“每经记者40天调查租房“黑中介”：合同巧立收钱名目 恶意“洗房”、克扣押金成常态”

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“虽然签了12个月的租赁合同，但我只住了9个月就被要求搬家了。 中介不仅不退押金，剩下三个月的房租至今还没回来。 ’住在北京市朝阳区西坝川北里的马林(化名)向《每日经济信息》记者抱怨说。

即将进入7月，820万大学应届毕业生将支撑租房市场繁荣的季节。 与近期房地产市场混乱相比，6月28日，住建部等七部委发布《房地产市场混乱治理特别行动通知》，决定从年7月初到12月底，在北京、上海等30个城市率先开展房地产市场混乱治理特别行动。 其中特别提出了打击暴力驱逐承租人、捆绑黄金、签订阴阳合同、强制提供代工服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑色中介”，与房屋租赁市场相比可谓猛药。

对比房屋租赁市场的混乱，《每日经济信息》记者以北京市为样本，暗访约40天，搜集遭遇“黑色中介”手段的数十人的真实实例，与被举报为出租人的中介机构进行零距离接触，从中寻找共性特征，寻找房屋租赁。

图片来源:视觉中国

在规模超过万亿的租赁市场上，经常有通过各种手段从借款人那里获取不正当利润的房屋中介机构，这不仅严重扰乱了市场秩序，也难以实现国家鼓励建设租赁市场政策的初衷，一些老鼠屎坏了粥

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近两年来，随着许多房价的上涨，从国家到地方政府层面，各种落地政策相继出台，加大了对房屋租赁市场快速发展的扶持力度，满足了多层次的诉求。

年，国务院办公厅发表《关于培育住房租赁市场加快快速发展的若干意见》，要求完善住房租赁法律法规，确定当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。 这是在国家一级出现在住宅租赁市场的顶级设计。

年9月，住建部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》，强烈要求人口流入的大中城市快速发展住房租赁业务，选择广州、深圳等12个城市试点实施，住房租赁市场更是重要的政策性

在同年12月召开的中央经济实务会议上，关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度”，迅速发展住房租赁市场，特别是长时间租赁，保护租赁利益相关公司的合法权益，支持专业化机构化住房租赁公司的快速发展。 这为房屋租赁市场规划了一个长时间快速发展的路线图。

目前，我国核心城市的房价收入比已经高于许多国际城市，租赁集团转为购房的时间大幅推迟，租赁时间延长，租赁诉求大幅增加。 相对于美国全国的36.3%和日本全国的35.5%的租金比率，中国目前全国的租金比率只有11.6%的美国、日本核心城市的50%的租金比率，中国核心城市只有30%左右，租金诉求在空之间巨大

根据链家研究院的预测，到2025年，全国租赁人数将达到1.9亿人，中国租赁市场规模将从目前的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

面对规模超过万亿的市场，建立规范的市场秩序和领域规则至关重要。 但是，各城市的房屋租赁市场不仅严重扰乱了租赁市场的秩序，也难以实现国家鼓励建设租赁市场的初衷，所谓“黑中介”，可以说是一些老鼠屎坏了粥。

在众多城市中，由于有天然的巨大诉求和客户，“黑中介”在北上广深等一线城市表现得更加明显。 对此，相关部门也经常插手。 以北京市为例，今年4月，市住建委连续两次曝光45家“黑中介”名单。 今年以来，只有朝阳区房管局暂停多家中介机构网络签名资格，对115家违规中介机构注销登记，对28家中介机构进行立案调查。

如何防止和辨别房屋租赁市场存在的“黑中介”？ “黑中介”还有那些坑蒙租客的手段和途径吗？ 租客在遭遇“黑中介”之路后，该如何维权？

最近，《每日经济信息》记者以北京市为样本进行了实地调查。 调查中发现，许多“黑中介”共有几把斧子。 拒绝不退低租金、低服务费的“请君入瓮”房租和押金，巧立名目提前退房客，要求很多不合理的钱； 利用风格合同，与住客“秋后算账”……

