““溢出效应”不断显现 热点城市周边楼市成投资新宠”

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楼市已经经过连续三个月的强势调控，从最初的限购、限贷、到后来的限价、限售，再到一线城市的全面限商，房地产市场热度在“五限”下大幅下降。

但是，由于下跌不是自发的调整，房价依然坚挺，“溢出”效应备受瞩目的城市周边地区成为另类的“投资目标”，引发了这样的城市，面临着“抑制房价”和“盘踞”的课题，

专家表示，随着经济融合和城际交通的彻底改善，城市边界越来越模糊，地域概念不断强化。 建议逐步将地区房地产市场作为中观整体来把握，在一城一策的基础上，探索地区协调措施。

溢出效应热点城市周边“好吃”

5月末，临近端午季节，湖北省地级市咸宁楼市热闹非凡。 住宅企业提前发力，游子开始返乡，街头巷尾也流传着这样的广告。 钱存在银行里也不买房子，银行向小王贷款。 小王拿钱去买房子，心中的女神和小王结婚……在武汉很难买到房子的买家们急速充斥着周边。

安徽六安也因为合肥的热度和限购，房地产市场逐渐上升，销量不断创新高。 据六安市房地产市场管理局统计，全市商品房销售面积达到663.71万平方米，比去年同期增长126.1%，居全省首位。 销售额达到308亿7900万元，首次突破300亿元大关。

近两年来大热的郑州受都市圈因素的影响，其周边的县市楼市也相继开启了大热模式。 洛阳方面，作为国家区域中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛阳地铁、自贸区等因素的影响，洛阳房地产市场异常火爆，部分楼盘量价齐升。 洛阳市商品房销售面积770万4000平方米，比年销售687万3000平方米增长12.1%，商品房销售额350亿1000万元，比年销售295亿6000万元增长18.44%，为770万4000平方米。

开封方面，房地产市场从成交到开发投资，都进入了高速公路。 年一季度，开封市gdp为374亿9700万元，比去年同期增长8.6%，增速提高0.4个百分点，高于全国1.7个百分点。 具体来说，开封一季度固定资产投资(不包括农户)比去年同期增长12.9%，达到179亿6300万元，其中房地产开发投资比去年同期增长22.3%，达到32亿2700万元，居全省第七位。

新乡方面，1至4月完成固定资产投资492.51亿元，比去年同期增长12.6%，高于全省平均水平2.2个百分点，居全省第11位。 全市房地产开发投资94.04亿元，总量全省第三，同比增长51.0%；全市销售面积169.22万平方米，居全省第五位，同比增长58.3%；全市商品房销售额66亿1200万元，同比增长62.0%。

除郑州都市圈周边外，今年1月至4月，扬州市商品房销售面积296.94万平方米，比去年同期增长54.7%。 其中住宅销售面积279.78万平方米，比去年同期增长51.8%。 商品房待售面积为313万7000平方米，比去年同期减少27.5%。 商品房的除化周期下降到6个月。

对此，江苏省组织331名相关专家调查后，报告称热点城市楼市降温“退热”，三四线城市房地产市场活跃。 例如，镇江属于南京都市圈，楼市政策比较宽松。 调查者对镇江商社的价格预期，以一季度“宽松上涨”为主，以二季度“明显上涨”为主。 南通、淮安的商品房价格以“稳中缓慢上涨”为主。

江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示，从整体来看，缓解上涨预期占70%，特别是苏北五市，淮安市保持80%的上涨预期，其他四市上涨预期均超过9成。 孔祥平表示，“江苏三四线城市房地产价格上涨，三四线城市房地产价格上涨。 对此，三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施，包括价格部门将采取备案措施。 经过这期间的市场调控，我们至今仍面临着较大的商品房上涨的调控压力。 ”

随着买家的涌入，一些一线热点城市周边的三四线城市成交迅速上升，脱化进程加快。 一份报告显示，根据国家统计局的最新数据，全国住房库存4月份比去年同期减少16.2%，是全球金融危机以来最大的月度降幅。 其中，11个三四线城市的调查显示，住房存量4月平均减少22.4%。

