“《住房租赁和销售管理条例》今起征求意见，房东乱涨价将被约束”

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5月19日，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。

近年来，我国住房租赁和营销市场发展迅速，在处理居民居住问题、改善居住环境、促进经济社会快速发展等方面发挥着重要意义。 据统计，中国约有1亿6000万人住在城市租赁住宅中，主要是外国劳动者、新就业大学生等年来，每年全国商品住宅销售面积在10亿平方米以上。 在住房租赁和营销市场快速发展的基础上，还存在当事人权益保护不到位、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟需专门立法应对。

党中央国务院十分重视住房租赁和营销市场管理工作，在去年年底召开的中央经济工作会议上，确定提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁公司的快速发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。 中央财经领导小组第十四次会议指出，要以准确把握住房居住属性，满足新市民住房诉求为首要出发点，以建立租赁住房制度为首要方向，以市场为中心，以政府为中心提供基本保障。 今年2月，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入了今年的立法实务计划。

意见征稿第七章四十七条包括总则、房屋租赁、房屋销售、房地产经纪服务、监管、法律责任、附则。

确定租赁双方的权利义务，建立稳定的租赁关系

意见征稿规定，租赁住房的当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，出租人应当确保租赁住房符合安全要求，承租人应当合理采用租赁住房。 为了稳定房屋租赁关系，保护租赁双方的权益，征求意见稿在租金、租赁期限、承租人居住权利保障等方面作了规定。

一是规范租金支付和调整方法。 为了减轻承租人集中支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。 房屋租赁合同中没有约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。 此外，还规定直辖市、市、县人民政府建立住房租金发放制度，定期发布分区域市场租金水平等新闻，引诱当事人合理明确租金价格。

二是鼓励签订长时间的租赁合同。 意见征稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，规定当事人签订3年以上住房租赁合同的，给予直辖市、市、县人民政府相关政策支持。 房屋租赁公司租赁自有住宅的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

三是重视承租人的居住权利保障。 意见征稿规定承租人依法申请居住证，可以享受规定的基本公共服务。 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住宅，房屋租赁合同约定出租人进入的，出租人应当按照约定提前通知承租人。 意见征集稿还规定，出租人不得以暴力、胁迫或其他方式驱逐承租人，收回住宅。 此外，征求意见稿也规范了承租人的租赁行为，规定承租人应当按照合同约定和物业管理要求合理采用租赁房屋，不得擅自变更房屋结构和室内设施设备，也不得损害他人的合法权益。

四是加强住房租赁市场管理。 在管理体制方面，征求意见稿建议直辖市、市、县人民政府建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡镇等基层组织的作用，做好住房租赁管理和纠纷中介等工作。 在管理制度方面，征求意见稿规定租赁住房必须办理住房租赁备案，确定了备案不收取任何费用。 在规范租赁行为方面，直辖市、市、县人民政府制定单间租赁人数和人均租赁面积标准，确定厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。 对比房东出租他人房屋违反经营等市场混乱情况，征求意见稿规定，出租房屋应当经出租人书面同意，自然人租赁房屋达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

另外，在鼓励快速规模化、专业化住房租赁公司发展的基础上，征求意见稿也作了大致规定，确定了住房租赁公司可以依法为住房租赁相关收益设定质押权。

规范住房销售行为，加大违法行为的处罚力度

意见征集稿对房屋销售的销售条件、销售流程等作了常规规定，特别是加强了对房地产开发公司房屋销售行为的监督管理。

一是规范房地产开发公司销售住宅的条件。 意见征稿规定，房地产开发公司取得预售许可证后，10天内不得在物业管理部门网站和销售现场一次性重复公开所有准售住房和各项房价，必须对外销售。 房地产开发公司目前出售住宅的，目前实行销售备案制度。

二是加大对违法销售行为的处罚力度。 与房地产开发公司违反住宅销售、扰乱市场秩序等突出问题相比，征求意见稿涉及房地产开发公司虚假广告、哄抬房价、隐瞒房价抛售、哄抬价格、多卖一家、 确定不得有捆绑销售等12种禁止行为，有这些行为的，依法采取暂停网上合同权限、没收违法所得、罚款、吊销资格证书等处罚措施构成犯罪，依法追究刑事责任。

加强房地产中介领域的管理，规范服务行为

房地产中介作为服务领域，在住宅租赁和销售中发挥了重要的意义。 意见征集稿还对房地产中介领域的管理作了具体规定。

一是规范机构的设立和工作人员管理。 意见征集稿指出，房地产经纪人必须具备一定数量的房地产经纪人专家。 并根据国家行政审批制度改革的要求，规定国家实行房地产经纪人职业资格制度，规定房地产经纪人不得以个人名义承办房地产经纪人业务。 不动产经营者在提供服务时，必须实行实名挂牌服务。

二是规范房源新闻发布。 征求意见稿规定，房地产经纪人在发布房屋租赁、销售的消息前，应当核对委托人的身份说明、房屋所有权的消息，并在当地查阅房屋，制作房屋状况证明。 与近年来发展迅速的房屋租赁、网络新闻服务平台的销售相比，征求意见稿也确定了平台对新闻的真实性负责。

三是规范收钱行为。 意见征集稿规定，房地产经纪机构服务项目实行明码标价制度，房地产经纪机构应当在经营场所显著位置公示服务项目和收款标准，收款前应向当事人出具收款清单，房地产经纪机构不得收取未注明的费用。

第四，确定工作禁止行为。 与房地产经纪机构和工作人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题相比，征求意见稿涉及中介机构和工作人员捏造和散布不正当价格的新闻、炒房号码、发布虚假房源新闻、捆绑收钱、差额 证券公司和员工违反上述规定的，征稿规定了暂停合同、在网上授予合同权限、没收违法所得、罚款等严厉处罚措施。

另外，征求意见稿还注重保护当事人的交易安全，加强房屋租赁和销售的监管。 一是实行实名交易制度。 意见征稿规定房屋租赁和销售应当实名交易，规定房屋租赁和销售等活动中采集的个人新闻受法律保护。 二是实行交易资金管理制度。 意见征稿指出，房地产开发公司预售住房，房地产经纪人接受住房销售委托的，交易资金应当划入监管账户。 当事人自行成交的，当事人可以约定将交易资金划入监管账户。 三是实行机关备案管理制度。 意见征集稿规定，房屋租赁公司、房地产经纪人应当自设立之日起30日内向工商登记地物业管理部门备案，物业管理部门应当及时将备案新闻向社会公布。 另外，物业管理部门规定实行“双随机、一公开”制度，加大执法检查力度。 四是加强政府服务，加强信用体系建设。 意见征集稿规定，建立住房租赁和销售新闻服务和监管平台，推进房地产领域信用体系建设，建立共同激励和失信惩戒机制。 (央视财经记者张伟杰)。

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