““限字诀”逐步退场 楼市有望渐回暖”

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限价的退出、限购的放宽，表明地方房地产调控正在“减法”。 分析师表示，如果市场短期内无法好转，地方政府“救市”的力度将继续加大。 目前，对市场影响较大的是信贷政策，信贷宽松无疑会刺激房地产市场的成交好转。 从长时间来看，方向的松动可能会成为大方向。

“紧巴巴的诅咒”只有信用

9月23日，武汉发文取消《限购令》。 这意味着目前全国只有北上广深、三亚、珠海等几个城市没有调整限购。 另外，湖北、湖南、福建等也以省级政府的名义发布了放松管制的政策。

“大部分城市已经放松管制，但效果不明显，要真正刺激市场，最终还是要通过信用杠杆来刺激。 ”中原地产首席拆房师张大伟指出，近期“认房不认贷”的传闻备受关注，其原因就在于此。

年初，为了应对房地产市场过热，中央政府出台了以“限购令”为代表的全面房地产调控政策，被称为“新国家八条”。 除了备受瞩目的《限购令》外，《新国家八条》还涵盖了信用、税收、保障性住房建设等多个层面的副本。

截至2009年，由于市场再次膨胀，监管层持续提高信贷政策门槛。 其中，首套房跟随“首付的3成”，多数银行的利率上浮至基准水平。 套房首付比例将达到6成，利率约为基准利率的1.1倍。 在一线城市，套房的首付不仅达到了7成，而且在套房认定中，最严格的“认房认贷款”大体上还在进行。

分析师认为，从市场绩效来看，信用门槛的上升和《限购令》的出台，无疑对抑制市场过热、挤出投资投机的诉求起到了明显的作用。 这也是上述“一揽子”政策中，调节市场最有效的两项措施。

随着市场交易的降温，从今年年初开始，许多城市放宽了“限购令”。 相比之下，信贷政策没有同步调整。

地方“救市”措施不断进行，但效果似乎不明显。 中原地产数据显示，今年8月，全国54个主要城市合计签约商品房152万套，比去年同期减少23.2%。 张大伟指出，放松管制的效果有限，在解放刚刚困难的今天，信用政策是对市场影响最大的措施。

他还说，房地产市场经过多年的高速增长，目前市场的供求关系已经逆转。 在这种情况下，监管政策必须逐渐“减法”。 过去的城市方法表明，在一般住宅的认定标准、税收支持等方面，政策大幅放宽。 在《新国家八条》涵盖的一揽子政策中，只有信用政策没有调整。

国家统计局的数据显示，自去年4月以来，全国商社库存连续29个月上升。 近两年多来，全国商品房整体库存较低价时上涨86.4%，几乎翻了一番。

“救市”向纵深演绎

从地方政府的态度来看，信用政策的调整已经开始。 9月15日，湖北省城乡建设厅发出通知，促进全省房地产市场顺利健康快速发展。 其中，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住宅，首付比例按30%执行，强调贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。 因为通知中包含六大条款，所以一共有二十条细则。 这也被称为“颚六条”。

在此之前，福建和湖南发布了“闽八条”和“湘五条”，四川也发布了一系列放松管制的措施。 这些地区都对信贷政策有着明或暗的调整或表现。

张大伟认为，地方政府对银行没有管理权限，类似于湖北“首套房利率打7折”的要求，大银行的执行力度存在疑问。 但是，各地政府仍然发布了上述文件，首要作用是给市场信心，提高市场买家救市的期望。

张大伟认为，在经济增长放缓、土地财政持续降温的情况下，房地产是地方政府最容易刺激经济的方法。 目前，由于各地房地产降温情况，预计许多省份将出台相关文件，以提振房地产市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，《鄂六条》的出台，标志着本轮房地产救市的第二波向纵深展开。 迄今为止的第一波救市，第一个出现在单一的城市层面，第二波已经上升为省级政府。

他指出，如果市场尚未好转，可能会出现更高水平的第三波“救市”，文案将主要出现在个人住房贷款和房企融资门槛下降、楼市长效调控机制建立等方面。

各数据显示，目前楼市信心低迷，对宏观经济增长拉动力。 统计局数据显示，今年8月，房地产开发景气指数为94.79，比上个月下降0.03个百分点，为近20个月来的最低值。 另外，房地产投资增长率已经连续数月下降，低于固定资产投资增长率。 据中原地产统计，今年9月，全国20大标杆房企合计土地持有额1932亿元，比去年同期减少1766亿元，减少48%。

“金九”梦想破灭，“银十”值得期待吗？

从销售数据来看，各项政策的放宽似乎并未激活之前流传的销售旺季“全年黄金期”。 据中原地产统计，9月21日前，全国54个主要城市的合计住房合同为131947套，与上月相比，8月同期基本持平。

其中，在一线城市，北京地区住房合同减少，实际签约的纯商品房数量基本稳定。 二线城市的成交量没有上升，从6月开始放松管制的刺激作用逐渐减弱。 三线城市的成交上升，大多数城市都出现了以价格换取的项目。

张大伟认为，从目前的市场表现来看，除非信贷政策大幅放松，9月份整体成交量有望略有回升，但之前传出的“金九”愿景可能会跌至空。

因为10月的市场有很多利益，所以还可以期待。 连锁房地产指出，持续收紧信贷政策是抑制当前诉求的重要因素。 如果这次市场传闻的信用政策松动得到证实，那么就有在全国层面刺激楼市的意义。 与此前央行向5大银行释放5000亿元流动性的新闻相结合，信贷政策全面松动的信号将更具可信度。

该机构在传言的“认房不认贷”和“首套85%优惠利率”最终得到证实后，将刺激无房无贷的首套诉求和先售后换的置换型诉求。

从市场成绩来看，经过半年多的打压，一些项目打算利用年内最后的销售机会进入市场。 近日，位于北京海淀区的高级房地产项目“五矿万科如园”发布“楼王”，表达了对市场回暖的信心。 首都的许多刚需项目也想降价入市。

国家统计局数据显示，截至今年8月，全国70个大中城市新建公寓平均价格连续4个月下跌，跌幅不断扩大。 分析师表示，随着政策方面利好因素的释放和房地产项目“价格互换”的扩大，未来房地产市场成交量可能略有回升。