“上海一物业合同到期不撤 凸显领域乱象”

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蒋佩芳沙斐经记者在上海

随着房地产的迅速发展，房地产服务领域存在的问题也开始显现。

近日，《每日经济信息》记者表示，上海中环大厦开发商为原房地产企业上海四强物业管理有限企业(以下简称四强物业)在相关法院作出撤资判决后仍多次继续物业“服务”而头疼。 由于进入4强的房地产强权垄断，开发公司此后正式聘请的安和房地产也陷入不自然的状况，不仅每年亏损，而且无法正常支付员工工资。

在业内人士看来，同样的混乱凸显了房地产领域缺乏强有力的监管体制。

四强不动产多次不拆迁

位于上海市普陀区中山北路3880号“中环大厦”，是上海华广房地产开发经营有限企业(以下简称华广企业)主要建设的商业大厦，楼高25层，业主600户。

据了解，4份房地产物业服务合同于2007年8月9日到期。 2007年8月9日前，4套房产未按合同约定向华广企业提出续签合同的要求，因此华广企业于2007年8月13日、12月6日两次联系4套房产，要求办理物业管理移交手续，但4套房产不予办理，至今不予移交。

多次调解无果，按照当时的要求，按照双方合同解决纠纷的约定，华广企业于2009年7月，立即向上海仲裁委员会申请仲裁。

2009年12月17日，上海仲裁委员会发布了《2009沪仲案字第0755号》裁决书。 终局判决:四强房地产在2009年12月31日前退出“中环大厦”房地产服务区。 向华广企业移交物业服务用房和相关设施、资料等。 年8月，第二中级人民法院也已向四强房地产发出执行通知，并立即执行。

法律判断要求撤出“中环大厦”，但经过多次谈判，4家房地产依然不合作，新上传的上海安和物业管理有限企业(以下称安和物业)无法正常开展业务。

安和不动产方面表示，由于4处不动产未被拆迁，安和不动产无法顺利征收不动产费和停车费，每年都会出现赤字，也无法正常支付员工工资。

今年年初，四强房产未进行中环大厦房产移交，辞退中环大厦房产所有企业员工，由企业在上海联合生产交所挂牌出售给上海佳信房产管理有限企业(以下称佳信房产)。 这意味着四处房产已经是摘录企业。

在这样的背景下，四强房地产仍然在中环大厦违反物业费和停车费继续征收。

《每日经济信息》记者在现场采访了中环大厦内部的4个物业办公室的人员。 该人士表示，中环大厦聘用哪家物业企业不应由开发商决定，而应由业主委员会决定，并建议中环大厦尽快成立业主委员会。

另外，记者给佳信房地产总经理陈响远打了电话，但在截止日期之前没有联系上。

上海四方律师事务所执业律师吴琼认为，要求设立业主委员会，并不是4处房产在中环大厦强势留存的理由。 业主委员会决定聘用哪家物业管理企业拥有最高权力，但业主委员会未成立的，开发商可以改用物业管理企业，等业主委员会成立后再选举新的物业管理企业。

吴琼律师建议，华广企业可以向法院申请强制执行，要求撤出、移交4处房产，法院执行人员不足的，可以自行聘用保安企业在法院人员监督下代为执行。

以前，住宅不动产容易暴露的领域的问题传了出来

安邦咨询研究员苏晶在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前虽然存在物业管理制度，但能钻研的空子多或实际执行时，存在力量不足、监管不到位的情况 一些主管部门对物业管理的招投标制度监管不到位，招投标没有及时、形式，没有正常体现公平竞争。 有些主管部门对住房专项维修资金制度的实施并不严格，没有按照制度规定的要求由专家储存、逐栋设置账目、核算，但大体上是规定，缺乏可操作性。

在行业委员会还没有成立的情况下，房地产企业的进入到底是谁决定的就成了问题。

苏晶对此表示，具体来说，现在许多所谓的房地产企业都是开发商的“延伸”。 也就是说，市场上有很多中小开发者，拿到的项目只有一两个，完了就消失了。 而且，这些开发商摇身一变，成立了所谓的物业管理企业，继续负责自己做的这些项目的物业。 那么问题来了，按照规定---业主委员会成立前，业主认为物业管理公司服务不充分，不能按照前期物业服务合同的约定提供物业服务的，可以向开发商反映，开发商根据前期物业服务合同的相关约定，解聘物业管理公司。 但是，如果开发商实际上与房地产“由一位母亲产生”，如何根据业主的意愿更换房地产企业呢？ 从管理规则来看，业主委员会可以解雇房地产企业，但很难实际进行。

现在，大型房地产企业纷纷放弃住宅管理，转向商业房地产。 不久前，陆家嘴( 600663.sh )努力形成商业运营竞争力，转型为商业房地产投资运营商。

“零散住宅的不动产在管理上有一定的难度。 由于住户分散，管理上杂事很多，但是领取不动产需要时间的话，很容易出现“坏账”。 因为这个大企业品牌的房地产企业倾向于做商业房地产的管理工作。 ”苏晶认为，商业物业管理与居住物业管理在概念、文案、优势、功能等方面存在较大差异。

但是，虽然大型房地产公司纷纷撤出，小房地产公司也纷纷接管，但由于之前流传下来的房屋物业管理利润空之间较小，维修事务也比较繁琐，在物业管理根源问题尚未处理的情况下，业内人士看来， 过去，物业管理领域的负面信息阻碍了整个物业管理领域的快速发展，这给本来就不利的物业管理带来了很大的舆论压力，影响了领域的公众形象。 第二，公司在操作专项维修资金时非常困难，管理不透明，容易引起问题。 第三，领域纷争混杂很多。 在缺乏信息表达和协调机制的情况下，业主与物业之间一系列的矛盾问题就会凸显出来。 例如，业主与开发商之间的矛盾最终与房地产企业结婚，房地产企业成为许多矛盾的结合体，处于不自然的状况。 第四，公司盈利水平不好。 由于存在各种问题和障碍，不动产的领取必然很难花费时间。 由于这直接影响房地产公司的盈利水平，如果收支不均衡，房地产服务将陷入恶性循环。

关于小房地产企业服务与大房地产企业服务的区别，业内人士表示:“服务理念、管理水平、资金配置存在差异。” 他表示，通过降低价值成本，深入人心后，逐渐满足业主，可以尝试以业务范围等形式增大利润点。 例如，提高吃、住、旅游、各种生活周边链条的身高，建设健身、儿童娱乐、老年人活动等便利场所，也是多元快速发展的优点。