“【楼市变局】2017宏观：房地产“长效机制”下 市场向何处去”

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每经记者王杰每经隋丝宁

年12月9日，中共中央政治局召开会议，对全年经济工作进行解体研究。 会议提出加快建立符合国情、适应市场规律的房地产稳定健康快速发展的长效机制。

年3月公布的《国家新型城镇化规划(年)》中，提出要完全协调住房、土地、财税、金融等政策，共同构建房地产市场长效调控机制。 各城市要编制城市住宅快速发展规划，明确住宅建设的总量、结构和布局。 要确保住宅用地稳定供应，完善住宅用地供应机制，保障性住宅用地尽保，优先布局政策性商品住宅用地，合理增加普通商品住宅用地，严格控制大型高档商品住宅用地。

建立长效机制会对我国房地产市场的未来产生什么样的影响？ 要形成房地产平衡健康快速发展的长效机制，如何从财税、金融、社会保险等基础方面进行改革？ 《每日经济信息》记者采访了众多业界人士，对此进行了深入解读。

回顾:繁荣之下冷热不均

在去库存的大背景下，年前的10月楼市火热。 根据国家统计局的数据，年1~11月，全国房地产开发投资93387亿元，比去年同期名义增长6.5%，增速比1~10月下降0.1个百分点。 1~11月，房地产开发公司住宅施工面积745122万平方米，比去年同期增长2.9%，增速比1~10月下降0.4个百分点。 住宅新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速比下降0.5个百分点。 竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速比下降0.2个百分点。

库存政策提高了房地产领域的销售额，降低了库存，稳定了投资，初步实现了政策目标，但城市之间的分化很明显。 作为热点的二线城市在这一轮的调整中价格上涨明显。

然后，楼市的热度会传到地市。 中原地产研究中心统计数据显示，截至12月5日，二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市，共成交住宅区2980座，土地面积30376万平方米，平均楼价4252元/平方米，比去年同期上涨87.3%

中原地产首席拆船师张大伟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，自“930”以来，该楼市调控已有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。 过去的房地产调控越来越是短期政策，经常随经济形势而变动。 建立房地产稳定健康快速发展的长效机制，关键是解决住房费与投资、房地产与经济增长的协调关系。 另外，要降低房地产的投资属性、居住属性。 从这次会议来看，下一步应该加快住房、土地供应、房地产税收等制度，以长效机制稳定市场。

长期机制:各地的城市对策

建立长效机制绝非一日之功，如何从财税、金融、社会保险等基础性政策方面进行改革？

首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，长效机制的关键在于符合国情，也符合市场规律。 各地要根据具体情况实施城市政策，三四线城市有消灭库存的压力，一线城市有稳定房价的压力。 各城市要根据城市化进程，根据供需情况分别制定政策。

赵秀池认为，长效机制的根本应该是供需双向调节。 建立住房恢复居住功能的租赁房和租赁房并行的住房制度。 需要运用财税、金融手段使对不同房地产的诉求、供给具有持有压力。 必须采取赋予刚性、改善性诉求、减税乃至免税的税收政策，辅以低利率、低首付的信用政策； 对投机性投资性的诉求采取相反的财税、金融政策。

“对租赁市场的供需双方也应给予相应的财税、金融政策支持。 公共服务应当全面覆盖常住人口，而不仅仅覆盖户籍人口。 处于稳定租赁关系的出租人也必须和户籍人口一样接受教育、医疗等公共服务。 ’赵秀池想。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，去库存和控制房价对应着两种截然不同的长效机制。 实际上，所有地方都必须为城市实施政策，实施城市一项政策。

丁祖昱认为，“长效机制”的着眼点首要应在三个方面。 一个是土地市场，另一个是租赁市场，最后是房地产税收。 今天绝对不能用“一律”的方法制定相关政策。 目前，城市结构是房价高企，一方面供给不足，另一方面努力确保库存，缓解供需矛盾。 在这种情况下，认为“一药治百病”只是迷信。

丁祖昱表示，北上广深等热点城市今天仍要增加土地供应，开放租赁市场，不仅要保障普通商品住宅市场秩序快速发展，预防价格暴涨暴跌，还要做好中低收入群体的住房保障工作。 对于大多数三四线城市，首先要按总体规划进行调整，控制土地供应总量，避免出现地区失衡和过剩供应的情况。 其次，必须制定相应的产业快速发展规划，确保城市快速发展的核心动力，最后，必须迅速发展城市基础设施建设，为推进新型城市化而努力，只有处理好诉求问题，才能真正处理好过剩供给问题。

展望:投资增速可能会导致温度下降

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房地产稳定快速发展的长效机制，供需关系是最核心的。 财税体制可以处理的是减少土地增值税，改变土地出让金制度。 金融方面的改革，对开发阶段来说，银行贷款和债务发行更加宽松，从而降低开发公司的价格。 房价上涨，不能直接融资，只能间接融资，房企价格又上涨了。 金融体制增加直接融资，减少间接融资。

招商证券公布的《房地产领域年度投资战略》显示，不可避免的周期为“调整年”，但领域中周期尚未结束，仍维持本轮中周期复苏将持续到2019年左右的看法。 小周期框架依然比较有效，年复苏、年繁荣转型、年调整； 由于基数和政策拐点高，商品房销售量将进入减少通道，预计全年将减少10%左右，年一季度的数据对全年具有重要的指导意义； 房价下降一位数新开工下降5%左右； 投资增速放缓，但有一定粘性，预计全年增长0~3%。

招银国际公布的《年中国经济展望》显示，年前三季度，全国城镇固定资产投资42.69万亿元，比去年同期增长8.2%，增幅比去年同期下降2.1个百分点，但9月投资增长9%，连续2月恢复当月增速。 民间投资增长率今年遭遇“滑铁卢”，13季度民间投资增长率为2.5%，比去年同期下跌7.9个百分点，但比9月同月增长4.5%，结束了去年以来持续的下跌势头。

从固定资产投资的各构成来看，基础设施投资仍然是稳定投资的关键。 招银国际预计，稳定增长是投资，稳定投资是基础设施快速发展的趋势。 预计制造业固定资产投资将继续稳定底部企业，房地产投资增长率有可能受调控政策影响明显下降。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前房地产市场“冰包火”，政策需要分别调整。 一线城市、城市的更新必须大胆突破，需要长时间的烹饪方法。 通过三线城市或社会保障的改革、人口、产业的引进和特色城市的培育来实施措施。