“李宇嘉：须谨防棚改货币化让库存“去了又来””

本篇文章1862字，读完约5分钟

最近，作为国家级贫困县之一的安徽阜阳临泉县，增添了全国唯一的“房价限制、地价限制”的国家级贫困县称号。 3月下旬，临泉县政府发布了《临泉市商品住宅类房地产用地分拨“房价限制、地价控制”实施意见》。 根据意见，大体上全县毛坯房和精装房的售价不得超过每平方米5200元和6000元。 制定土地出让的最低价和最高价，达到一件土地出让的最高价，仍有两家以上的拍卖人愿意继续竞价或报价的，拍卖将进入“摇号”阶段，抽到的号码将成为对应地块的拍卖人。

正是，临泉县的“双重限制”措施堪比热点城市。 从惯性中、楼市的角度来看，三四线城市，特别是贫困县，其存量达到高峰，烂尾蔓延至各地，楼市必然低迷。 但是，在这样的贫困县，今年2月房价达到每平方米6143元，比去年2月上涨28%，与贵阳、南宁等大城市的房价不相上下。 与周边其他贫困县相比，临泉的房价高出2000~ 3000元。 在省内，临泉的房价只比省会合肥、长江三角洲内的芜湖、旅游区黄山三个发达地区低。

这么高的房价，也不一定能买到。 截至今年2月底，全县商品住宅库存只有340套，除化周期为一个月，这是全国库存周期最短的县，排在第二位的是合肥，除化周期为1.4个月。 现在全县销售的楼盘只有8个，出了一张新盘，周末两天就卖完了。

临泉县贫困人口占全省的5%，阜阳市的25%。 年，临泉县城镇人均月人均可支配收入不足2000元，农村生活人口可支配收入不足1000元。 收入这么低，为什么房价暴涨，很难买到独栋房子？

针对房价暴涨，临泉政府表示，除了庞大的人口基数和市场诉求外，近两年的征地拆迁力度正在加大。 诚然，临泉是全国人口最多的县( 237万)，在推进城市化和国家减少库存政策近3年的情况下，庞大的人口基数无疑是住房诉求的“蓄水池”。 但是，河南、湖南、四川等人口大的县有很多，房价都在4000元左右。 为什么临泉的房价要贵50%呢？

笔者认为，有两个最重要的原因。 也就是说，外出打工的劳动者返乡工作，以及短期内改变棚户区开放量。

今年春节前后，返乡置业的工作又上了新台阶，带来了三四线楼市的全面回暖。 在经济相对落后的人口大省，安徽鞍山、湖北宜昌、湖南岳阳、广西桂林等辖区内三四线城市的返乡置业者购房十分火爆，春节后楼市成交量均增长了两倍。 年，临泉劳务输出80万~100万，占阜阳市的50%，临泉县是今年春节全国返乡置业热潮中最火爆的。 即使1%的外出务工者返乡买房，创造的诉求量也至少有4万~5万套。 但是，每年全县的商品住宅只出售5685套。

今年一季度，临泉县楼市成交量翻倍，3月增长388%。 为什么返乡生涯在临泉最火？

另一方面，阜阳出身的外出务工人员，通常去上海或附近的河南郑州。 这两年，这两个城市的房价翻了一倍，外出打工的人没能固定下来。 就业岗位房价上涨，让他们看到了巨大的财富效应。

另一方面，就业地房价暴涨，农民工工资上涨，临泉当地统计部门的数据大大低估了临泉整体的收入水平。 最后，郑阜高铁将于2019年开通。 临泉位于两个城市的中间，回老家工作也很好。

另外，临泉是全国文化先进县，全县重视教育。 因此，大家都会送孩子到县城读书，所以租房、买房的诉求也自然就来了。 县城的租赁市场非常发达，买了很多房子的外出打工的人会租房子，楼市也会更活跃。

短期棚户区改造带来的被动诉求增加是临泉县房价上涨的另一个原因。 在“第十三个五年计划”期间，国家消除贫困的力量加大了。 这与消除库存的“棚改货币化”等政策重叠。 作为国家级贫困县的临泉，自然对棚改很有力量。 为了降低房价上涨后的拆迁价格，~年，临泉县棚户区迅速改变放量，拆迁面积分别为192万平方米、351万平方米，产生了近10万被动住房的诉求。 年，县城人口从21.1万增加到33万，城市化率从18.9%上升到26.6%，城市和城郊的大量储藏室被拆毁。

但是，安装新建公寓的供给周期太长，配套不好，所以很多人选择货币化安装。 所以，呼吁短期内快速放量，城市供给不足，房价暴涨也是情理之中。 问题是，虽然像临泉这样的县域购买力有限，但诉求已经提前和过度释放，炒作风正在高涨。

最近，临泉开始大规模供给新地，第一季度转让13件，棚改也将在今后3~5年解放供给。 这样，楼市热度不会持续太久，将来也有可能下跌。 通过改变棚子的货币化，人为地创造诉求，回乡工作，短期去库存的效果显著。 但是，市场一变暖，就会受到推动而冲动，必须观察库存有“去也行”的可能性。

作者:李宇嘉(深圳市房地产研究中心研究员)。