“棚改遭遇资金安置两大难题”

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棚改遇到了资金配置的两大难题

“目前，棚户区改造面临两个主要难题。 一个是资金，另一个是配置。 》中部某省会城市的一位政府官员向中国证券新闻记者表示，实现“居住公平”的棚户区改造项目面临诸多难以处理的问题，这些问题与当前该事业的快速发展阶段和楼市状况密切相关。 中国证券报记者进行了大量调查，结果表明，效益空之间的大旧城改造基本完成后，许多城市仍存在工矿区、林区、垦区等粮食难的“骨头”，这种情况不仅给棚户区改革带来资金难题，也造成了临时 更重要的是，许多三四线城市楼市处于供大于求的态势，楼市低迷，土地财政萎缩，一方面加大了棚改的资金压力，另一方面也带来了配套的问题。

剩下的“硬骨头”

“对我们的开发商来说，棚户区改造分为两种。 一个是旧城改造，这部分比较容易操作，利润很高。 另一个是城市边缘和郊区贫民区的改造，这部分改造难度大，“油水”少”上述城市的开发商之一向中国证券报记者表示，在他居住的城市，旧城改造基本完成，剩下的都是难吃的“骨头”

今年3月，全国“两会”期间，中央宣布重新改造1000万户以上的各类棚户区。 作为“微刺激”的重要组成部分，新的棚改已经开始，但经过这6年全国性棚改的大潮，剩下的棚改很难进行。

从范围来看，棚户区改造包括工矿区、林区、垦区改造等几个方面。 其中，位于城市中心的棚户区改造项目一般称为旧城改造。 与远离城市中心的棚户区改造相比，旧城改造效益高，资金更容易进入。

从2008年开始，我国开始了全国性的棚户区改造，在“先易后难”的大致上下，许多城市率先完成了旧城改造。 在上述城市，旧城改造从前年开始基本完成，剩下的棚户区改造项目大多处于偏远地区，“厌恶”，工作进度缓慢。

以该市南部小矿区改造项目为例，当地政府设有贷款利率优惠、税收优惠、相邻土地开发权授予等一系列优惠条件，但近半年来无人问津，该项目一直被搁置。

据上述开发商介绍，远郊许多棚户区面临着产权、补偿标准等诸多复杂的历史遗留问题，难以实际操作。 “如果没有政府机构的介入，这部分小屋很难改造。 ’另一个重要问题是项目位于远郊，对公司没有好处。

这不是个案。 今年3月，住建部副部长齐骏表示，根据各地汇总的数据，全国需要改建1400万户以上的棚子，这“很吃力”。 目前，许多未改造的棚户区位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市、三线公司集中的城市。 中西部地区的这些棚户区大多远离城市和县。

上述城市一位政府官员向中国证券报记者表示，棚户区改革工作涉及许多部门，各项调整手续多而复杂，稍远的郊区棚户区改革项目前身是破产公司，涉及许多历史遗留问题，目前缺乏良好的处理方法 因此，虽然期望值很高，但板房地区的改造进度可能比外部预期要慢。

资金困境突出

由于存在上述“肥胖与瘦身不均衡”的结构性难题，贫民区改造资金的困境越来越突出。 这些官员对中国证券新闻记者说，目前棚户区改造面临两个主要挑战，资金困境最先暴露出来。

棚户区改造是中国保障性安居工程的五个主要住宅品种之一。 几年前，有专家认为，与其他保障性安居工程品种相比，棚户区改造更有利，更容易吸引社会资本。 这是因为不需要太担心资金问题。 但是，近两年来，这种看法很少出现。

“我前面说的‘有利可图’是比较旧城的改造。 目前，许多城市只剩下郊区贫民区的改造，资金问题突出。 ”业内人士表示，棚户区改造资金来源主要包括政府资金和社会资本两部分，目前这两部分出现了问题。 在“房地产经济”主导的地方经济模式下，土地转让收入是第一大财源，但去年年底以来，房地产市场降温，土地出让金锐减，房地产相关税收下降，地方政府可支配资金明显减少。

这个观点被很多人认同。 上述官员表示，一方面，经过多年房地产的大快速发展，市区高质量土地不再出让，另一方面，目前房地产市场低迷，现有土地“无法抛售价格”。 上半年，该市多地块拍卖流水平台、流水平台和多地块以底价成交。 “由于过去进行旧城改造，市区土地的价值可以扣除相当一部分投入，政府还很有利，但是在远郊贫民区的改造中，很多土地没有人继承，没有体现出价值。”

如果遵循这样的逻辑，社会资本的积极性下降就不难理解了。 上述开发商表示，偏远棚户区改造利润率较低，单个项目几乎不超过5%，甚至有可能出现亏损。 在改造和安装价格相对固定的情况下，项目无法高价出售，容易陷入销售困境，会积压大量资金。

在相当多的城市，保障房、基础设施建设等具有半公益性质的重要项目一般交给地方平台企业。 但是，由于监管部门清理地方融资平台，相当多的中小城市失去了这个平台，加上当地国有企业对贫民区改造不积极，资金困境更加突出。

结构不自然，费解

与资金困境并存的另一个难题是配置。 上述官员指出，棚户区改造中的配置分为两种，分别为就地配置和异地配置。 除非城市规划有重大调整，地方政府一般以就地安置为主。

近年来，许多城市的区域规划经过几次调整，以前对区域经济做出贡献的老工业区逐渐被边缘化，难以恢复。 林区、垦区、矿区情况更为严重，许多中西部城市的废弃矿区基本处于被遗弃状态。

在这种背景下，就地改造偏远的贫民区，不能真正实现快速发展，单纯改造贫民区项目，难以达到改善居民生活条件的目的，容易造成棚户区改造效率低下的问题。 但是，如果设置在异地，就会面临设置场所的选择、设置者的筛选等问题，带来棚改区域的整体处置等综合性课题。

“棚户区改造不是简单的保障房建设，涉及土地、规划、建设、财政乃至国有资产改革等多个层面，具体实施需要多个部门的协调。 ”官员表示，在对该城市某工矿区实施棚改的过程中，实际操作的难度超乎想象。

此外，棚户区改造还面临着另一个实际问题。 也就是说，无论采取什么样的安装方法，都会带来一部分新的住宅供给，很多中小城市房地产市场的供给超过需求的情况正在加剧。 在这种情况下，大规模实施棚改可能加剧这种过度的局面。 今年5月和6月，陈政高当时建设部党组织书记对中西部4个省进行了调查，其中包括许多棚改项目。 在陈政高与当地官员的座谈中，很多官员都提出过这个问题。 陈政高提出政府是否可以尝试回购中小户型商品房用于棚户区改造。

一位住建部附近的专家表示，政府回购的方法既可以实现棚户区改造的配置，又可以抑制市场供需压力，可谓一举两得。 在地方财政充裕的城市，可以试试这种方法。但是，许多中西部城市的地方财政紧张，这种方式可能缺乏实际的操作价值。

该专家表示，监管部门试图将大规模的棚户区改革作为稳定增长的重要推手，但棚户区改造毕竟需要大量投资，目前的投资推动力不足。 同时，经过多年的投资拉动，旧的经济增长方法已经难以为继。 这是许多表象下，棚户区改造面临的本质难题。