“县域城镇化变异为“造城” 天量楼市库存拖累中西部县域经济”

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近年来，许多地方把城市化作为县域经济快速发展的主要线索之一进行了布局，推动了地方特别是县域基础设施的完整和经济的快速发展。 但是《经济参考报》记者近日在中西部某省采访时发现，近两年城市化对县域经济的推动作用减弱。 一些地方城市化以大规模、高强度的“城市建设运动”为重点，包租了城市化的一部分奖金。

县域城市化变异为“造城”

最近，在皖鄂陕甘黔楚宁等各省自治区十几个县采访时发现，城市化在“造城运动”中发生变异，房地产调控城市化模式和进程，带来大面积商品房积压，为了拿回库存，为了挽回地方政府的利益，购买住房。

看到县城耸立的几十幢高层住宅，很难想象会宁县是甘肃省的国家级贫困县。 在城市化加速发展的几年里，会宁县面积扩大了三倍，高层住宅拔地而起，各项基础设施建设速度超过了过去几十年，县成为了翻天覆地的变化，甘肃省高层住宅较多的县之一。

大楼高了，路变宽了，街道变亮了，街道变大了，人增加了。 走过中东西部许多县，记者看到了和会宁县一样的景色。 大规模的城市化建设加快了县域基础设施建设进程，交通、能源、通信、供水、教育、医疗卫生、文化等基础设施都得到了长足的快速发展。

但是，据记者采访，发生了“小摊”的城市化，开始出现后遗症。

会宁县面积的扩大，为房地产开发提供了巨大的支撑。 记者了解到，除新城区的几幢政府办公楼外，剩下的大部分都是商品房开发项目，这只是我国县域城市化的缩影。

据了解，从年至今，会宁县城已建成商品住宅16600套，建筑面积160万平方米，加上保障性住宅18.66万平方米，县城建设住宅共计近180万平方米。 记者看到，该县一半的高层住宅空已经安装完毕，楼盘只有很小的框架。

陕西省横山县西南新区共有32座大楼，其中5个烂尾、保存室6000套，面积达75万平方米，加上烂尾约100万平方米。 晚上，在凤凰新城看到，一幢大楼只有不到十户住户。 住户郭万珍说配套不好，没有学校，也没有多少入住者。

宁夏贺兰县是一个小县，近年来房地产开发热度产生了670万平方米的库存房。 对这样一个贫困的小县来说，巨大的库存室确实沉重得无法承受。

年初，江西省住建厅召开的房管局长座谈会消息称，江西各市县有大量商品房库存，其中鹰潭市库存压力全省最大，其次为上饶、新余、宜春、抚州等多个城市。

据鹰潭官方统计数据，截至去年3月，鹰潭市商品房存量357万平方米，存量拆迁期为25个月，但这只是已批准销售的数据，还不包括正在建设中的。 截至年3月，贵溪市商品房库存拆迁期为33个月，其中非住宅库存拆迁期达92个月。 新余市房地产库存300多万平方米，除化时间约2年，这还不包括正在建设的几十个楼盘的600多万平方米。 当地住房管理部门认为，从地方人口来看，完全消除库存几乎是不可能的。 年以来，当地房地产企业持续破产，同时负债数十亿元。

根据国家统计局提供的各省多年新增贷款和售罄量，截至去年10月底，海通证券宏观债券拆解师姜超表示，我国商品房广义存量39亿平方米，其中约8成为市县级，与去年3月底相比，存量没有增长的省份有河南、山西等省。

要素透明后遗症开始出现

作为县域经济的重要支柱，城市化快速发展，短期内增加了地方固定资产投资额和地方财政收入，完善了基础设施，促进了地方经济的快速发展。 但是，由于地方政府将大量因素注入城市化，高强度推进，寅吃卯粮，在土地和资金等方面一定程度上透支了地方此后的快速发展潜力。

迄今为止，地方政府的债务支撑着城市化。 近年来，很多地方政府设立了城市投资企业。 据国内权威信用信息判断机构新世纪评级统计，年末，贵州、青海、辽宁、云南、广西、内蒙古地方政府债务余额分别是当年常规公共预算收入的5.84、4.42、4.13、3.32、2.83、2.79倍。 记者表示，这些债务除了用于部分扶贫外，大部分还投入到城市化相关的基础设施建设和棚户区改造中。

年末，根据全国人大常委会部分委员的调查结果，我国有100多个市本级、400多个县级债务率超过100%。 财政部通过风险判断，将全国90多个市、300多个县列入风险预警名单。 据了解，其中一部分债务是政府担保的银行贷款，一部分是国债。

目前，三四线城市房地产权益问题频发，地方政府也因此面临新的压力。 去年4月中旬，拿着横幅出现在江西宜春市政府大楼前的业主们要求开发商返还，因为以前买的商店，现在租不到了。

今年下半年，由于鹰潭市包苍广场项目资金链断裂，交钱也无法取得房产证的业主们要求办理房产证，当地政府专门成立了员工小组处理善后事宜。 另外，新余国际广场也因资金链断裂，无法如期开房。

由于“造城运动”，一些地方商社大量积压，“小摊”占据了县域经济快速发展的最宝贵的土地和资金资源，特别是市县一级三四线以下的城市。 据采访的众多县委书记介绍，土地和资金现在成为县域经济快速发展中最稀缺的资源。

在采访中，地方干部表示，目前产业升级、公共服务等受到土地指标的硬性限制，记者采访到的许多县的主要负责人表示，土地潜力已经挖掘殆尽，土地供应捉襟见肘，大型产业化项目无法落地，目前项目

县域经济将成为融资瓶颈

受债务的影响，银行风险管理日趋严格，县域经济面临融资瓶颈。 在记者采访的中西部十多个县，县域产业多为低级以前就传入产业，许多公司变成僵尸公司无法偿还贷款，但许多开发商资金断裂，银行惜贷增加，融资难、融资高的问题持续发酵，地方

在采访中，一家金融机构反映出商品房大量积压，以及政府主导的项目，如保障性住房、办公楼等大部分由承包商出资，实际上禁锢了大量民间投资和银行资本。

在记者采访的10多个县，财政收入普遍下降。 甘肃省一贫困县表示，全年土地出让金曾达到7亿元，近两年土地市场的降温，导致去年出让金不足1亿元，财政收入下降。

对部分省市财政收入状况进行了梳理，今年有12个省下调了公共财政预算收入增长率目标，其中中西部省份达到10个。 陕西省大幅降低预算收入的首要原因有“房地产脱库压力不小”、“以前流传的特征领域税收增长潜力有限”、“新兴产业体量小”等。 有学者认为，这表明县域经济高能耗、高污染、高价格、低技术的快速发展模式是不可持续的。

财政收入下降，为了少去库存，政府对购房发放补贴。 近两年来，有地方出台了购房补贴方案，对城乡居民购房给予每平方米150元至500元不等的财政补贴，政府效益回升，财政恶化。

更严重的是，银行对县域房地产公司“放贷”，已经购房的业主也开始“提现”。 陕西榆林住建局表示，从2009年开始榆林房价下跌，许多人不愿意支付剩余的银行贷款。 榆林横山县凤凰新城的购房人大面积“断供”。 据建行榆林分行介绍，凤凰新城在建行贷款453笔，总额1亿4000多万元，但随后250户“断供”，约4000万元停止还款。

国内智囊机构“安邦咨询”调查后认为，受产业快速发展放缓、房地产市场低迷、地方支出刚性压力等多种因素的影响，目前一些地方政府的财政收支状况正在恶化。

资料来源:经济参考报记者:连振祥毛海峰黎昌政汪奥娜