对于刚出“象牙塔”的大学应届毕业生和没有租房经验的人来说，大多不容易辨别和招募。 为此，记者总结了“黑中介”常用的几条大行其道。

中国主要城市的年租金收益率的比较() ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

资料来源:链家研究院邹利制图

向租客声称包工头被相关部门检举，有一定的可能性，但也有可能是为了在下一季度之前将前一个租客调走，让下一个租客继续住在包工头，反复操作，从而获利。

为了消除居住安全隐患，北京市制定了相关规范，禁止改变房屋内部结构分租，禁止将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室对外出租。 如有违规屏蔽对外租赁，政府部门将进行清理。

然而，《每日经济信息》记者在调查中发现，本来是一项消除居住安全隐患、保护承租人合法权益的国家政策，但“黑中介”擅自中止合同，成为暴力“换房”的工具。

“换房”是指出租人在签署租赁合同支付房租后，反复以断房举报的名义将出租人赶出去，从而获利。

今年1月，据江苏省公共信息频道“法治在线”的报道，江苏省南京市浦口区因介绍房间洗衣而被举报的人数超过200人。

租用北京市朝阳区西坝河北里202号院某单元的马林(化名)也有租用的隔断房被举报而被迫搬家的经历。

梅林告诉《每日经济信息》记者，自己本来与租赁中介签订了12个月的租赁合同，但只住了9个月就被要求搬家了。 “中介说我租的房间是隔断房，被政府检举了。 连押金和剩下的租金都不退，请尽快搬家。 ”

根据马林提供的房屋租赁合同，年8月15日，他与北京的房地产经纪企业签订了租赁合同。 租赁期为每年8月15日至每年8月14日共12个月。 租金价格为1600元/月，交货方法按季度支付。

从合同层面来看，似乎不太容易看出里面有什么问题。 但是，结合马林之后的遭遇，问题很可能出在“交货方法必须按季度付款，提前30天交货”的规定上。

根据马林提供的房租收据，年8月15日，他向中介交付了当年8月15日至11月14日三个月的房租4800元、押金1600元、年卫生费365元、年网费600元共计7365元。

年10月13日，马林又向中介转交了自年11月15日至年2月14日三个月的租金4800元。 同样，每年1月14日、年2月15日至5月14日三个月的租金需要交付； 年4月16日、5月15日至8月14日三个月的房租需要支付。

也就是说，到了去年4月16日，梅林正好付清了第四季度的房租。 这个时候，距离房租到期只剩下四个月了。

根据马林提供的电话录音记录，4月25日，上述自称房地产经纪人的经理表示，由于被举报断房，马林将在一周内搬家，否则后果自负。 “隔间是被政府调查的，与我们无关。 如果有异议的话请报警。 ”

“4月29日退房时，我拿到了押金和房租。 有人说水费、煤气费、还有和房东的帐一点都不相符。 到了5月5日，我又联系了中介，他还说我在工商局投诉了他们，要和他们一起去工商局撤销指控。 总之就是出于各种各样的理由拖延，”梅林生气地说。

整理一下梅林的处境，可以看到中介利用合同中的租赁规则，出租人提前一个月支付了下一季的房租。 如果马林因断房而被迫搬家，中介拒绝退还押金和租金，出租人将损失房租4个月。

“我爱我的家”网上的资深中介康杰(化名)向《每日经济信息》记者介绍说，梅林之所以遇到这种情况，可能是因为他的经纪公司确实被相关部门逮捕了，但是他中介说“小偷会抓住小偷” 其目的是在下一季度之前搞清楚前一个租客，安排下一个租客继续住在隔断屋，并从中重复操作

其实，“清洗房间”的做法在过去的租房纠纷中很常见。 据报道，北京市朝阳区检察官在解读房屋租赁合同纠纷时确定，违规屏蔽租赁房屋后，利用政策“洗房”是“黑中介”的6大诈骗手段之一。

