“银行信贷渠道受阻 地产商“砸锅卖铁”融资”

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在上海一家融资租赁企业工作的朱先生，把他忙碌了两个月的项目称为地产商“砸锅卖铁”。 因为这次他瞄准的是房地产项目的电梯、自来水和淋浴设备。

“我们企业购买对方大楼里的48台电梯，包括水管、淋浴等全套消防设备，然后借给他。 ’朱先生告诉中国证券报记者，整个项目中全部租赁物的市值估计为1亿元，按交易标准7折计算为7000万元，扣除保证金、未来3年的手续费等费用后，客户实际获得了5000万元的融资。

众所周知，融资租赁租赁物通常价值较大，折旧较长。 例如飞机、大型生产设备等。 相比之下，电梯和消防设备等出租房屋面临着较大的变动风险。 朱先生说。 “飞机和大型生产设备的话，对方还没有出钱，所以可以拍卖租赁物，但是电梯和消防设备可以从墙上挖出来卖吗？ ”

除了租赁物的风险之外，合理的评估过程似乎也“水分充足”。

“客户需要5000万元的资金。 然后，按照这个标准逆算，寻找价格合适的目标物。 ’朱先生说，租赁物件中48台电梯的估价超过5000万元，但这只是收据的价格。 “如果真的在市场上买的话，每台电梯的价格在50万以下，总额也不到2400万。 ”也就是说，把这些设备从大楼里挖出来再卖，也卖不了5000万元。

冒着巨大的风险向地产商“砸锅卖铁”，是地产商资金不足带来的商业机会。 “对方资金周转不灵是短期现象。 ’朱先生说，对方企业是上海知名地产商，目前除了需要偿还银行约7000万元的贷款外，商业房地产项目还需要装饰租赁，另一块土地也需要资金建设。 “他需要在两三个月内转一亿圈。 在商业项目出租之前，资金困境将得到缓解。 这也是我们给他钱的信心。 ”

目前，这种地产商屡见不鲜。 房地产调控以来，房地产商可以提供的钱越来越少，阻碍了正常的银行信贷渠道，资本市场融资也停止了，房地产商非常缺钱，给融资租赁企业带来了机会。 朱先生表示，目前企业融资项目有一半与房地产有关，大部分业务员都在跟进房地产融资项目。

房地产商缺钱，“小朱们”赚钱。 名义上，融资租赁利率只从贷款利率水平上浮了20%左右，但在这个项目中，融资租赁企业的资金收益超过了16%。 “除利息外，每年还收取2%的手续费、10%左右的保证金和其他费用。 内部计算，毛利润将超过16%。 ’朱先生说，这个价格在市场上不太高。

融资租赁企业的资金也有低价的“入口”。 “大部分融资资金来自银行。 如果有杠杆作用，就会有低价资金。 ’朱先生表示，融资租赁企业通常由母公司和其他主体担保，从银行贷款，以7:3的比例按照自有资金投入项目。 也就是说，5000万元的融资资金中，只有1500万元是融资租赁企业的自有资金，剩下的3500万元来自银行。 经过融资租赁企业的转移，融资资金不进入房地产的禁令悄然被绕过。

虽然有很多风险和曲折，但是朱先生对他的项目只说了一句话。 “击球是擦边球。 》上海中城世纪律师事务所律师郭智宏告诉中国证券报记者，目前有关融资租赁的法律法规不健全，资金借此进入房地产开发的是钻了法律法规的空子空子。 拆分一下，融资租赁项目各阶段均符合法令，但组合起来看，融资资金顺利流入房地产商口袋，需要监管及时介入。