很难抑制热点城市周边房价的快速上涨

国家统计局公布的数据显示，5月，一线城市房地产降温态势持续，热点周边三四线城市领先全国。 其中，5月宜昌新房价格比去年同期上涨10.7%，创下今年以来新高。

根据统计局的数据，4月，唐山房价环比上涨2.3%，蚌埠环比上涨2.2%，宜昌环比上涨2.1%，北海上涨1.9%，沈阳上涨1.8%，扬州、金华上涨1.7%，昆明、西安、韶关分别上涨1.6个百分点。 5月，趋势依然没有改变。 蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边的三四线城市。

cric研究中心的杨科伟表示，购房意愿还在，由于控制着游戏，购买力溢出，热点周边城市成为投资的最佳目标，部分呈上升趋势。

以石家庄为例，受京津冀城市群的影响，仅5月份一月，石家庄大厦的价格走势整数就达到21盘。 其中7个住宅项目进行价格调整，10个写字楼项目进行价格调整，3个别墅和1个商铺项目进行价格调整。 住宅方面，本区、桥西区、高新技术产业开发区等项目中，新合作城市广场、龙湾、中山尚城各1000元/平方米，华丽家族大厦1300元/平方米，官峰嘉邸项目2000元/平方米。 另外，别墅项目原河名墅从以前的2000万元/套提高到2366万元/套，提高到366万元/套。

由于各种因素带来了利益，河北省不仅成为了购房人的投资天堂，也成为了各房企的争夺之地。 6月2日，石家庄正定新区今年迎来“最受瞩目”的土拍。 年12月停止拍摄的6块土地再次上市，受到碧桂园、保利园、万科等25家房企的关注，拍卖总额达到42.33亿元。

其中，天山地产获得的【】008号楼面价达到2.09万元/平方米，正定新区楼面价最高。 值得观察的是，此前的新高仅为年11月楼价的2549元/平方米。

安徽六安同样也是受益于都市圈的城市之一。 根据国家发改委批准的计划，合六城铁将六安纳入合肥“一小时通勤圈”。 受此影响，今年一季度，六安房地产市场持续上涨，全市销售商品房面积比去年同期增长20.37%，销售金额比去年同期增长46.8%，商品房平均价格比去年同期增长21.81%。

5月初，记者在六安访问多家楼盘时发现，各卖场都张贴着“合六城际铁路”的行驶图、网站分布等大幅海报。 在六安某项目的柜台外，外国车牌私家车进出停车场。

“外地人在我们这里买房子太多了。 年城铁开通后，六安到合肥只需要20分钟！ ”。 一位售楼经理说:“3月份额外推送过一次，但平均价格不到5000元，132套房现货只通知了手头的顾客一天就卖完了。 最近我们计划开几个大平层，预计价格会上涨到6500元左右，房源也一样是100多套，估计根本卖不出去。 ”

福建漳州也有很多投资者认为当地未来房价将走向厦门。 漳州万科城滨江府、恒大御景半岛等新兴高级住宅销售点，只剩下很少的尾盘，但看房买房的人层出不穷。 购房者普遍认为漳州的房价很有潜力，开发区的房价肯定会上涨。 买的话就赚钱。

库存失真“消除库存”“抑制房价”并存

在市场热下，楼市库存分化，非住宅类项目库存整体偏高。 据维纳网络不完全统计，安徽省新增商业项目23个，新增商业体量超过230万平方米，预计年购物中心新增开业73个，新增商业体量760万平方米。

以去年房价暴涨的合肥为例，住宅经常面临掠夺，但商业部分无法适应住宅。 该政策咨询数据显示，截至2009年12月31日，合肥商业市场存量达到432.95万平方米，同比增长28.3%，库存量反而不增。 从年商业项目去化速度计算，合肥商业项目完成去化需要3.2年。

六安方面上述现象更为突出，截至4月底，该市可售商品住宅440.23万平方米，除化周期13.7个月，而非住宅库存273.72万平方米，除化周期124.4个月，达到10年。

中信证券一份研究报告称，我国商业设施总量明显过剩，年和年，商业设施经历了两次跃进，商业设施开发投资增速远远大于住宅房地产开发投资增速。 在过去的十多年里，我国商业服用地占房地产转让的30%左右，这与社会真实诉求很不一致，从销售方面看，商业房地产所占比例只有10%。

