“前4月商品房销售放缓 房地产开发投资增速不降反创两年新高”

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每次经过记者周程都经过王可然

在楼市调控政策加强的背景下，房地产销售出现了降温的迹象。

5月15日，根据国家统计局公布的数据，1~4月，商品房销售面积和商品房销售增速双双下跌。

但是，房地产销售降温，房地产开发投资增速创下两年来新高。 据《每日经济信息》记者观察，数据显示，1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，比去年同月增长9.3%，增速比1-3月提高0.2个百分点。

关于房地产开发投资增长率上升的原因，国家统计局信息发言人国民经济综合统计司司长邢志宏首先解释说，这与去年的持续效果分不开。 另外，房地产目前正在进行分类调控，一线城市为了抑制房地产价格的高涨，正在提高土地和住宅的供给力。

由于高基数和限制，销售下降

数据显示，1~4月，商品房销售面积41655万平方米，比去年同期增长15.7%，增速比1~3月下降3.8个百分点。 商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速下降5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济信息》记者证明，商品房销售面积继续呈现扩大缩小态势，市场降温态势明显。

申万宏源首席宏观拆船师李慧勇认为，房地产销售下跌受房地产调控的加码和高基数的影响最大。

据央视网报道，截至目前，全国55个以上的城市发布了160多次各种调控政策。

在管制之下，房价也会受到影响。 近日，社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告()》(以下简称《房地产蓝皮书》)显示，随着热点城市房地产调控政策的实施，去年10月以来，房地产价格涨幅已经缩小。 年70大中城市新建住房价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响跌幅加大，预计全国房地产市场商品房平均价格将自年上涨10%，至年下降不到1%。

但是，严跃进表明，从销售面积增长15.7%的水平来看，市场虽然降温，但仍高于去年同期水平。 这与三四线城市形成的见底效应有关，对三四线城市来说，相似的见底效应使这类城市的交易比较活跃，成为目前中国楼市交易活跃的重要组成部分。

从严跃进的角度看，一些大城市目前采取了锁定制度，市场成交量低证明是一种幻想，如果供给侧增加供给，后续的交易侧也有可能上升。 同样的数据也体现在商品房待售面积上。

数据显示，4月底，商品房待售面积为67469万平方米，比3月底减少1341万平方米。 其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

“房屋待售面积跌幅较大，充分证明目前楼市的去库存战术仍在实行。 ”严跃进说。

房地产开发投资的增长率超出预期

虽然房地产销售下跌，但房地产开发投资的增长率超过了预期。

数据显示，1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，比去年同期名义增长9.3%，比1~3月增长0.2个百分点。

据国家统计局投资司首席统计师王宝滨介绍，前4月房地产投资对所有投资增长的贡献率为20.1%，带动了投资增长1.8个百分点。

关于前4月房地产开发投资持续增长的原因，邢志宏表示，去年全国商品房销售面积增长22.5%，房地产市场出现较强景气，许多房地产公司加大投资力度，许多正在建设的项目仍在进行中，投资项目具有周期性，一度开工， 因此，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的持续。

除了与去年的持续效应有关外，邢志宏还表示，房地产目前正在进行分类调控，一线城市正在提高土地和住宅的供给力以抑制房地产价格暴涨。

关于未来房地产投资的走势，新开工面积和土地购买面积等数据表现成为机构关注的重点。

数据显示，1~4月住宅新开工面积48240万平方米，增长11.1%，增速比下降0.5个百分点。 竣工面积28174万平方米，增长10.6%，增速比下降4.5个百分点。 房地产开发公司土地购买面积5528万平方米，比去年同期增长8.1%，增速比1-3月提高2.4个百分点。 土地成交价款2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。  

房地产投资动向机构存在意见分歧

华泰证券首席宏观研究员李超认为，近半年来房屋爆炸性销售，支撑着房地产投资。 此外，不要低估新工人对投资的支持。 1~4月住宅新增开工面积增长率已经超过竣工面积增长率，且1~4月土地购买面积和土地成交价款均创近年来新高。 由于这笔房地产投资不会失速，维持中期房地产投资增速保持稳健的估值。

李慧勇表示，新开工面积略有下降，但土地购买面积大幅回升。 一是国家增加了热点城市的土地供应，二是非热点城市的存量持有速度加快了开发商的土地持有和投资。 预计全年房地产投资可能大幅超过市场5%左右的预期。

但是，从监管政策和中央房地产定位来看，也有机构认为全年房地产投资将温和下跌。

据中信证券研报报道，4月房地产开发投资1月比去年同期增长9.6%，回升0.2个百分点。 房地产开发投资的增长率开始稳定，但4月以来，全国各城市的限购政策逐渐提高，因此未来房地产投资的增长率将降低趋势性。

中信证券上述研报称，中国房地产自2006年以来有3年左右的周期现象，分为3个阶段。 第一阶段:房地产销售回升，房价回升，房地产投资回升第二阶段:房地产市场过热，各城市出台限购政策，市场正在观望中第三阶段:房地产销售下跌，房地产投资下跌。 目前，中国的房地产市场处于第二阶段，接下来将经历房地产下行循环。

房地产蓝皮书也预计，由于年末中央经济实务会议的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和“抑制房地产泡沫，防止大跌”的定调，房地产市场将回归居住属性，投机诉求将受到抑制。 预计年房地产投资将走下坡路，整体呈现温和下跌态势。