“揭秘楼市高烧中的“异类”：重庆房价何以如此平稳？”

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原标题:重庆楼市作证称，低房价与经济高增长并行不悖

“十一”连休、第一、二线热点城市星夜热闹房地产市场的时候，重庆民众“边吃火锅边唱歌”热闹非凡。 由于他们不担心高房价，9月份主要城市每平方米的平均价格为7164元。

“重庆是高热楼市的异类。 》上海证券记者近日在重庆调查发现，所谓“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产不足”等所有楼市上涨的“原有规则”在重庆失灵。

“不是重庆楼市有病，而是其他房价上涨过快的城市有病。 ’重庆一位开发商高管对上证报记者直言不讳。 在重庆地产界大多数人看来，无论是北上广深等一线城市，还是所谓二线城市的“四小龙”、“四小虎”，这些城市房价暴涨的背后，都有政策滞后、不足和失序的原因。 这才可能是现在楼市冒险剧真正的谜团。

更令人关注的现象是，房价稳定和今年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年来最低。 据统计，上半年重庆主城区土地转让面积为284万平方米，比去年同期减少38%。 成交额为157亿元，比去年同期减少45%。 但是，重庆的gdp增长率在10个季度位居全国前列，对大行其道的“经济增长只有房地产论”的论调给予了有力的反击。

开发商的“不满”:房价不会上涨

“你在说什么呢，重庆的房地产市场相当平稳健康。 北方很大，成都的房地产价格又在上涨。 我希望重庆的房地产价格能上涨一点。 ”金科总裁方明富特别助理说。

作为本地重庆的开发公司和本地出生的重庆人，方明富操着地道的重庆口音，以重庆人特有的清爽与记者交谈，阐述了自己对当前重庆楼市的看法。 方明富认为，重庆的房价“真的不高”，也不会出现“非合理增长”。

记者在重庆现场访问了金科、龙湖、东原地产等多家上市住房企业。 面对重庆楼市的不景气，开发商们谨慎乐观，绝对没有疯狂的想法。

“感觉其他城市的房价上涨，重庆的资产又减少了。 ’重庆一家房地产企业的人对记者谈到重庆的房价，充满了“不甘心”的意味。

中国指数研究院西南分院向记者提供的报告显示，年上半年，重庆主城区住宅交易价格为6747元/平方米，比去年同期增长36元/平方米，仅上涨0.54%。

根据中国指数研究院10月1日公布的百城房价数据，9月，重庆主城区新建住宅样品平均价格为每平方米7164元。

根据国家统计局数据，截至8月底，新商品住房价格指数定基(年=100 )、深圳149.2、上海140.7、厦门144.0、合肥140.5、南京139.8、北京128.2、杭州123.4、广州123.0、广州123.0

“重庆的开发商说，产品做得很好，但要获得过高的利润并不容易。 ’重庆一家房地产企业的负责人告诉记者，即使是房地产龙头万科，在重庆市也非常难赚钱。

在调查中，记者也感到，开发商为了赢得市场，正在竭尽全力提高住宅质量。

在重庆参观了单价1万元/平方米左右的多个小区后，发现配备了游泳池和树木园林，居住环境不比北京的豪宅逊色。

“我自己没有买房子。 重庆的房价好像不会涨得太快。 ”重庆渝北区新南路附近，链家房地产置业顾问陈坤告诉记者:“二手房购房者和房主经常因为总房价的1、2万元而僵持不下。”

这是目前其他热点城市无法想象的，但这就是重庆楼市的真实照片。 陈坤说，重庆没有被清除的“日本CD”，难以想象，只能慢慢刷价格。

资本暗流涌动:房地产投机没有群众基础

从北京到重庆，两个直辖市相距约1650公里，坐飞机只需要两个多小时，但两地的房价最高相差10倍。 血腥资本会放过这笔巨额差额吗？ 重庆会成为下一个资本“围捕”的目标吗？

“如果其他地方的房价还在暴涨，投资者可能会顺势来到重庆。 ”当地许多开发商和房地产中介发表了类似记者的意见。

据重庆调查，“十一”长假前，一、二线城市房价暴涨，地王频繁发出的辐射作用也开始波及重庆楼市这个“好孩子”，但销售速度加快，没有出现明显的价格上涨。 “根据楼盘项目的不同，拆迁率达到了70%。 ”贺强说。