武汉方面表示，根据武汉市房地产开发公司协会研究部的数据，截至年底，武汉商业房地产总面积超过3000万平方米。 根据武汉市1066.77万常住人口计算，人均平均商业面积已经接近3平方米，是香港的两倍。 此外，武汉还有600万平方米的商业大楼和400万平方米的办公楼库存，按照往年的除化速度，所有消化完成至少需要4至6年。 此外，未来5至6年，还将增加约1000万平方米的商业体量。

与供给旺盛相对应，整个商业地产的诉求难以震荡，市场吸纳力下降。 武汉方面表示，除几个之前流传的办公区和商业区外，剩下的区由于缺乏整体氛围和相应的组合，难以去化。

除了住宅性质结构失衡外，地方楼市还存在地域结构失衡。 六安在部分地区的住宅很受欢迎，而且有点县乡需要积极定位住宅来源。 据六安市房地产管理局统计，全年库存面积大幅减少，年净库存面积达到336万1900平方米。

六安市房地产管理局局长吴草取表示，六安市金寨县库存总量大、去化速度慢。 作为全国农村土地制度改革试点地区之一，该县推出了居民购房和农户退出宅基地购房两项补贴政策，较有效地推进了脱库工作，充分利用了房地产市场。 由于霍山县人口基数小、库存量大，该县减少商品房土地供应，停止乡镇房地产开发，通过移民补助、惠民安居贷款等措施鼓励农民进城购房。

截至去年3月底，湖北省商品住宅库存平均消化周期为7.4个月，但仍有5个县库存消化周期超过18个月，其中郧西县18.6个月、嘉鱼县22个月、黄梅县23个月、云梦县24.8个月、屈梦县24.8个月

贵州省社会科学院城市经济研究所所长胡晓登表示，由于城市综合体集中了高质量的土地资源和大量的资金，如果泡沫过度破裂，将会形成城市“空”的外壳和“黑洞”，其后果将比住宅市场更加严重，越来越多的土地资源浪费和社会 他建议地方政府和开发商应该“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，在逮捕运营管理下获取优质物品，预防城市“黑洞”的形成。

从各城市政策向各地区政策的转变

事实上，地方政府也很关注这类城市面临的风险。 为应对结构不均衡问题，5月，安徽省住房城乡建设厅、安徽省财政厅、人民银行合肥中心支行等7个部门联合发布了《关于推进非住房商品房拆迁存量的若干意见》，明确了拆迁存量与供应地联动、鼓励公司非住房商品房转为自营房产、个人

意见认为，安徽推进房地产脱销与土地供应联动，各地结合各类非住宅商品房销售量、预售量和市场整体诉求情况，根据“总量控制、增量限制、存量消化”，大体上合理安排土地投放量，优化用地供应结构 确定商业、办公等非住宅商品房拆迁周期超过48个月的城市，停止新建同类用地。 然后优化各类非住宅项目，多渠道消化非住宅商品房库存。 公司鼓励商业、办公等非住宅商品房转为自有房产支持住宅企业从商品房销售向“出租房屋出售并举”的投资模式转变； 鼓励开发公司设立专业租赁企业，按规定享受相关优惠政策，开展住房租赁业务。

重庆市政府网日前发布了《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场稳定健康快速发展的意见》，政府表示:“控制商业商务房地产建设用地新增供给规模，支持商业商务房地产转型利用，支持开发公司自建商业商务房地产经营。 从“扩大商业房地产的市场诉求”四大调控措施入手，指出要加大商业房地产的库存减排力度。 “十二五”后，力争将全市商业房地产存量拆迁周期控制在合理范围内，其中主要城市商业房地产存量拆迁周期控制在12个月以内。

对此，易居研究院智库中心的研究监督严跃进，热点周边城市已经进入断档与房价双轨调控的并行阶段，控制难度继续上升，需要新的控制视角和手段。

世界联合银行董事长陈劲松表示，随着经济融合和城市间交通的彻底改善，城市边界越来越模糊，地域概念不断加强，单靠行政边界实施的一城一策可能无法适应市场变化。 陈劲松建议完善现有城市群市长联席会议等机制，逐步从中观整体上审视区域房地产市场，并在一城一策的基础上，逐步探索区域协调措施。