“关于购房者 大数据告诉你8个秘密”

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日本地产记者王杰

年，房地产领域逐渐呈现分化趋势。 这种趋势将在每年继续。 由于领域利润率持续下降，一些公司难免亏损或出局，但任何转型的房企，由于存在不确定性，都不可避免地会出现一点点转型失败。 面对领域十年没有的变化，房企需要积极思考如何比较有效地进行变革、创新、变革。 国家地产记者认为，这种思维必然不应该闭门造车。 应该广开言路，不仅可以采取去其他网络企业调查的途径，还必须深入拆解顾客，熟悉顾客。

怎样才能熟悉顾客呢？ 在这个大数据流行的时代，分解大量的数据总结顾客的特征尤为重要。 国家房地产记者近期发现神秘报告，可为房企熟悉顾客提供重要参考。

来自这家企鹅智库的报告基于189个城市+20万顾客进行的调查，公布了应该掌握的买家数据。 邦地产记者特意挑选了8个数据，对深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉和上海易居房地产研究院研究员进行了严格的评价，请他们调查大数据是如何呈现顾客特征的。

房价走势:看跌的比看涨的多

一线城市调查者中，43.2%的人认为房价下跌，比上涨率高8.5%的二线城市调查者中，41%的人认为房价下跌，比上涨率高6.1%的三线城市调查者中，52.2%的人认为房价 来自各城市的调查者认为房价会下跌的比例很高，客户的信心明显下降啊。

这个调查结果多少超出了熟悉市场的李宇嘉的预想。 他认为，就目前形势而言，即使是一线城市，看到下跌的人数也依然多于上升者的人数。 这证明了现在大家对楼市的看法和过去十多年不同。 房价进一步上涨空之间不大，已经形成共识。 房地产的供求关系也因过去供不应求，导致现在的供求平衡和供给过剩。

在这种情况下，老百姓的资产组合中，房子的配置会减少。 进入库存市场后，房地产增值收益开始缩小。 在市场库存比较多的情况下，一线城市也被认为市场开始下跌。 这是在“330新政”之后，成交量有所上升，但根据新政后一周的成交数据，没有理由价格暴涨。

房地产新闻:获取的第一渠道是互联网

购房者对网络新闻的依赖度远远高于其他，80%以上的受访者通过互联网和移动网络获取房地产新闻，而户外广告、报纸、朋友推荐等以往的传播方式占20%左右，规模越小的城市，户外 但是，使用移动网络看房地产新闻依然不是主流，只有三成的调查者平时用手机找房。 调查者表示，房地产网站仍有许多有待提高的方面，特别是实用服务少、新闻太杂，这些问题在一线城市的调查者中反馈比较多。

李宇嘉认为，通过拿到二手房房产中介，特点越来越少了。 互联网已成为房屋买卖获取新闻的主要渠道，第一，与80、90后相比，这个群体的住房诉求与以前有了变化。 过去的住宅诉求主要是排波式的，但现在主要是个性化、差异化。

在房地产商无法作为独家新闻掌握住宅来源的情况下，必须做越来越多的服务。 提供网上无法提供的新闻，如房屋周边的公共配套、房屋质量、物业管理、前业主是谁等。 另外，就是办理担保、贷款、变更名义等代理服务。

(/S2 )户型志向)单人房间的诉求越来越小(/S2 ) )。

随着各地限购政策的放开和后续政策的逐步放开，基本功能不太齐全的居室诉求较低，无论一线、二线、三四线城市，居室诉求都不到3%，二居、三居是诉求的主力产品。 相比之下，功能齐全的三居室是住宅诉求的绝对主力。 在三四线城市，三居室更受欢迎，比例达到64%。

严跃进表示，由于住宅库存拆迁压力增大，两居室、三居室等房地产也参加了降价促销活动，但此时一居室并无太大特点。 购买居室的话，换房间可能会很麻烦。 从现实情况看，一些三四线城市的房价收入比相对较低，此时许多购房者实际上有能力负担三居室。 所以对开发者来说，一味开发小户型可能也是错误的战略。

周边套件:所有人都喜爱学区的房间

无论什么规模的城市居住者，近80%的人最重视的周边设施都是学校。 调查显示，学区房，特别是要点中学学区房将成为投资热点。 超市、便利店是生活保障的重要设施，客户有仅次于学校的诉求。

严跃进表示，学区房的购房热一直不减，有三个因素。 一是教育资源的特点，是众多名校凝聚的地方，也是优质学区房诞生的地方。 二是地域特征，许多学区房位于市中心，背后的土地价值凸显会带来学区房投资价值的上升。 第三是配套的特点。 学区房间周边配套比较齐全，租赁方面也有很多特点。

交通便利性:比其他卖点更容易打动买家

一线城市的客户对通勤时间要求最高，93.3%的客户希望购买通勤时间在60分钟以内的住宅。 其中50.5%的人希望在30分钟以内，但对二三线城市的客户来说更合理，31~60分钟的通勤时间是二三线城市大部分住户的接受范围。 根据这个数据，在一线城市推广房地产时，交通便利应该比其他卖点更容易打动买家。

严跃解体，一线城市通勤价格比比皆是，该调查数据显示，93.3%的购房者无法承受60分钟以上的出行时间。 这对房地产来说将是一个巨大的挑战。 实际上，现在乘车距离1小时以内的，属于改善型，甚至高级不动产的范围。 关于30分钟以内的东西，其实很吵。 当然，后续房企如何在潜在的cbd和商圈进行项目构建，既是考验，也可能是商机。

房地产金融:产品已经有一定的客户群

房地产金融的客户录用率与城市快速发展水平一致，大部分客户对房地产金融持积极态度，65%以上的客户表示已经使用或愿意尝试录用。

严跃进认为，从趋势来看，房地产金融产品是后续的研发趋势。 但是，目前许多房地产金融产品之所以得到火热的支持，是由两个因素驱动的。 第一个是熟人的经济，购买不动产金融产品的很多对方在朋友和家人的介绍下“勉强”加入到这种模式中。 二是高额回报，很多房地产金融产品都有折扣政策。 如果这样勉强支撑下去，还需要验证能支撑多久。

不动产装饰: 78%+的人想尝试网络家具

作为房地产的下游产业，互联网提供的家具服务更加丰富全面，而且价格透明。 这是因为接受度很高。 数据显示，78%以上的客户希望在网上了解装修新闻。

严跃进认为，网络家具将成为已购买群体的新诉求。 从这个统计来看，比例似乎没有预想的高。 但是，不能排除今后继续对这个市场进行挖掘的可能性。 之后可以突破要点的行业包括购买改善型住宅的诉求等，这也是各种互联网家具可以考虑的创新点。

智能家居:也需要培养客户

人们认同智能家居的未来，但它需要时间和更具体的产品，打消“过于概念化”的疑问。 调查显示，即使在一线城市，也有20%左右的顾客表示不太了解。 顾客的培养似乎需要与市场开拓同步进行。

严跃进认为“90后不买房”的论调荒谬。 只要有人实际体验过智能家居，对这种住宅的诉求就必须不断上升。 那个时候相反，“90后”可能会喜欢这样的智能家居和不动产。 很多人对智能家居认识不够，自然不会青睐这种创新。 对住宅企业来说，之后如何培养潜在的目标群体，自然是一个大命题。