“解构“内地殡葬第一股”福寿园：高端墓位40万 土地价钱低至数百元”

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经过实习记者周恒从重庆出发了

清明临近，被感叹“死不了”的高价墓地再次风靡葬礼领域。 “内地葬礼第一股”福寿园( 01448，hk )备受瞩目。

在毛利率达到80%的背景下，“坟墓”之后的生意是如何运作的？ 被称为“躺着赚钱”的商业模式会持续多久？ 被政策严格控制的殡葬业会在那些行业加大对社会资本的开放吗？ 未来的投资机会和价值几何学？ 《每日经济信息》记者近期试图通过实地考察、专家访谈、资料研究，从企业样本、领域机遇、高端访谈、区域样本等方面，为顾客和投资者解决上述疑问。

清明前夕，重庆市永川区市民张先生带着70多岁的父亲到重庆白塔园选墓地，在墓地高价建造，老人看中了坟墓的位置。 一位工作人员表示，这座坟墓的售价可能在30万元左右。 小张和她的父亲吓了一跳。

福寿园( 01448，hk )是重庆白塔园的实际管理者。 被福寿园收购后，年，白塔园墓地销售额达到674万元。

福寿园年底在香港上市，成为“内地葬礼第一股”。 年3月，福寿园上市以来首次发布年报，集团年收入7.951亿元，比年增长30%，其中毛利率达到80%。 净利润2.851亿元，比去年上涨50%。

福寿园收入的八成以上由墓地销售。 惊人利润背后的福寿园土地价格为1403万元，仅占墓地整体销售和服务价格的11.7%。 福寿园以前流传下来的坟墓平均价格为4.8万元，艺术定制坟墓平均价格达到27万元。

为了揭示“内地殡葬第一股”暴利背后的商业模式，近日《每日经济信息》记者对重庆白塔园进行了实地考察，以重庆白塔园为样本，揭开福寿园墓地销售的神秘面纱，探讨其面临的机遇和挑战。

房价比墓价墓地最高售价低40多万

年8月，福寿园以1.11亿元人民币收购重庆白塔园殡葬开发企业60%的股权。 该企业的首要业务是销售墓地和殡葬产品，提供骨灰盒服务，经营和管理重庆白塔园(提供殡葬服务的墓地)，拥有约30.62万平方米的14块土地，包括部分未开发土地。

白塔园位于重庆市永川区，距重庆主要城市56公里，距永川市2公里。 住宅区占地705亩。

3月30日上午9点左右，《每日经济信息》记者抵达白塔园时，已有多名市民前往墓园扫墓，市民商量坟墓价格后选择墓地。

在张先生哀叹坟墓价格过高的时候，上述工作人员指着遥远的墓地说，目前最高的坟墓价格是40多万元。 小区里也有很多便宜的坟墓，但最近新开发的双人墓只卖18000多元。 《每日经济信息》记者从一位销售人员那里了解到，白塔园墓地的价格分为许多阶段，价格从几千元到几十万元，有“每平方米5万元，一个墓地面积从6平方米”的艺术定制墓地。 据这位销售员说，通常中档双人墓的价格为3万~6万元。 《每日经济信息》记者表示，永川区的房价水平远远低于墓地价格。 距离白塔园不到2公里的新建中高级大楼，每平方米的售价只有3000多。

实际上，白塔园的墓价在福寿园分布在全国各地的许多墓园中并不贵。 根据福寿园年报，年福寿园销售定制艺术墓696个，平均售价各27万元。 成品艺术墓销售3783个，均价6.5万元； 售前鉴定表上传来的成品墓2520个，平均价格4.8万元。 年福寿园销售全墓10093个，销售收入达6.6亿元，均价6.5万元。

土地的价格相当低，我十多年前买的

福寿园墓地的价格“完爆”了房价，但出乎意料的是土地价格低得惊人，“比石头还便宜”。

根据福寿园年报，当年公墓销售和服务价格共1.2亿元，其中土地价格1403万元，占11.7%； 墓碑售价4441万元，占37%； 开发价格为2382万元，占19.9%。

根据福寿园招股书的记载，从年开始的4年间，土地价格所占比例分别为4%、6%、10%、9%。 福寿园的土地价格为什么这么低呢？

2001年前，墓地用地属于国家分割土地的范围。 分配的土地需要有特别的用途，但是采用的年数和价格没有规定。

根据福寿园招股书的记载，其大部分土地是很久以前购买的，当时土地的价格很低。 例如，占地40万平方米的上海福寿园，土地性质分割土地，原土地收购价格仅为每平方米190元。 占地30万平方米的河南福寿园，土地性质是统一销售土地，原土地收购价格仅为每平方米44元。

