“房企联姻银行的秘密”

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编辑:日前，证券监督管理委员会批准了中菌株式和天保建设再融资方案。 a股房企再融资的正式启动对凉风吹拂的房地产领域来说无异于雪中送炭，但未来房企的再融资是结构性的，对大部分房企来说，资金链总是像悬在公司头上的“达摩克利斯之剑”，婚恋银行为许多房企做准备。 实际上，从去年年末开始，房企和银行的结婚成为了新的潮流。 截至目前，包括万科、恒大、新湖中宝在内的30多家住宅企业进入了银行领域。

住宅企业的经营状况发生了什么变化？ 住宅企业出于什么目的与银行紧密捆绑？ 证券记者在观察大型房地产公司万科、恒大房地产财务数据后发现，在“涉银”热潮的背后，房地产企业对流动性的担忧正在加剧。

万科总裁郁亮说，在50岁之前完成“攀登珠穆朗玛峰、马拉松、腹肌练习”三个愿望。 从王石到郁亮，他们对运动的执着，使“锻炼身体”成为万科的公司文化之一。 今年年初，郁亮说:“万科一直在运营‘冬季模式’。 我们并不期待春天、夏天，特别是夏天”，并公开提出了“过冬论”。

事实上，锻炼身体和过冬是目前国内房企急需面对的两件事。 住宅企业能否顺利度过这个冬天，取决于两个方面。 首先，自己的“身体”是否足够强健，也就是企业的盈利能力、运营能力如何。 其次是耐寒的“衣服”是否足够厚，也就是企业的现金流能否支撑企业的运营。

在寻找过冬棉衣方面，“婚姻银行”成为房企的共同选择。 去年下半年以来，房企与银行联姻呈井喷之势，万科作为基础投资者参与了徽商银行ipo (首次公开发行)、恒大地产入股华夏银行( [-0.36%资金研报)、越秀集团收购香港创兴银行等。 据不完全统计，包括万科、恒大、新湖中宝在内的30多家房企截至目前已进入银行领域。

住宅企业为什么热衷于和银行紧密捆绑？ 房企财务数据中可能隐藏了部分答案，但明显的事实是，房企的“身世”已不如从前，“衣服”也日渐单薄，人们对房企流动性的担忧日益加剧。 婚姻银行并非直接通过银行贷款融资，而是通过银行的理财产品，通过信托桥进行融资，目的是规避监管风险。

大型住宅公司

多个指标的峰值超过了

“万科是马拉松高手，擅长长跑。 ’郁亮曾经用幽默这样形容万科。 通过万科的众多财务数据，也许可以一览万科“身体状况”的微妙变化。

万科此前采取了快速周转战略，这对于以库存周转率注意其运营状况有一定的参考价值。 记者统计多年财务数据发现，2009年至2009年5年间，万科的这一指标分别为0.39、0.27、0.25、0.28、0.32。 年这个指标大幅下跌后，可以看出万科这几年在库存的获取上做了相当大的努力。

但2007年以前，万科的指标都在0.4以上。 “这应该和万科这几年一直在实施翻新战术有一定关系，因为翻新导致开发大楼竣工速度变慢，但也可能有其他原因。 ’长时间跟踪万科的中投证券拆船师李少明说。

万科方面也对此表示，这主要是由于装修房屋在结算项目中的比例上升，但装修房屋比例的上升会降低利润率，提高收益率。

由此看来，如果不排除特殊情况，库存周转率似乎不能很好地反映住宅企业是否真的是“身体棒”。 那么，也可以从另一个立场——预收款与资产之比来注意万科运营能力的变化。

住宅企业是资金密集型领域，企业往往必须通过负债的方式筹集部分资金，但只要销售得到有力的支撑，企业就可以从负债的泥潭中得到一定的解放。

李少明认为，“预收款与资产的比例较大，说明企业资产中有较多由预收款支撑的部分，企业通过快速开发、快速销售，促进经营现金流入，是经营能力较强的表现。”

记者发现了一个微妙的现象，2009年至2009年，万科的存款与资产之比分别为23%、34%、37.5%、34%、32%。 显然，万科通过销售获得经营现金流入的能力全年达到37.5%，但近两年来，尽管这家顶级公司的年销售额连年创新高，经营能力却没有同步提高。

出售回收能力下降，意味着企业需要在负债项目中弥补空的不足，除预收款外，负债占资产的比例将相应变化。 财务数据也印证了这一事实，截至去年年底，万科的负债占资产的比重为45.54%，比年末的43.7%略有上升。

虽然许多指标略有下跌，但万科作为领域的龙头，一直以来保持着稳健的风格，但这一数据在领域仍处于较低水平。 换句话说，万科的身体还是很棒的，但不如过去两年那么棒。

当然，要安全过冬，光靠身体结实显然是不够的。 需要足够厚的衣服来御寒。 近年来，住宅企业手头现金很多，但这并不意味着足够安全。 “对于住宅企业来说，需要的不是绝对的金额多，而是现金相对于企业规模足够多。 ”李少明说。