“内地首只公募REITs呼之欲出 万科加码“小股操盘””

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◎经过记者白垩静杜兹乐从深圳、成都出发

为了追求资产运用的轻便性，去年仿照美国狮子门推出了“小股操盘手”模式的万科，经过各种实验，似乎找到了最适合自己的理想模式。

近日，中国证券监督管理委员会网站公告显示，万科和鹏华基金企业旗下的“鹏华前海万科reits封闭式混合证券投资基金”于4月22日被证券监督管理委员会受理。 业界认为，这是内地版公募reits出港。 《每日经济信息》记者观察到，几年前，北辰实业等知名房企试图发行a股reits以挪用资产，但最终只有越秀、开元、金茂等个别公司绕开香港证券交易所发行了H股reits或商业信托。 万科在大陆地区首次成功公开招募了reits，就在那里。

万科深圳企业负责

迄今为止，作为内地公募reits破冰作品而被业界封闭的鹏华前海万科reits尚未公布其产品详情。 董秘谭华杰表示，该基金目前由万科深圳企业负责。

据美国新巢地产成都总经理蒋鹏介绍，目前尚未见到该具体产品细则，但其他机构作为内地公募reits的发起人和管理人，公募基金启动该reits应略低于价格问题，接近于理财产品，在领域收益率上略

“鹏华的这个reits象征意义越来越多，顺应了现在的政策。 ”蒋鹏说:“与破冰有关的reits，如鹏华前海万科reits，首要看几个要点，包括是否与财务、税务结构等有关。 如果不挂钩，只有情况。 “情况双情况”是指通过其他手段平衡价格。 ”

《每日经济信息》记者了解到，前海管理局成立以来15次土地拍卖，万科没有参加，目前唯一的项目是前海公司公馆。 该项目是前海首家公司实体办公园区，万科建成运营8年后移交前海管理局，现有40多幢低密度公司办公楼和部分公共商业配套设施。 由于前海地区注册的公司数量众多，前海许多土地还在沉降整治，该项目在租赁方面暂时供不应求，租金每月每平方米300元左右。

据悉，封闭式reits在证券交易所上市流通，发行量从发行之初就受到限制，不能任意追加发行。 投资者要买卖reits份额的话，只能在二级市场以竞争价格进行交易，不能直接用净利润回购。

去年，中信证券推广了两种reits产品。 一是“中信启航”专项理财计划，在深交所综合协议交易平台挂牌转让成功。 二是中信华夏苏宁云创资产支援特别计划，推出售后服务。 但受限于前者转让额过高(劣后级必须低于3000万元)和私募股权(投资者限制在200人以内)，两种产品的流动性与预期大不相同。

收益率要看税收政策

reits骑上了马，让万科更加远离凯达、周秋门等。

目前，万科在商业房地产(体验式商业)、产业房地产方面涉猎广泛，融资价格高、资产重、盈利周期长是这些类型房地产开发运营的课题。

除银行贷款外，房企资金来源还有私人或信托，但两者融资价格不低。

李天投资投资投资总监督叶飞表示，房企在私人渠道的融资价格平均在20%左右，信托渠道融资价格为10%~11%，楼市下行后，融资额逐渐下降。

万科的处理方法是向第三方出售股票，自己负责管理运营。 例如，万科将北京金隅万科广场的股票出售给麦格理，以实现商业性房地产资本化。 上述模式，也就是万科之前提出的“小股操盘手”模式。

在以前流传的融资模式中，租金收益的大部分被融资价格吞噬。 万科提出股票操盘手后，杠杆率上升，融资价格下降，但这种模式只是将大部分融资价格转嫁给了第三方，资产还没有充分利用，不容易退出。

与国内不同的是，周朝门在合资基金的支持下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费和基金收益分配，以不到5%的资本投入获得了项目40%以上的利润。

凯德除了赚取基金收益外，还在项目实现增值后，以reits的方式退出。

去年，万科在与凯雷合作时，提出未来资产平台企业以资产证券化的方式退出。 如果上述reits产品顺利进行，预计万科的小股操作模式将得到大力支持。

当然，从最初公开募集reits到全面铺开还有一段距离。 新加坡从制定reits法律到第一个产品上市，整个过程花了五年的时间。

目前，国内商业地产的租金收益普遍偏低，reits要实现收益率7%以上，至少要等到政府层面与reits进行比较后才能出台免税政策。

蒋鹏表示，美国的reits收益在公司层面不纳税，但目前内地reits最大的问题是税收，包括5.8%的营业税和25%的税金，这些都逃不掉。

据说美国设计reits结构时，当初的重要特征是不允许双重征税。

多年来为宣传reits而奔走的全国房地产基金联盟秘书长闲宗成也深有体会。 据他介绍，reits是由证券监督管理委员会管理，还是由银行监督管理等税收政策也不完善，很难吸引投资者。