安信国际年调查报告显示，近年来，墓穴占地面积大幅下降，但单价没有下降，也有可能上升。 福寿园双穴墓售价17万~18万元，原为3平方米，但现在只有0.6平方米左右。 另外，在墓地销售之外，还有相关墓地的维护、烫金、花盘租赁等收钱业务。 每年的持续维护费用为千分之三左右，一般10年支付。 《每日经济信息》记者在重庆白塔园采访期间，有一位工作人员做了介绍。 据他介绍，白塔园的土地性质分为征用和出租两种，征用土地价格较低，“目前租用周围农民的土地价格较高，一亩地一年1200元左右。”

重庆白塔园殡葬开发有限企业总经理何建平对记者说，白塔园大部分土地是10多年前征用的。 “虽然不知道具体的征用价格，但是当时林总(重庆白塔园殡葬开发有限企业原实际控制人林士杰) )收购土地的价格应该很低，毕竟是十几年前征用的土地。 ”

何建平表示，墓地价格主要包括土地价格、墓碑价格、管理开发价格等，但墓地价格高的原因不是这些价格，根本原因是人的心理诉求。 “因为人工费也很贵，所以雇专业的设计师。 有些设计师是大学教授，根据客人的诉求设计。 价格当然也很贵。 ”

上市融资承诺收购多个项目高速扩张

值得观察的是，白塔园直到半年前资金链紧张，但福寿园为主后迅速活跃，全年白塔园墓地销售额达到674万元。 一位业内人士表示，福寿园擅长收购盈利不佳或亏损的殡葬公司，将其重构为盈利项目。

中金企业研报报道，福寿园通过企业品牌和管理扩展到其他城市。 在所有进入那里的城市，福寿园已经成为当地最大的葬礼服务公司。

实际上，和白塔园类似的例子不少。 2008年，福寿园收购河南省赤字陵园改建为河南省福寿园，很快扭亏为盈，成为目前郑州地区收入最高的陵园。 年，福寿园进一步加强了对部分陵园的控股地位。

福寿园上市融资时也承诺，其业务重点是开发新墓地、收购墓地和葬礼设施、建立新的葬礼设施。 其主要项目如南昌洪福文化陵园和安徽环保火葬机械厂仍在进行中。 年，福寿园进行了多项并购与合作项目，包括重庆白塔园殡葬开发有限企业、辽宁观陵山艺术园公墓有限企业、枣庄市山亭兴泰殡葬服务有限企业以及婺源县万寿山陵园有限企业的收购； 与辽宁省沈阳市泥南区政府、抚顺市政府、锦州市政府签订战术合作协定； 与安徽淮北市陵园签订投资合作协定。

之后的市场迅速发展相关政策或降低利润

未来土地价格的增长和政府政策的变化，可能会影响福寿园的迅速发展。

2001年前，墓地用地属于国家分割土地的范围。 2002年，我国修改公布的《土地配额许可范围》中剔除了墓地用地。 2008年，民政部等八部委发出通知，经营性公墓用地应当通过招标拍卖挂牌出让的方式明确土地采用者。

这意味着未来福寿园的土地价格可能会上涨。 根据福寿园招股书的《风险证明书》，2004年以后拿到的锦州公墓，不一定分割土地，有可能被转移或以现有市场价格购买。

地方政府葬礼政策的制定和编撰也影响到福寿园。 年，重庆市民政局宣布，重庆主城区将基本不再新建经营墓地，同时计划建设多座城市的公益性墓地。 这样的措施对经营墓地的价格也有抑制作用。

不过，福寿园主席白晓江在接受媒体采访时表示，企业不担心政府管制墓地价格。 由于企业业务已经多元化迅速发展，去年集团收购的项目不仅有殡仪馆，还有火葬部分，整个集团产业链得到了加强和扩展。

据福寿园年报报道，年集团进行了多项并购与合作项目，获得320多万平方米土地，其中约有78万平方米土地面积。

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葬礼费用引起了重庆建设大量廉价墓地的关注

◎经过实习记者周恒吴林静，来自重庆、成都

葬礼费用的高涨受到人们的关注，民间甚至出现了“不能死”的笑话。

重庆市殡葬事业管理中心相关负责人向《每日经济信息》记者表示，目前重庆主城区墓的售价平均达到3万多。 重庆市民政局局长刘涛此前在接受当地媒体采访时表示，殡葬公共服务能力不足，中低收入群体殡葬负担较重，主要是因为民营企业提供的市场化服务较为普遍。

