“零售商家转入“地下” 模式仍存挑战”

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经记者韩祯从广州出发

上个月初，《广州市新城市中心轴线北段重要景观节点控制性计划》(以下简称“计划”) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )的发布，随之，广州景区将增加地下商业功能。

根据第一太平戴维斯的数据，今年下半年，广州将有110万平方米左右的高质量购物中心入市。 巨大的市场供给量给零售商业市场租金带来下调压力，空预计开盘率呈上升趋势。 广州商业地产面临着地面、地下的纵向竞争和项目之间的横向竞争，其中地下商业面临着更大的挑战。

地下高歌猛进

根据上述“计划”，广场新电视塔广场和宏城广场将在地下建设高级商业； 在东方泰和中信广场之间也计划建设总面积16万平方米的地下商场。

另外，8万平方米的“花城汇”一区将于9月28日开业。 日前( 8月31日)时尚天河商业广场方面宣布，占地5万平方米的时尚天河广场将于12月2日开业。

至此，广州最大规模的地下商业圈正式出炉。 从广州塔到华城汇，通过黄埔大道与宏城广场相连，东天河体育中心坐在地下时尚天河商业广场，向北与规划中的地下商场和东方宝泰相连。 这个“潜伏”的广州天河地下商圈规模近90万平方米。

许多商家纷纷投身地下商业，但从目前广州地下商业迅速发展的情况来看，地下商业还不成熟。

在东山口至广东省人大的3000平方米地下商场，2000年开发出定位于世界各国风情美食的康王商业城，最终关闭大吉。 江南西地下商业街“江南新地”的首批租户也相继撤离，目前广州只有流行前线、天河艺术节、景区商业街发展较为顺利。

第一商业网总裁黄华军告诉《每日经济信息》记者，广州的商业过于集中在中心城市，城市化进程和经济快速发展极不均衡。 他不管是地面商业还是地下商业，最重要的是客流量，但广州的地铁互联网还太稀少，地铁通道狭窄，地下商场缺乏展示空之间，客户被控制在空之间，费用昂贵吗？

中投顾问高级研究员高博轩告诉记者，即使是中国快速发展比较成功的地下商场的例子，大部分国内地下商业商场的经营状况也不乐观。

地下商业的课题

黄军表示，地下商场迅速发展至今是客观必然的事件。 由于广州市内的地面商业已接近饱和，再加上上场内几乎找不到黄金商业区，地下商场的快速发展将成为广州市未来商业的快速发展趋势。

除此之外，政府部门在进行城市规划时也有意建立一个完整的购物商圈。 最近开业的花城汇、运营良好的时尚天河商业广场等都有政府部门的计划。 除了许多商店敏锐的商业嗅觉外，占天、地、人之和的地下商业仍然面临着困难。

广州的地面商场竞争本来就很激烈，地下商场的经营自然就更加困难了。 在商业运营中招商尤为重要，地下商场招商的关键是了解目标费用群体。

高博轩告诉记者，地下商场优越的环境布局和充足的人流量是吸引地下商场的第一吸引力因素，其中客流量和地面商业繁荣程度是地下商场成功与否的重要因素。

黄军告诉记者，做地下商业有许多地面商业无法比拟的路径。 例如，饮食和娱乐因为消防管制而不能进行，不能进行大的铺设。

黄军表示，地下商业每平方米的投入额将达到地面商业的两倍，开发商的资本必须充足。 但是，在地下商业街，小快门没有企业品牌也能承受租金，大快门即使有企业品牌，承受租金的能力也很弱，这种情况非常不自然。

高博轩表示，目前广州地下商业的快速发展面临阻力，但从地下商业开发的合理回归看，一些地下商场项目的效益空之间非常值得期待。 预计广州未来的地下商业将面临以精品开发为主、部分亏损的地下商业将面临重新市场定位、重新集团化建立个体商业两个问题。