“京津冀一体化不自然之城燕郊：房地产独大 产业空心化”

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不自然的城堡

从北京最繁华的cbd区乘坐930路公交车，向东进入京通高速公路，横穿北京市通州区后，从通燕高速转向102国道。 在没有堵车的情况下，开车40分钟就可以到达潮白河东侧的“燕潮酩悦工厂”站。 但是，这里没有酒馆。 在近2公里的道路南北两侧，房地产项目的营销大厅密密麻麻地布满。 只要在路边呆一会儿，皮肤就很黑，手里拿着传单的销售员就会过来推你回家，直到把你拉入某个销售大厅。

这里是燕的郊外，河北省是离北京最近的区域，和北京通州区只隔一条河。 便利的地区和低廉的房价使得燕郊成为30万北漂的栖息地，这个“国家高新技术产业开发区”最终也因房地产而闻名。

目前，京津冀合作提出了快速发展的概念，在燕郊勾画出安居乐业的新梦想。 但是，空安装率较高的企业燕郊楼市并未因此获利而过于兴奋，自去年年底以来房价的暴涨、销售的放缓至今没有改变。 相反，产业空中心化带来的人口迁移率高，带来了不堪重负的交通压力。 多年来，在京津冀的地图中，燕郊总是找不到自己的位置，这也成为了产业连接的障碍。 被无数好消息刺激的燕郊，现在变得很困难。

燕郊房地产的“双刃剑”

在全国实行限购政策的城市中，燕郊所属的河北省三河市是一个特殊的例子。 与京沪广深等一线城市和其他东部二线城市相比，既不是省会城市，也不是计划单列市。 只是，由于位于北京周边，受到来自北京的大量进口请求，因此被施加了购买限制的“紧巴巴的咒语”。

但矛盾的是，目前燕郊房地产市场供应明显过剩，大量房屋有待消化。 在这种情况下，不放松监管政策，不利于市场消化，不是会加速泡沫的积累吗？

对此，只能理解为燕郊已经自觉与北京一体化，或者决策层认为燕郊应该是北京的一部分。 在北京实行全国最严格的限购政策的情况下，在燕郊不限购似乎不合时宜。

事实上，从楼市表现来看，燕郊早就和北京同步了。 年，当北京通州区因“城市副中心”的利润而房价暴涨时，燕郊楼市也出现量价齐涨的现象。 之后，燕郊楼市随着通州泡沫破裂转为低迷。

但是，这种“同步”只是表面，作为起步最早的卫星城市，燕郊并未真正融入北京的快速发展。 第一，燕郊没有承接北京的进口产业，只是承担着为北京提供“住所”的职责。

原因是多方面的。 首先，首都可能不愿意将资源分享给“伙伴们”； 其次，在快速发展之初，燕的郊区只看到了“环首都”的房地产红利，而忽视了其他更长远的利益。 最后，燕郊的区位特点又具备了各种便利。

客观地说，燕郊的“房地产先行”，就像昆山在上海一样，很大程度上是市场选择的结果。 但是，决策部门有意识地忽视基础设施建设、产业和人口支撑，扩大房地产市场的价值，是“蝴蝶效应”的根源。

房地产是一把双刃剑。 迅速带来大量的土地转让收益和房地产税收，也能对其他产业产生挤出效应。 这几个在目前中国许多城市的快速发展过程中得到了证实。

燕郊开发区的经济模式，几乎可以表现为“畸形”。 另一方面，“房地产独当一面”的形势已经确定，基础设施建设滞后，更谈不上产业空心、“高科技”的定位。 另一方面，关于房地产市场，空安装率高的企业虽然市场诉求乏力，但供给却在增加。 在这种“畸形”的情况下，要纠正经济结构，接受北京产业溢出，被认为是很困难的。

北京·河北省之间的迅速发展拉开了帷幕。 对许多围绕北京的城市来说，大蛋糕的切分意义重大。 从观念根源上看，“不让房地产先行”非常重要，特别是在固安、涿州、保定等地跃步燕郊后尘的情况下。

因为思维方式的修正显然比产业结构的修正要困难得多。 如实行限购的燕郊，购房者仍以1万元左右的价格轻松穿过政策关卡，获得购房资格。 房地产的冲动一高涨，你就会发现很难控制。

滞销:区位特点难以催生热地产

“目前，中央提出京津冀协同快速发展，对燕郊绝对有利。 趁现在房价还没有上涨，赶紧出手比较好。 ’在燕郊有名的大盘“天洋城4代”的市场营销中心，销售员这样介绍道。 目前，“京津冀协同快速发展”已成为燕郊许多房地产项目的销售说辞。

今年年初，“京津冀协同快速发展”战术正式提出，要求确定三地功能定位、产业分工、城市布局、设施建设、综合交通体系等重大问题，从财政政策、投资政策、项目安排等方面形成具体措施。

作为河北省离北京最近的地区，燕郊无疑是这一政策的受益者。 从距离上看，燕郊距北京天安门只有30公里，比北京的房山、顺义、密云区更具区位特点。

作为燕郊老项目的“天洋城4代”，位于燕郊开发区东部，102国道以南，总规划建筑面积达480万平方米，是燕郊有名的大盘子。 这个项目是去年12月27日开始的，平均价格为12500元/平方米左右。 截至今年3月，销售人员给出的报价为上述水平，目前仍有约一半的房源未售出。

同样的情况也发生在燕郊其他几个大盘之间，如首尔甜城、孔雀城、富地广场等。 许多项目销售人员对中国证券报记者表示，除了价格没有上涨，个别楼层的高质量户型有售外，这些项目还有充足的房源。

实际上，从去年年末开始，燕郊楼市明显滞销。 房地产项目有望在今年年初迎来市场回暖，但销售人员表示，今年看房和购房的人数比去年同期明显减少。

尽管如此，燕郊楼市的供应仍在扩大。 以横穿燕郊外的国道102号线为界，北侧项目的开发结束，开发点转移到了国道南侧的广阔区域。 据了解，国道南侧是大量农田，其中许多被篱笆挡住，进入开发阶段。

据当地人介绍，在燕郊开发区的区划范围内，102国道南侧还有很多土地，如果该地区实现全部开发，其体积就和重建燕郊差不多。