现6%以上的收益率。 但年银监会发行8号文，要求理财产品投资非标资产的比例不得超过35%。 也就是说，65%的资产需要配置在债券、股票等标准化资产上。

拆解相关人员以理财产品收益率与同期银行存款利率挂钩为利率市场化快速发展的标志，参考目前3%左右的一年期存款利率，再考虑1%的理财产品中间费用率，预计理财产品收益率下限为4%左右，与目前5%左右的水平进行比较，

另一方面，《每日经济信息》记者在本轮牛市初期观察到，随着央行降息、下调，利率市场化进程也在加快。 年末，央行发布了《存款保险条例》的(征求意见稿)。 这是在央行宣布不对称降息后不久公布的，从侧面也可以看出金融改革正在加速。

3月15日，李克强总理回答记者提问时说:“我们将允许案例金融风险的发生，并按照市场方法进行清算。 今年要制定存款保险条例，进一步快速发展多层资本市场，降低公司资金杠杆率，才能使金融更好地为公司服务。 ”

分析师认为，利率市场化是一项系统工程，不仅体现在放松利率水平上，还体现在重塑新的信用环境，即打破刚性分期付款，市场化手段吸收市场化利率水平带来的风险。 另一方面，存款保险制度的引入是要切实告诉存款者存款有风险，如果固定收益率产品和大额银行存款也不能100%保险了，一部分资金转移到股市也是必然的。

证券公司:股票债务双牛紧随其后

民间财富对房地产、理财产品的资金配置正在向新的行业转移，股市无疑是关键之一。

前几天，在展会投资董事长陈锋的演讲中，他说:“全年居民新财产的40%来自房地产，30%以上配置在固定收益产品上，只有12%来自股票。 随着股市收益率的上升，配置的提高空之间变宽。 ”

兴业证券表示，央行下调社会融资价格的目的尚未实现，“两会”披露的货币政策宽松基调没有变化，因此央行将继续放缓。

证券公司分析说股市上涨，人们想买股票，公司可以通过ipo拿到钱。 债市上升，公司债券发行利率下降，那才是社会融资价格下降。 现在融资价格在下降吗？ 不，所以，股票的债务会继续上升。

兴业证券进一步分析了股市拟上涨的原因。 股票融资天生具有更高的风险偏好，可以通过估值的上升来吸引融资，所以只有股市具有创造财富的效果，才能看到产业资本投入新兴产业，从而看到变革。

《每日经济信息》记者还发表研究报告，认为由于人口红利结束、利率长时间下降，未来金融资产将成为居民财富增值的主力战场，对金融资产的诉求将持续膨胀，股债双牛有望长期持续。

国金证券认为，从房地产市场的价格到某个股市的估值，资产价格的急剧上涨会引起新资金的持续投入，资产价格的上涨有望自我实现，也有可能偏离资产的内在价值变动。