“易宪容：房地产调控要害在去除赚钱效应”

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尽管国内最严格的房地产宏观调控已经持续了一年半，一些城市房屋销售下滑，但在一些政策部门看来，此次房地产宏观调控取得了不小的成效，但实际上这一房地产宏观调控成果还十分清晰

这主要体现了两个方面。 另一方面，几年前一线城市迅速上涨的房价没有迅速上涨，但从全国来看，房价的上涨没有变化。 根据国家统计局前天公布的《6月70个大中城市住房销售价格波动情况》，大部分城市新建商品住房价格(不含保障性住房) 6月继续上涨，二三线城市领先房价，仅杭州、三亚、南充3个城市下降，跌幅分别为0.0。 这里有几个问题。 一个是从2009年到2009年房价迅速上涨，很多地方的房价基数早就翻番了，但现在也在上升，证明房地产泡沫还在持续吹。 二是尽管国内房地产市场是房地产市场的要素非市场化和住宅商品市场化畸形市场但房价仍然是市场快速发展的根本动力 如果房价不变动，这个市场的宏观调控效果将与预期大不相同。

另一方面，房地产泡沫的扩大范围越来越广，影响的深度越来越深。 经过两三年的时间，一线城市房地产泡沫的典范已经遍布全国。 由于将大部分中低收入者完全排除在房地产市场之外，各地住宅空的安装率高得惊人。 这里所说的住宅空安置率，请观察不仅包括未出售的住宅，也包括大量投机者手中的住宅。 我最近到了很多二三线城市，几个小区入市已经六七年了，入住率还不到一半。 这表明房地产泡沫巨大，不仅房地产泡沫破灭的金融风险高，而且造成了整个社会资源的严重浪费。

那么，被认为是市场上史上最严格的房地产宏观调控政策为什么还能发挥作用，还不清楚吗？ 房地产宏观调控不畅被认为在于所谓的“住宅刚性诉求”。 房价高也有住房，倾家荡产也需要买房。 房价过高是地方政府土地财政过剩，也有人说政府和住宅相关税收过多，房地产开发商对暴利的贪婪等。 在笔者看来，这样推动房价上涨的因素都是表象，而不是原因。

说“住宅刚性诉求”吧。 居住权是现代文明社会的天赋人权，每个人都必须有基本的居住条件保证。 但这是国家的责任。 如果房屋作为商品需要用货币购买，特别是房价高得大多数人无法承受的情况下，这个居住的天赋人权在市场上是无法达到的。 也就是说，在房价非常高，很多人没有能力购买的情况下，这种基本的住房诉求早就离住房市场很远了。 只有利用过高的银行杠杆投机炒作的人才能进入住房市场。 如果是房价过高、房地产泡沫巨大、整体房市偏高的利用银行杠杆投机炒作，信贷获取性便利、融资价格低、或投资回报率远高于融资价格、投机炒作价格低，则这些住房投机炒作诉求无限。 政府想通过增加住房供应来处理这种住房诉求，只能扛着沙子填海。

另外，现在的房价过高也不是说地方政府的土地财政和住房税收在房价中有多高。 原因之一是，如果房价是定价的话，房地产即使有暴利，房价也不会被压得很高。二是无论是房价定价还是住房暴利的获得，其好处的实现都必须通过最终的商品来实现 房价为什么会上涨？ 从根本上说，住宅是投资产品，不是费用品。 产品的价格可以在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格完全由市场预期决定。 楼市方面，预计该市场将基于住房投资者对住房政策的了解。 因此，地方土地财政和住房税收无论在房价中比重有多高，如果不能通过住房商品销售，这些利润都无法实现。 只有改变住房的属性，把住房变成投机炒房工具、赚钱工具，公司的暴利、地方政府的土地财政收入才能增加。

近十年来，国内房价快速上涨的根本动力可以说在于住房的赚钱效应。 如果不通过真正伤害住宅赚钱效应的政策来阻止，这些房地产政策就不可能达到目的。 自从人类文明社会出现以来，无论是市场经济国家、计划经济国家、经济发达国家还是经济落后国家，都没有住房政策可以利用公有土地资源保护因住房投机而牟取暴利的少数人。 当住房成为极少数人牟取暴利的工具时，全国绝大多数人的利益都遭到掠夺和损害，产生了许多社会矛盾和利益冲突。 在房地产宏观调控没有从这些根本问题着手，坚决消除住房投机赚钱效应，仍然重复住房市场工具性的情况下，生产的住房越多，经济和整个社会面临的矛盾和问题就越多。 无论是增加保障性住房的生产，还是增加土地供应扩大商品住房供应，最终都不仅仅是越来越多的人进入住房市场受益。 在拥有住宅就能盈利的情况下，无论是商品住宅还是保障住宅，投机者为什么不设法盈利呢？ 特别是在这种住房赚钱效应随着房价的暴涨而进一步加强和扩大的情况下，如果政府的住房宏观调控政策没有从这个要害着手，而只是采取限购、限价、市场管理等措施，住房投机的利益获得者更是无处不在。

总之，要从根本上调整国内房地产市场，挤出房地产泡沫，政府要利用成熟市场所采取的较为有效的经济手段(如信贷和税收)坚决消除住房市场的赚钱效应，消除住房市场的宏观工具性，杜绝住房投机炒作， 这才是当前国内房地产宏观调控突破困境的关键。

(作者是中国社会科学院金融研究所研究员(