“9个月“三调” 中国楼市呈现这四个新走势”

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国家统计局13日公布的数据显示，继10月后，11月全国商品住宅销售面积和销售金额增长率再次下跌。 要点城市房地产市场成交呈现集体降温之势。

年，在许多房价不合理上涨之际，热点城市开启调控，9个月内调整3个楼市: 3月起陆续在1线城市上调2套房首付比例，升级“限外令”、“限价令”等； 国庆节前后，全国20多个城市集中恢复限购、限价、限贷，整顿规范楼市秩序。 11月以来，10多个城市继续放松管制，提高购房资格和贷款门槛等。

楼市搞清楚那些新动向了吗？

【趋势1】房价:涨幅较窄的大城市和中小城市明显分化

年，“恐慌房”蔓延到许多城市，全国楼市成交量一齐上升。 国家统计局数据显示，1-11月，全国商品住宅销售面积比去年同期增长近25%，销售金额增长近40%。

10月份70个大中城市中，新建商品房价与去年同期相比上涨的城市有65个，超过9成。 去年年底，这一比例只有三成。

随着楼市虚火的上升，监管也逐渐加强。 从3月到11月底，楼市调控经过了三轮调控。 首先，上海、深圳等一线城市，南京、苏州、厦门等城市将提高购房门槛和贷款门槛。 国庆节前后，全国20多个城市密集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整顿房地产市场秩序等进行调控11月以来，杭州、武汉、深圳等10多个城市在原有基础上进一步收紧楼市政策，进一步收紧购房资格和贷款门槛。

密集的监管政策逐渐扭曲了房地产市场的预期。 根据易居研究院的数据，11月全国主要城市楼市成交率环比下跌20%以上。 一线城市成交全面下降，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州、南京跌幅均超过50%。

房价也在持续下降。 中原地产研究表明，从市场价格来看，许多地方前期虚高价格二手房房源大幅降价。 其中，深圳二手房价格连续第二个月下跌，南京二手房价格19个月以来首次下跌。

业内人士分析认为，在城市政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。 穆迪副总裁曾启贤预计，虽然今年热点城市暂时受到抑制，但由于房价持续上涨的压力尚存，住房供应不足的状况短期内难以好转。 但是，随着成交回升，未来房价涨幅将逐渐收窄。

【趋势2】消除库存:效果明显分化加剧

根据国家统计局的数据，11月底，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月底减少582万平方米，比去年同期减少8.2%。

UBS首席经济学家汪涛认为，虽然去年脱库效果明显，但市场分化明显。 “目前，三四线城市存量状况分化明显，有相关产业、靠近一线城市的许多城市对人口具有一定吸引力，房地产市场诉求旺盛。 东莞、惠州、昆山、廊坊等三四线城市的库存拆迁周期已经在15个月以内。 但是，许多东北中西部三四线城市近几年由于盲目开发，存在住宅产品质量低、同质化严重的问题，销售速度赶不上库存增长速度，库存消化周期在22个月以上，压力依然不少。 ”

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧的情况下消灭库存”仍然是年楼市的“主旋律”。 楼市调控的主要任务仍然是消除库存，三四线城市由于库存压力较大的企业，市场表现依然疲软，预计未来长期内政府将维持宽松政策。 目前，库存压力较大、房价下跌的城市，预计受库存政策刺激，交易量将有所增加或上升。

【趋势3】杠杆化:银行普遍收紧住房贷款限额

与往年楼市反弹不同，今年部分城市房价暴涨，地王频发，与金融杠杆撬动密切相关。

年房地产市场供需两端杠杆现象明显。 央行最新数据显示，年前三季度人民币新增贷款增加10.16万亿元，比去年同期增加2558亿元。 其中，个人住房贷款累计新增3.63万亿元，比去年同期增长1.8万亿元，增长近50%。 一些购房者除了充分利用信用杠杆外，还利用首付贷款等违规金融手段购房，进一步推动了房价的上涨。

根据记者的调查，今年房价上涨迅速的城市，包括其周边辐射区域都出现了贷款约束性政策。 例如，20余城出台的监管政策大多降低了最高贷款金额和限额，重启了限制性贷款政策。 上海等热点城市扩大了套房的认定范围，有贷款记录就认定为套房，还提高了套房公积金贷款利率。

另外，从银监会到地方商业银行，现在开始收紧住房贷款限额。 例如，上海要求银行慎重判断借款人的家庭还款能力，防止信贷等各种资金，特别是理财资金的违规进入土地市场等。

中信证券预测，年内国内银行有可能抑制住房贷款增长率，选择性放贷。 中原地产分解认为，本轮限购政策将迅速抑制热点城市房价上涨，房贷限额收紧后，部分房企将互换价格，许多城市可能出现房价下调。

【趋势4】土地市场:高价出现的频率明显减少

今年以来，总价高、单价高、溢价率高的“三高”地块频繁出现，地价超过周边房价的现象很普遍。 中原地产数据显示，截至11月底，今年全国土地溢价率超过100%的高价超过240件，是上一个“地王高峰”年的3倍以上。

国家统计局数据显示，1-11月，全国土地成交价款7777亿元，比去年同期增长21.4%。 前50大城市中10个城市的销售地金额比上年增加了2倍，50个大城市的地板价格平均涨幅达到了43%。

绿地集团的一位干部表示，“往年，开发商获得土地几乎都是自有资金和开发贷款，今年首次出现了获得土地的‘筹资’现象。 在宽松的货币环境下，土地市场资金过剩，很多城市的地价泡沫已经暴露出来。 ”

一位开发者坦言:“今年的楼市销售不像今年这样火爆是很粗略的事情，获得地王的公司将面临上市的挑战。” 对于溢价率超过100%的项目，如果房价在未来1-2年内没有涨幅，资金链风险很大。 ”。

目前，调控政策在土地市场上也有初步成效。 由于政府供应地的条件越来越苛刻，房企竞争地也变得越来越谨慎，高价出现的频率最近明显减少。 中原地产研究中心的统计数据显示，9月底以来，全国地王数量明显减少。 总额在10亿元以上，是溢价率超过100%的地块，10月有17件，11月只有15件，是8-9月的三分之一。 答复的开发商表示，受整体政策环境的影响，未来土地的拥有将更加合理。

中共中央政治局9日召开会议，对全年经济工作进行解体研究。 会议提出明年要加快建立符合国情、适应市场规律的房地产稳定健康快速发展的长效机制。

专家认为，建立长效机制，关键是处理好内火，完善制度建设。 从这次会议开始，下一步要加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税制、房地产市场调控、新型城市化等一系列制度建设，用长效机制诱惑市场稳定预期。 《本视点》记者郑钧天、董建国