“倪鹏飞：下一个房地产税试点理想城市是深圳”

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实习记者张钟尹每次经过陈星

随着调控政策的持续深入，北京等房地产市场春节后交易量持续同比下跌，无论是新建市场还是二手房市场，2月上旬交易量均较去年同期大幅下跌。 业界普遍认为，北京房价目前出现区域性松动迹象，随着交易量持续下跌，房价将迎来下跌。

中国社科院财经战术研究院发布的《年1月中国大数据房价指数( bhpi )》显示，许多样本城市房价稳定，部分样本城市房价有所上涨，但上涨势头得到较为有效的抑制。

对比了目前楼市是否在降温、全年房价是否在下降、如何防范楼市风险等问题，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )特别采访了中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞。

偃鹏飞认为，全年房价走势总体趋于平稳，个别月份、个别城市有可能下降。 另外，今年楼市暴涨的概率比较低。

●个别二线城市为“蓝芯片”、“新大陆”

nbd :合肥、武汉等城市的房价上涨非常迅速。 这些城市是条件成熟、具备上涨空之间、还是虚高炒作？

(/S2 ) )倭鹏飞(/S2 ) )我认为有两个因素，首先这些二线城市的基本面很好。 公共服务条件好，经济绩效强。 目前，我国正处于大城市化阶段，大城市生活人口限制放松，大量人口流入，带动刚需，预计房价将长时间上涨。

另外，由于基本面优越，投资者和投机者认为这些城市的未来上升比较大空之间，相当于“蓝筹股”、“新大陆”。 去年合肥买家中，本地人和非合肥本省人各占50%。

nbd :有报道称合肥二手房售价大幅下降，投资者急于出手，如何解读这种现象？

(/s2 ) )倭鹏飞(/s2 ) )合肥的限制力度比较大。 方面，土地供应大幅增加，政府限购力度也比较大，可见其调控措施的含量，可能是房价下调的重要原因。

另外，真正的投资者和顾客应该现在正在观望，没有大的动静，但是投机者受到资金的压力，急于出手。

nbd :春节后，北京、上海两地区房地产市场出现二手房交易数量减少的现象，是否标志着除春节节假日因素外，房地产市场调控政策首次见效？

(/S2 ) )倭鹏飞(/S2 ) )宏观调控政策的实际效果开始显现。

第一，监管政策在起作用，现在的监管政策很严格，政策也更具体，投资者和投机者无法购买。

第二，年不动产爆炸性畅销，出现了透支的现象。 比如，很多人本来打算年买房子，但由于恐慌心理年买的。

第三，政策调整影响了预期，即使是真正的刚性诉求也落后展望了。

第四，由于前期销售良好，开发商退费良好，没有资金压力，不愿降价销售。 因此，整体上可以看到交易量的下跌。

nbd :能否预测下一年的房价走势？

(/S2/)偃鹏飞(/S2/)在各级政府调控的努力下，房价走势总体平稳的概率比较高，个别全年房价暴涨的二、三线城市可能会下降，但要防止大跌的不明确风险。

●现在也是向一二线城市征收房地产税的最佳时机

nbd :中央经济实务会议确定提出房地产长效机制的五种手段，其中房地产税备受瞩目，你认为应该推行房地产税吗？ 为什么？

(/S2 ) )倜鹏飞(/S2 ) )房地产税的上市是大势所趋，必不可少，它具有多重作用，相当重要。 单从房地产的角度来说，可以抑制投资和投机，调整房地产税收结构，还可以促进公平，调整收入分配，有利于城市公共服务的改善。

从时间上说，十八届三中全会对改革有总体布局，如果履行改革承诺，至少年房地产税框架将初步形成，并应在全国稍重要的区域和城市征收。 全国征收可能需要另一个过程。

事实上，年前是最佳时机。 由于住房不足，房价持续上涨，征收房地产税很合适。 目前，房价出现了新的变化。 特别是三、四线城市，可能错过了征收房地产税的最佳时机，但对一、二线城市来说，房价还在上涨，征收房地产税仍然是最佳时机，也有效抑制了投资。