我国租赁人口和住房的比例租赁和交易市场的规模

资料来源:中国住宅租赁蓝皮书邹利制图

不规范中介与出租人签订的合同未向居住部门备案。 这种合同通过制定不平等条款，对出租方的要求明显比出租方严格，从而可能增大出租方违约的风险，这种明显不公平的合同实际上可以取消

如果“黑户”擅自隔断，利用政策“洗房”赚钱容易留下把柄和证据，那么租赁合同上做文案显得更隐蔽，同时也显得有合理的依据，让租客“开口”。

在记者的调查样本中，由于违约、逾期退房等原因被中介收取押金的情况非常普遍，大部分80%的租客都有被收取押金的经历。

租用北京市朝阳区京旺家园机组的宋涛(化名)本应于今年5月房租到期，但在记者发布新闻前并未取回押金。 中介堂堂正正地谴责了租客违约，宋涛却肚子痛。 “我家今年5月7日到期了。 本来我想继续租房，但是中介说继续租房的话房价会上涨，每月上涨1100元，需要重新支付中介费。 哪里有重新收取中介费的人？ 所以我要求退房，但被中介叫去了。 ”

年7月16日，宋涛与北京某房地产经纪企业签订租赁合同，租赁期限为当天至年5月7日。 租金为4500元/月。

宋涛所说的“被中介型”，其实是指中介拒绝退还押金。 根据宋涛的说法，中介拒绝退还押金的理由是出租人违约。 那么，宋涛到底有没有违约？

宋涛说，5月7日退房那天，中介以房子脏为由委托企业打扫，以瓷砖破碎为由委托更换瓷砖。 宋涛按照中介的要求完成清洁，更换瓷砖后，中介说距离租赁期已经过去了三天。 根据合同，承租人已经违约，不仅拒绝退还押金，还要求宋涛赔偿房租两个月作为违约金。

租客只过了三天期限，就要赔偿共计13000元的违约金吗？ 通过看合同，我们发现了其中存在的猫腻。

宋涛与上述房地产经纪签订的合同中，承租人责任一栏共记载10条违约责任，比对应的出租人责任多一倍。 其中，根据承租人责任第六条的规定，租赁期限届满当天，乙方应当无条件取消租赁，并将房屋设施清查以良好状态交付甲方。 否则将被视为违约，乙方应向甲方赔偿2个月的租金作为违约金。 第七条还规定乙方不得因设备故障拖欠房租，因居住需要改进或增加设备时，须经甲方同意。 否则将被视为违约。

10条违约责任大部分条与违约金相关，但5条出租人的责任中有3条提出了备注。 例如，甲方在收到乙方的服务金后，应立即负责维修。 备注是“仅限于3次出差服务”。 甲方看房时必须事先通知乙方。 备注竟然是“特殊情况除外”。

记者通过北京市盈科律师事务所北京商务法律中心联系盈科全国合同专业委员会主任张印富进行采访，称从法律层面看，任何合同都将遵循基本公平大致情况。 公平基本上要求合同双方当事人之间的权利义务公平合理，原则上要平衡，强调一方给付与对方给付的等价性。 “订立合同明显不公平的，当事人有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。 ”

张印富看了宋涛的租赁合同，认为“合同对乙方的要求明显比甲方严格，明显失去公平的合同是可以取消的合同。”

孔杰向记者表示，正规中介的房屋租赁合同均已在市住建委备案，大体遵循甲乙双方的权利、义务平等。 但是，一些不规范中介人与出租人的合同没有在居住委员会备案，这类合同有可能通过制定不平等条款增加出租人违约的风险，这类合同在领域被称为“样式合同”。

