“沪港通开通在即 A股地产龙头估值有望提升”

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经过记者顾家彦从广州出发

今年4月10日计划公布以来，上海港通逐渐渐近。 地产股作为两地股市的重要板块，随着沪港通的上市将迎来新的机遇。

多位业内人士在接受记者采访时表示，万科、保利房地产等a股房地产大企业估值长期低于中小房地产企业，两地资本市场开市后，海外投资者对大企业的估值将有助于提高a股大房地产股票的估值。

a股房地产巨头有望盈利

据平安证券统计，a股开放池中，房地产企业42家，市值占沪港通开放池总市值的3%，占a股总房地产股总市值的43%。 按年销售额计算，开放池地产股占整体板块的比例为40.7%。

在评价层面，两个投资者对地产股的偏好程度相差很大。 用目前地产股盛行的净资产价值法评价，港股内房股龙头企业的平均股价对净资产折价20%~30%。 这是因为市场更加认同龙头企业具有更好的增长可持续性、强大的竞争力和对周期的抵抗力。 二线龙头且有能力跃居一线的开发商净资产贴现率为40%~50%，对于执行力度低、资产负债表堪忧的中小规模开发商，净资产贴现率达到60%~80%。

但a股对房地产企业的偏好呈现相反的特点，中小房企净资产贴现率约为10%~20%，一些小型房企获得净资产溢价，而龙头房企的净资产贴现率却高达30%~40%。

即使以龙头股进行比较，港股内房股龙头也获得了更高的评价。 例如，a股万科a和保利地产目前的股价年动态市盈率为5.8倍和4.7倍，而h股在中国境外和华润地的对应动态市盈率为7.8倍和7.1倍。

“以万科为例，万科公司( 02202，hk )成功转换b股后，股价将在中途进行，其对a股估值的溢价率一直在20%以上。 》泰国证券房地产领域指数评级基金经理徐皓向《每日经济信息》记者表示，a股以个人投资者为主，因此相对缺乏价值投资氛围，港股以机构投资者为主，他们更喜欢低估值、高分红率的价值型公司。 他表示，随着沪港通开业，a股龙头地产股有望提高估值，纳入首发开标的保利房地产将率先受益。

另外，徐皓认为，专门针对旅游地的华侨城和产业地产的华夏幸福等，随着交易池的开放，经营模式不足也有望引起海外投资者的关注。

港股的业态更加丰富

此外，香港股市从今年开始成为内地房企上市和海外发债的重要场所。 据平安证券统计，目前在港上市的内房股已达60多家，企业业态丰富度也高于a股地产股。

从市值规模来看，内房股中市值千亿港币以上的有2家，300亿~600亿港币的有12家，100亿~300亿港币的有13家，100亿港币以下的有28家。 计算一下去年全国销售额top20房企中，以港股完成租房市场的金地集团、招商房地产等公司，内房股占18家，香港股市无疑是内地房企融资的第一战场。

粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济信息》记者表示，a股向房地产公司敞开了融资大门，但由于房地产调控常态化，大多数民营公司必须继续在香港股市融资，而且在香港上市门槛较低，作为商业地产龙头的a股也计划在万达上市，

“随着未来沪港通投资标的数量的放宽，投资者也可以关注港股上经营模式独特的房地产类企业。 ’辉立证券房地产分析师陈耕认为，例如，a股对reits尚未完全关闭，因此港股中的reits，如越秀房地产信托基金、金茂投资可通过稳定的租金收入向投资者提供红利。 另外，第一家房地产服务企业彩色生活( 01778，hk )以其独特的社区o2o概念受到资本的支持，这也是a股所没有的稀缺商业模式的目标。

除此之外，朱一鸣认为，从香港之前开始，长江实业、新鸿基、新世界等地产商在内地也有很多项目，港资生产商的财务状况更稳定、周期性更强，因此对寻求稳健的内地投资者来说，也是同样不错的选择。