“多城市房地产开发投资5年翻番 上北深位列投资吸引力前三”

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经过记者冯彪

如果仍在快速发展以选择要去哪个城市，让我们来看看这几年的资本是如何在城市之间流动的。 寻找某个地方的快速发展潜力，资本的眼睛往往是最雪亮的。

房地产的快速发展是城市化和城市快速发展潜力的缩影，从房地产开发投资的增减情况也可以普遍看出城市的魅力。

近日，中国指数研究院发布了《年度中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》(以下简称《报告》)，对全国297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行了排序。 《报告》显示，上海、北京、深圳排名前三，第四至第十位分别是天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆。

根据《每日经济信息》记者在国家统计局公布的全国35个主要城市年度房地产开发投资额数据，32个城市有所增长，其中9个城市投资额超过1倍。 沈阳、大连、长春三城下跌。

上述《报告》已拆解，年复一年持续走高的中国房地产市场，从区域角度也可以用“分化”来概括——核心大城市仍是房地产市场最主要的诉求集中区域； 另一方面，核心大城市周边的三四线城市正在成为溢出诉求的最优先承担者，都市圈和城市群的形态也在房地产市场成为趋势。

9城市开发投资5年内将增长1倍

年全国房地产开发投资比去年同期增长6.9%，今年前四个月增速达到9.3%。 但是，在全国房地产开发投资整体加速的背景下，从不同的城市来看出现了明显的分化。

《每日经济信息》记者整理发现，在国家统计局公布的35个主要城市中，年北京、上海和重庆的房地产开发投资额占前三位。 年和年，北京、重庆、上海的房地产开发投资额同样排名前三。

虽然一些热点二线城市没有排名前三，但近年来房地产开发投资额迅速上升，在35个城市排名中上了一个台阶。

以河南省省会城市郑州为例，全年房地产开发投资额达到926.31亿元，仅占35个城市中的第13位。 但是，年郑州房地产开发投资额上升到2000.2亿元，位居第八。 年，郑州数据上升至2779亿，在仅次于北京、重庆、上海的35个城市中占第四位。

从房地产开发投资额增长速度来看，杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁9个城市全年投资额比去年增长1倍以上。

上升则下降——与5年前相比，个别城市的房地产开发投资额减少了近一半。 年，35个城市中沈阳房地产开发投资额为1684.72亿元，居第四位。 但是，沈阳的房地产开发投资额为1337亿6600万元，降至第14位。 年，沈阳房地产开发投资额依然持续下降，降至709.7亿元，排在35个城市的第24位。

大连的房地产开发投资额也同样下跌。 年，大连房地产开发投资额为1107.46亿元，在35个城市中排名第9。 年减少到897.46亿元，跌破千亿元，在35个城市中居第23位。 年持续下降到535亿2000万元。

如果按房地产开发投资额规模将35个城市分为3个梯队，那么全年3000亿元以上的北京、重庆、上海无疑是第一梯队。 1000亿元以上3000亿元以下的郑州、成都、杭州、广州、武汉、天津、西安、南京、深圳、福州、昆明、青岛、合肥、宁波、长沙、济南、石家庄排在第二梯队； 1000亿元以下的贵阳、南宁、厦门、沈阳、南昌、海口、大连、呼和浩特、哈尔滨、银川、兰州、西宁、乌鲁木齐、太原、长春为第三批。

开发投资的吸引力排行榜

房地产开发投资资金在不同城市之间流入流出，不仅反映了居住在该城市的人口对房地产的诉求程度，也体现了城市对资金的吸引力水平，进而体现了城市未来的快速发展速度。

那些因素又决定了一个城市的魅力吗？ 上述《报告》从市场容量和增值潜力两个维度，评价城市房地产开发投资的吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源特征、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、诉求满意度、价格支撑、市场热度。

中国指数研究院相关专家对《每日经济信息》记者表示，人作为房地产市场的费用终端，是影响市场容量的最重要因素。 未来的市场容量能否维持或扩大，取决于人口能否维持增长，城市经济、收入、资源、交通等因素通过作用于人口增长而影响住宅市场容量。 另一方面，市场热度反映了开发公司对当地城市的投资意愿，可以通过房地产开发投资额的规模和增速、土地的平均溢价率来衡量。

通过上述评价逻辑，《报告》对全国297个地级以上城市进行了评分排序。 评估结果显示，上海、北京、深圳、天津、广州、杭州、南京、成都、武汉、重庆分列全国地级以上城市房地产开发投资吸引力前十位。

报告显示，从城市层面来看，一线城市领先，上海、北京、深圳的投资吸引力仍保持全国前三位。 天津首次进入前四名，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场诉求旺盛。

此外，根据《报告》，二线城市中，郑州、厦门、合肥排名第12、13、16位，长春、哈尔滨、大连延续去年态势，排名靠后。

五大城市群房地产增长趋势明显

今年以来，全国房地产开发投资比去年同期增速持续上升。 一位业内人士解体，房地产开发投资增长率不降，是因为在前期房地产景气的局面下，房地产公司加大了投资力度，并且还在持续。 但是，随着诉求方的销售增速下降，供给方的房地产开发投资增速也有可能下降。

但详细看各城市数据，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面仍保持较快的增长率。

《报告》指出，一线城市因北京、深圳土地短缺，供给规模大幅下降，销售面积增长放缓。 北京销售面积比去年同期增长6.7%，深圳销售面积为负11.5%，上海增长11.3%，但一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积明显增长。

年，在成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积3000万平方米左右，远远超过全国其他城市，比去年同期增长20%以上，其中郑州和天津增长率超过50%。

从地区来看，房地产开发投资吸引力排名靠前的城市位于长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游、成渝五大城市群之中。 广东省东莞、佛山保持全国前20位，中山排名上升至第23位； 在三线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备接受核心城市产业、人口和运营商诉求的地域特征，排名靠前。

中山大学银行研究中心副主任李宇嘉分析说，目前，随着产业结构的演化分化，就业条件较好的几个大都市圈已经成为人口流入的目的地，在人口红利减退、城市化速度放缓的背景下，都市圈将来将成为释放人口结构性红利的重要区域。