《样式合同》除了制定极其严格的承租人责任外，还可以改变各种方法制造所谓违约现象，切实遵守承租人的押金。

住在通州区梨园镇某小区的李梅(化名)向《每日经济信息》记者表示，自己与中介企业签订租赁合同不到两个月，中介就主张房东提高房租，每月上涨500元。 “我租的房子一个月的房租一共1200元。 房租上涨太多，要求退房。 经纪人告诉我，退房前需要补充合同的其他费用。 否则，拒绝退还押金。 ”

根据提供的合同，除房租和押金外，合同还要求租金人支付卫生费、治安费、垃圾解决费等一些费用。 但是，这些费用在合同中只持有一次，没有金额也没有具体的计算方法。

李梅告诉记者，在多次声称找经纪人报警的压力下，经纪人退还了部分押金。 “经纪人退了押金，但只退了600元。 他声称，另外600元是为了抵消应支付的杂费。 ”

乍一看刚刚以不高的价格签订了租赁合同，中介马上开始收取预付的电费、水费、网费，还收取钥匙押金、电话卡押金、垃圾解决费、视听费、维修费、卫生费等。 这就是巧立各种名目收钱的事实[/s2/]

稍不规范的“黑中介”，除了以租客违约为由扣押押金、以暴力“洗房”等手段侵害租客利益外，还有更简单、直接的获利方式。 那就是，和房东签订合同后，巧妙地创造各种收钱的名义，阶段性地从债主那里获利。

今年5月，海淀区法院公开审理了4名房地产企业中介因诈骗勒索多名租户而被判刑的案件。 据报道，北京道合房地产经纪有限公司在租赁合同未到期的情况下，以租户麻烦、违背合同约定为由要求租户搬家，租户想继续租赁的，应当追加高额服务费。

实际上，在上述文章中，李梅除了遭遇“样式合同”之外，还包括被中介者强制要求收费的情况。 住在昌平区天通苑西三区某单元楼的王琳(化名)完全陷入了“黑中介”精心设计的连环收款型道路。

王琳告诉《每日经济信息》记者，自己住不到一个月就搬家了，剩下的租金和押金都没回来。 “我刚搬家，中介就来收钱了。 供暖费和治安费等。 你不付钱的话，他就会威胁、威胁，有时半夜来敲门，很害怕。”

根据王琳提供的房屋租赁合同，合同的甲方不是中介机构，而是姓赵**的人。 租期为年10月9日至年10月8日，租金为1050元/月。

王琳回忆说，带她进屋的人自称是房地产企业的中介，服务费也收了600元。 “他说可以直接和房东签订合同。 你不需要付中介费，但你需要付他一点服务费。 以为遇到了好人，不知道噩梦的开始。”

王琳租的房子房租并不贵，但签订合同当天实际交货的费用不少。 根据合同缴费明细，王琳去年10月9日一共支付了5665元。 其中包括3个月房租3150元、押金1050元、燃气费365元、预付水费400元、公共电费100元、互联网费600元。

除了这些收款项目外，缴费明细表还有钥匙押金、电话卡押金、垃圾解决费、视听费、维修费、卫生费等。 这些收款项目中，有记载了具体金额的，也有画有圆圈的。 王琳表示，这些收钱项目签订合同，搬到租赁住房后，中介上门开始理赔。 “这些费用加上已经交给中介的钱，共计超过7000元。 完全超过心理预期。 ”

原本每月租金1000元左右的房子，出租人在合同签署后不久将陆续支付6、7千元的各种费用，中介显然在空的合同中巧妙地立下了各种收钱的名目。

长屋公寓企业品牌自由管家周向《每日经济信息》记者表示，从客观上看，不同中介有不同的取钱模式，但通常电费、水费和煤气费应该是实际收取的。 即使需要预付水电费，也应该记在卡里，不应该交给中介。

“现在，很多中介机构在房租中包含网络费用、维修费、卫生费等，不另外收取。 即使额外收取，通常也不会在出租人签合同前告知，出租人签合同后收钱。 ”