我们总是建议在上涨过快的城市征收房地产税，然后再推广到全国。 初步建立时，征税起点高一点，税率低一点，门槛宽一点，可以像其他国家一样，在整个一定时期内完善建立房地产税制度。

nbd :有观点认为房地产税对房地产调控作用不大，房地产税的发放面临难题，你怎么看？

(/S2 ) )倭鹏飞(/S2 ) )房地产税是否能起到宏观调控的作用，我认为重庆这次的尝试是个好注意。 从实施效果来看，“无三人”的套房开始征收房地产税，尽管房地产税税率不高，但作为制止炒房的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用。

一个研究机构的研究结果表明，上海、重庆两个城市的实践表明，房地产税对房地产投资的抑制效果显著，但由于征收的范围和程度非常有限，综合效果还不够理想。

下一步，我认为深圳应该是房地产税扩大试点的理想城市。 深圳是改革开放的先锋兵，许多创新制度在深圳先行试验。 深圳目前市场化程度很高，应该用经济手段而不是越来越多的行政手段来处理市场问题。 内地的房地产模式最先向香港学习。 这座桥是深圳，实际上是深圳学香港，全国学深圳。 香港的房地产模式体系有房地产税，深圳也可以借鉴香港的经验，创造适合内地快速发展的模式，供全国参考。

●防止风险的方法是“控制解雇”、“支持”

nbd :很多城市最近提高了贷款利率折扣，个人住房贷款的监管变得越来越严格，你对未来住房贷款利率的趋势有什么看法？

(/S2 )倭鹏飞(/S2 ) )我认为贷款利率的一些变化是合理的回归，正常的支出行为必须按照正常利率进行。 特别是房地产市场分化时，中央为了城市政策，提出三四线城市放松贷款支持支出，一线城市应抑制贷款抑制投资，但金融机构出于盈利能力和安全性的考虑，为了扩大一线城市市场份额，根据最低利率实施了八

此外，近期，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募理财计划备案管理规范第4号》，要求资管计划禁止16个城市房地产项目投资，据此，过去的金融机构利用监管漏洞和空的间隙，让资金流入房地产市场。 这将紧缩房地产行业的资金。

nbd :中国社科院财经战术研究院、中国社科院城市和竞争力研究中心联合发布《中国住房快速发展报告((() )》，全国35个大中城市楼市普遍存在估值过高的风险，热点城市的整体风险状况比较突出， 怎么防止？

(/S2 ) )倭鹏飞(/S2 ) )总体来说，房地产风险处于可控水平，个别城市风险较大。 例如，在一线房价上涨过快的城市，房价事实上远远超过了价值的合理水平。

如果一方面为了防止风险而“控制解雇”，另一方面不抑制“支持”的解雇，房价很有可能会反弹。 这次调控的优势是“边调整边看，逐渐完善”，希望平稳调整，不要快速下行，不要大跌。

据信，去年12月中央经济实务会议再次提出建立促进房地产稳健快速发展的长效机制，今年在长效机制建设方面略有突破，相关基础性制度改革也将逐步启动。

nbd :中国房地产库存的70%分布在三、四线城市，库存获取效果还不乐观，你怎么看？

(/S2 ) ) )倭鹏飞(/S2 )前年，我们进行研究和测算时发现，整体库存要上升大概需要四五年。 尽管都是三四线以下的城市，但情况差异也非常大。 首先，库存和库存过多的城市需要减少供给。 特别是减少土地供应，减少房地产投资和开发有很好的效果。 不这样做的话，就永远走不完。 其次，从诉求层面来看，只有改善三四线城市的投资环境、生活环境、基础设施和公共服务，让老百姓生活、获得良好的公共服务，才能创业就业，才会有越来越多的人去三四线城市。 有越来越多的收入，才能最终提高住房的诉求。