“中国人赴美买房65%选择全款支付 美专家提醒：警惕房价波动风险”

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50万美元，联合别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川成都市的吴先生什么也没想就马上拍照，在美国加州帕萨迪纳( pasadena )市全额购买了房产。

实际上，和吴先生一样去美国买房的中国人很多。 次贷危机后，这几年中国人在美国房地产海外买家中的占有率从2007年的9%增加到了现在的14%。 根据美国房地产经纪人协会( nar )发布的《年美国住宅型房地产国际交易调查报告》，从年4月到年3月的这一年中，中国人再次成为美国房地产的海外买家，每年花费317亿美元，其中65%选择全额支付。

房地产调查机构corelogic的美国房价指数( hpi )预测，从年5月到年5月的一年中，美国房价将上涨5.3%。 corelogic首席经济学家弗兰克·诺斯福特( frank nothaft )在《每日经济信息》记者采访中警告中国买家，为了警惕房地产价值的波动，将投资美国房地产。

中国的购买者每年花费317亿美元进行购买

根据nar的报告，从年4月到年3月，中国买家在美国的购房总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥、印度的买家，成交金额连续4年蝉联新高。 同期，中国购房者购买40572套房产，购房数量连续第三年名列美国境外购房榜第一位。

中国买家的购买力不仅仅是数量。 亚伦·特拉萨斯( aaron terrazas )，美国最大的房地产数据平台zillow集团首席经济学家，在《每日经济信息》记者采访中表示:“与其他海外买家相比，中国买家的价格更高。 根据zillow的统计数据，三分之一的中国买家最关注的城市是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿6个。 这些地区的价格不便宜。 中国买家定价中位数非常高，年第一季度达到53万美元。 相比之下，美国当地买家定价的中位数为25.8万美元。 不仅如此，中国买家还喜欢比较新的独立住宅。 ”

为什么很多中国人热衷于购买美国房产？ 据特拉斯说，其理由各不相同。 “就业和子女教育是中国人去美国买房的主要驱动因素之一。 从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场较强的地区，特别是技术人员就业良好的地区。 除此之外，中国人喜欢和有实力的学校配套的社区。 ”并指出:“投资也是中国买家到美国购房的首要原因之一。”

在美国买房的吴先生就是典型的例子。 《每日经济信息》记者表示，她与丈夫一起经营企业，儿子在美国宾夕法尼亚大学获得硕士学位，一方面在美国买房是为了家庭居住，另一方面出于投资目的配置海外资产。

美国房地产经纪公司re/max champions加州房地产经纪人linda ing告诉《每日经济信息》记者，她的客户几乎100%是以投资为目的的。 这是因为他们不会买最好或最好的房子，而是选择投资转化率最高的地方。 听朋友说某个地区的投资转化率很高，也有和朋友一起购买不动产的客人。

26%的中国买方申请美国贷款

根据美国住房贷款银行家协会( mba )最近公布的报告，今年7月，美国信贷指数上涨0.3%至179.0。 这证明了美国的信用政策在某种程度上有所放松。

尽管如此，中国买家在美国申请住房贷款也是非常困难的。 美国的贷款筛查机制非常严格，大多数住房贷款机构认为向海外买家(包括大型银行)放贷的风险太高。

汇丰银行网站消息称，境外买方在美国申请住房贷款包括贷款预核准和申请、信用验证、信用记录提交、银行开具发票和收入说明等相关材料、完成房地产交易等流程。 除了多而繁杂的手续外，海外买家首付的比例也很高，达到40%以上，利率也比当地居民高。

根据nar的报告，从去年4月到去年3月间去美国买房的中国买家有65%选择全额买房，26%申请美国贷款。

对此，特拉萨斯对《每日经济信息》记者表示:“一般来说，在中国和美国都有业务运营的银行希望向这样的买家融资。 因为只有他们能够判断融资者的信用风险和收入，即使融资者拖欠也不偿还的话，就有收回资产的能力。”

今年以来，央行和国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使个人购汇流程更加严格。 年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。 另外，办理购买业务时必须填写《个人购买申请书》，提供实际购买用途的新闻。 然而，首席经济学家诺斯福特对记者表示，虽然目前还没有看到这一规定对美国房屋销售的影响，但在过去几个月中，中国买家将标价降低约2万美元。

ing告诉《每日经济信息》记者，她手中的中国买家几乎都是全额购房，主要是完全利用自己每年5万美元的兑换积累和亲友的兑换额筹措资金。

房价高的企业购房者需要警惕风险

截至今年5月，美国房价连续6个月创纪录。 根据corelogic的最新数据，年3月跌入谷底后，corelogic美国房价指数( hpi )至今上涨了近50%。 此外，corelogic hpi预测，从年5月到年5月的一年间，美国房价将上涨5.3%。

诺斯福德解释说:“强烈的住房诉求和有限的供应量是房价上涨的首要原因。” 经济复苏和住房贷款利率的下降刺激了诉求的增长。 年7月，美国失业率仅下跌4.3%，许多家庭可以购买住房。 不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率目前非常低，年7月平均利率仅为3.9%。 但是，新建住宅的建设数量仍保持在较低水平，待售产量保持近30年来的新低，不应要求房价稳步上涨。 ”。

摩根士丹利美国固定收益研究部主管vishwanath tirupattur也表示，受潜在购房者特别是千年一代的增加、待售住房数量接近新低、住房贷款申请宽松等影响，今年美国房价年增长率为4%

ing还向《每日经济信息》记者表示，“今后美国房价还将持续上涨，近几年不会出现下跌现象，但涨幅不大。”

不过，记者在采访中也观察到，目前美国住房市场走势强劲，但中国买家也有必要警惕其风险。 以加州为例，据ing报道，目前加州房地产投资转化率为3%至4%，年和年间，投资转化率约为12%。 继全年房价上涨后，从去年到今年，房价涨幅小，投资转化率低，但房价和租金没有变化。 因为很多客人开始从购买住宅转向出售住宅。

诺斯福德说:“在美国购买不动产的风险和投资其他不动产一样，不动产价值容易变动。 酷睿Logic美国的房价指数2006年4月达到最高点，年3月跌到最低点，期间跌幅达到33%，许多当地社区的价格跌幅是这个数值的两倍以上。 ”

他警告说，对于准备在美国购买住房或已经购买的非居住中国买家，他不仅要按时缴纳房产税，还必须按时缴纳住房财产保险。

然后，特拉萨斯在与《每日经济信息》记者的采访中，提出了一些建议。 “购买者在购买时，应该观察到在房价之外还有不动产的买卖手续，这是为了完成交易而另外支付的费用。 此外，买家还应注意与中国买家频繁互动，寻找靠谱的经纪人。 与其他国家不同，在美国，买家和卖家都有自己的经纪人。 买方经纪人只对买方负责，将买方的好处放在主要位置。 因此，寻找可靠、随时可以发布信息的经纪人很重要。 ”