对此，重庆市民政局相关负责人告诉记者，未来5年，重庆将在主城区建设3个城市公益性公墓。 总规模1200亩，为市民提供30万个坟墓，一个坟墓的最高价格不超过1.5万元，满足主城区中低收入群众10年的埋葬诉求。

事实上，城乡公益性公墓建设试点工作已从陕西、辽宁扩大到全国近1/3的省份，重庆首个市级城市公益性公墓已完成对外服务，建设公益性公墓的目的之一是抑制市场价格。 随着城市公益性公墓的建设和经营性公墓的限制，公墓商业暴利将受到明显抑制。

市场化早现在民间资本比较大

20世纪90年代末，重庆殡葬业开始市场化趋势，在全国的开放比较早。

以经营期超过15年的龙居山为例，根据全国公司信用新闻公示网新闻，重庆市龙居山陵园有限企业于2000年9月20日进行企业注册，进入重庆殡葬市场。 2003年，重庆市龙居山创鑫殡葬公司有限企业也注册成立，进入殡葬业务。

观看重庆葬礼领域的不仅仅是当地企业。 年，福寿园开始在重庆葬礼市场布阵。

目前，重庆公墓市场的投融资渠道似乎比较成熟。 “现在民间资本比较大。 》重庆市殡葬事业管理中心相关负责人向《每日经济信息》记者表示，目前全市67个经营性公墓中，有一半为民间资本。

重庆殡葬服务目前以民营公司提供的市场化服务为主，选择性殡葬项目基本由公司自主定价，市场协调。

重庆媒体公布的数据显示，重庆公墓价格仍以每年1000~5000元的幅度上涨。

民间资本入场较早，市场化程度相对较高，但与全国殡葬行业困境相似，重庆市殡葬行业同样面临着“服务设施现状与社会诉求矛盾”。 刘涛此前在接受当地媒体采访时表示，殡葬服务水平与市民殡葬服务诉求还有很大差距。

按公益性公墓控制经营性公墓价格

据介绍，上述3个城市公益性公墓总投资5.50亿元，其中4.50亿元由银行贷款办理，5000万元公共基础设施建设资金由重庆市财政一次性不重复补贴办理。 公墓建设用地实行政府缴费，减免土地征用和建设相关规费，公墓公共基础设施建设费由财政补贴补助。

城市公益性公墓由政府主导定价，一个公墓售价8800元至1.5万元，这比经营性公墓的平均价格便宜50%。

重庆市殡葬事业管理中心相关负责人告诉《每日经济信息》记者，政府大规模建设城市性公益公墓，一方面是为了处理城市低收入群体的殡葬诉求，处理“葬不成”问题。 另一方面，通过增加市场投入，抑制经营墓地的价格。

去年11月，重庆第一座大型城市公益性公墓——崇兴生命纪念园第一期工程竣工，为市民提供了1400个墓地。 这也是全国首个市级城市公益性公墓建成，提供对外服务。 按照规划，年和年，重庆市将在主要城市二环周边交通便利地区，新建按年度分列的第二、第三规模400亩左右的城市公益性公墓。

纵观全国，城市公益性墓地建设成为趋势。 3月25日发布的《毁葬绿皮书:中国毁葬事业快速发展报告(()》显示，全国许多地区的城乡公益性公墓建设已作为保障基本民生的重要措施纳入当地城乡建设规划。

城乡公益性公墓建设试点工作逐渐从陕西、辽宁扩大到全国近1/3的省份。 对经营墓地生意的葬礼公司来说，这显然不是好消息。

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福寿园回应:不能简单地与不动产类比

3月30日下午，福寿园副社长赵宇在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“领域中高效益，不可否认”。 如果一家公司在十几二十年前低价拿到土地后，没有持续投入，同时也没有后续的管理服务，卖得这么贵，这将是资源相对垄断带来的暴利。 通常，地产商卖房后几乎不增加费用和价格，但墓地卖给客户后，产权没有转移，而是一切服务的开始； 之后，要提供50多年的服务，其间投入的托管销售和各方面的费用价格占销售收入的43.9%，这个数字的近一半是人力资源价格。

赵宇对记者说，由于要承担持续的服务投入，殡葬业换算成年化利润率谈不上暴利，实际上是在卖服务。 【详细】