陈坤告诉记者，那家店的二手房合同量有些充裕。

但是，对于这一波动，重庆房地产商并不担心“即使投资者来‘混局’，重庆房地产价格也不会上涨太快”。

“目前，重庆楼市黯淡，从长远来看，潜力值得期待，但我认为重庆楼市决不会像其他热门城市那样暴涨。 ’方明富对记者说，重庆市政府土地管理能力非常强，可以增加重庆市的土地供应量，抑制市场。

何况，房价与去年同期相比，定基涨幅居top10的城市，“11”长假中出台了新政，对其他愚蠢的城市无疑是个警告。

除了政府的控制能力之外，重庆房价稳定的另一个基础是市民的心理和期望。

“我不去买房子。 可以申请公租房。 每月几百元的租金，租五年也能买到。 很划算。 ’在从重庆江北机场前往市区的路上，出租车司机王师傅对记者坦率地说，他不必担心住房问题。 据他说，重庆的房价根本不会上涨。

据在重庆的现场采访，由于房价“长时间稳定”，大部分重庆人都有王老师的意见。 这种平静的心理期待，让炒房投机不具备大众基础。

这几年，由于重庆管制得很好，房价一直很稳定。 因为，无论是开发商还是购房者，都难以相信重庆的房价会大幅上涨。 重庆人的这种心理预期，有别于其他房价高涨的城市的优点。

“即使在目前‘限购’、‘限制贷款’不相容的情况下，贪婪的资本在重庆也只能获得‘微薄的利润’，投机成功率不高，很可能不得不成为‘有价值的投资者’。 ”一位开发者说。

一家房地产企业的内部人士说，他最近买了春森对面的二手房。 建筑面积153平方米，价格120万美元，前一家是浙江投资的客人，当时不超过120万美元。 这个投资者买了多年，现在不想再等了，所以赚了一点就卖了。

政府三大法宝:将房价封闭在“箱体”中

为什么重庆的房价如此异类，而且在潜在资本的“围堵”下也不会暴涨？

记者多方调查后发现，这种平静的心理预期来自“三大法宝”，即大量土地储备和供应、房地产税、公租房。 其中，对土地的控制力、充足的供应量、合理的价格利益约束很重要。

据中国指数研究院统计，2003—2003年，重庆市各类用地共成交70064万平方米(约700平方公里)，但同期城镇建设用地面积增加693平方公里，城镇扩展速度与土地供给趋势基本一致，供求平衡不变。

“重庆的经济发展很快，重庆的城市地位也很高，各方面资源都很好，但是重庆的房价一直不温不火。 为什么？ 如果是这个供求关系的问题，重庆的土地供应量一直很大，重庆又是本土市场，外来人口购买者只有15%左右。 ”。 重庆市房地产协会会长莫元春说。

他认为，重庆通过“分城市政策”调控房地产市场成效显著。 “国家过去提出抑制房价暴涨时，重庆是一个分城市的政策。 重庆还有一个特殊的政策。 例如，土地供应掌握在政府手中。 像一些城市一样，开发商已经买了土地，政府手里土地有限。 重庆有房地产集团等“八大投”企业，专攻土地整治，土地整治后移交政府，政府出让，保证了充足的土地供应。 ”

中国房地产数据研究院院长陈晟还对上证新闻记者表示，地票制度也是重庆的一大特色，进一步满足了重庆的土地供应。

莫元春还向记者介绍说，通过土地票制度，可以将农村闲置、废弃、低效占用的建设用地“置换”、“转移”为城市建设，增加城市建设用地的供应量。 截至年底，重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩。 即农村新增耕地17.29万亩。 同期城市规模扩大实际占用耕地只有7.32万亩。 在满足城镇建设用地诉求的同时，增加了农村耕地。

从价格的角度来看，“地价推高房价，房价推高地价”的螺旋状上涨规律在重庆也不适用。 其原因，也是政府对土地的强大控制力。

“从地价比来看，重庆的地价几乎是住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，但溢价率仅为5.98%。 控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，重庆不仅通过增加供应量来降低地价，还设立了土地价格的硬性指标。 ”。 根据中国指数研究院西南分院的报告。

除了控制土地供应和地价外，重庆控制房价的还有房地产税。 “这除了上海以外没有。 在其他城市没有房地产税的情况下，重庆试点对投资者产生了一定的心理影响。 ”。 方明富说。

另外，重庆公租房建设也是抑制市场房价的重要砝码。 2009年，国务院首次提出“公共租赁住房快速发展”。 近年来，重庆在该行业内取得突破性成绩，累计建设公租房4475万平方米、69.2万套。

