“西安旅游进军零售地产 业绩承诺过高引质疑”

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经记者杜兹乐出生于成都

拟收购西安旅游( 000610，收盘价13.19元( 3月12日公告，企业为西安双丰商业运营管理企业)以下双丰企业)全资子公司、西安户县草堂购物广场企业(以下简称草堂欧拉) 51%的股权，交易对价约2523

《每日经济信息》记者观察到，交易对方对草堂奥勒旗下的奥特莱斯购物广场项目(以下简称奥勒项目)做出了高收益率承诺。 但据某商业地产资深经营者介绍，二线城市商业地产投资转化率通常在8%左右，除非土地价格极低，否则很难超过10%。

证券公司:或拉开企业并购的序幕

公告中指出，草堂奥勒的首要含义是“商业+房地产+旅游”复合型奥勒项目。 收购其股份可以比较有效地扩张企业产业链，丰富产品结构，为企业增加带来持续稳定的经营收益。 据此，西安旅游此次收购的“醉翁之意不在酒，而在于零售房地产。

公开资料显示，西安旅游年、年都参与过房地产业务。 但年以来，西安旅游房地产业务遭遇“空缺”。 然后，企业的业绩开始滑坡。 年上半年，西安旅游营业收入近2亿6000万元，比去年同期下跌0.56%。 对此，据悉企业来源于相关酒店和餐饮企业收入下降。 另外，据西安旅游年业绩预告，该企业预计将亏损1900万至2200万元，是近4年来首次亏损。

这种业绩不佳的被动局面，无疑加剧了西安旅游的压力。 从去年年末到今年初，西安旅游在资本市场实施了增收3亿6000万元的计划。 手上有钱，西安旅行的这次收购当然也有了底气。 公开表示，此次并购将比较有效地延伸企业产业链，丰富产品结构，符合企业在项目上推进公司结构调整、推进转型升级的战术计划目标等。

海通证券分析师林周勇表示，西安旅游作为老字号旅游公司，过去的风格较为保守，但此次积极实施并购证明了企业在快速发展思路上发生了明显的变化，此次并购将拉开企业并购的序幕。

还没有获得橙子项目的土地使用权

公告称，截至判断基准日(去年8月31日)，草堂欧拉总资产账面价值5223万元，判断后减值40万元，减值率0.77%； 判断净资产面值为4987.97万元，减值率为40万元，减值率为0.8%。 从交易对价来看，西安旅游的平价(比草堂奥拉净资产的51% )获得了目标企业的控制权。 据此，这对上市公司来说确实是件好事。

但《每日经济信息》记者观察到，西安旅游要求交易对方在今年6月底前取得奥勒项目土地开采权，目标企业未能在7月底前取得首付105亩的项目建设用地的开采权，有权单方面放弃协议。

值得观察的是，年8月，草堂奥拉与当地政府及其国资投资企业合作建设了上述奥拉项目，但该项目至今仍在前期建设中，相关地块尚未募集，草堂奥拉也未获得土地开采权。 另外，西安市国土局已经同意对奥勒项目用地进行预审，但比较有效期到年3月14日为止。 相关判决者警告说，相关各方应特别关注判决报告中记载的上述用地特殊事项的复印件，关注特殊事项对判决结论的影响。

更重要的是，从奥莱理项目运营之日起，草堂奥拉就商定，西安旅游第一年的年化投资转化率需要达到14%以上，第二年和第三年分别达到15%、16%以上，第四年和第五年的年均需要达到17%以上。

对此，外界怀疑锁定收益率很高。 一位商业地产的资深经营者认为，二线城市的商业地产投资转化率通常在8%左右，除非土地价格极端低，否则很难超过10%。 现在奥特莱斯开发太多，运营成功者很少。

对此，他给西安观光局打电话时，证券事务部的相关人员表示:“现在没有领队。 设定的收益率全部由企业高层决定。”