据报道，重庆目前约有60万农民工、大学生住在公租房。

“正因为上述三大法宝，及时控制得很好，这几年重庆楼市都处于‘上有天花板，下有地板’的‘箱体振动’之中，”莫元春说。

记者还观察到，由于市场稳定，重庆住房贷款变化量也相当稳定。 其中，7月重庆房贷7638.82亿元，6月7624.11亿元，5月7503.82亿元，4月7418.25亿元。 8月底北京房贷余额12967亿元，当月增长323.6亿元，比去年同期增长175.3亿元。 比年初增加1789.1亿元，比去年同期增加655.8亿元。 其中，贷款当月增加315亿元，比去年同期增加145亿元。

“如果市场无缝，也无法获得资金杠杆作用，自然不会搅动这个市场。 ”陈盛说。 他认为，除房地产税受国家控制外，地方政府还可以在土地供应和管理力度、公租房建设等两个方面借鉴重庆的方法。

高度经济增长:对仅限房地产论的反驳

在房价保持稳定的状态期间，重庆经济一直保持高速增长，连续10个季度保持两位数。 “这说明房地产和地方经济同步平稳快速发展不是不可能的。 这也应该在其他城市更好地考虑和拆除，”一位房地产专家说。

从统计数据来看，重庆房价长期稳定，不会导致成交量萎缩，相反，住宅成交量排名靠前。 楼市中量涨价稳定的“梦幻组合”在重庆实现。

“今年1-8月，重庆市商品房成交3400多万平方米，比去年同期增长19%，成交额1936亿元。 其中，住宅销售面积2936万平方米，比上年增长23%。 根据目前的市场交易情况预测，今年是重庆历年成交最大的一年，全市商品住宅建设面平均价格仅比去年同期上涨0.32%，房地产市场趋于稳定中等。 ”莫元春说。

难以置信的是，重庆楼市今年以来的高成约低房价是在土地市场降温的情况下获得的。 据统计，上半年重庆主城区共成交住宅、商业类经营性土地43件，土地出让面积284万平方米，比去年同期减少38%。 成交总额157亿元，比去年同期减少45%。 (其中，住宅用地成交面积251万平方米，可建设体积562万平方米，成交总额143亿元，分别比去年同期减少28%、43%、36%。

东兴证券固定收益拆解师郑良海表示，重庆房地产投资占gdp的比重从年末的23.86%降至今年6月的21.55%。 这不仅进一步证明了重庆经济增长和房地产市场增长保持了比较平衡的水平，也是对“唯房地产论”论调的反击。

郑良海表示，根据wind数据，截至8月，开发商在重庆的土地购置费为357.77亿元( 477.98万平方米)，同期北京为1087.78亿元( 105.84万平方米)和上海为654.23亿元( 98.99万平方米)

“以单价计算，重庆还是卖地越来越多。 这证明重庆将增加土地供应，使房价处于合理区间。 ”郑良海说。

他认为，可开发的土地资源供给是影响房价的重要因素之一。 例如，今年年初的深圳，人们期望能用于房地产开发的土地有限。 数据显示，一线城市房价暴涨，但土地供应没有增加。 1-8月，上海土地购买面积比去年同期减少62万平方米(-38 )，北京减少61万平方米(-40 )，重庆减少570万平方米(-49 )，但仍有478万平方米的土地供应。 去库存，并且稳定市场对土地供应的合理预期，值得其他城市仔细参考。

“重庆经济能够加快发展，与重庆房地产市场的优势密不可分。 》莫元春表示，在多供、低房价的生活、生产环境中，增加了公司和人才的吸引力，建成了长江上游地区的经济中心、金融中心、物流中心和创新中心。

根据重庆市统计局公布的年重庆市1%人口抽样调查主要数据，年重庆市常住人口3016.55万人，比上年增长0.8%，新增25万人。

今年春节期间，《重庆日报》有非常有趣的数据。 今年春节，重庆成为了名副其实的“来了就不想去”的城市。 重庆移动2月13日公布的春节大数据观察报告显示，2月6日至2月12日，手机漫游陆续进入重庆的人数达到1700万人。 渝中的人数只有960万人，比渝中的人数少四成以上。

“重庆以前据说人口流失很多，但从我企业身边的人来看，约2/3的员工是外国人。 ”方明富对上证新闻记者表示，目前重庆吸引力增加，移动的大数据可能更客观、更现实。

(注)重庆通常是按套内面积计价的，而全国范围内是按建筑面积计价的，因此本文按建筑面积计价，两者之间约有20%的价格差。 ）