“这个小区牛！业主自管，物业费十年没涨，还赚了五六百万”

本篇文章2744字，读完约7分钟

许多城市居民住在小区里。 可能是大和小。 大部分小区都面临着物业管理的问题。 但是，你有没有想过如果你的小区没有房地产企业，生活会怎么样？

更何况，广州真的有这样的小区。 深埋在狭窄拥挤的怡乐路的祈乐苑，长期以来对服务不满意，业主一口气炒了房地产企业，更是尝试了业主自身的管理。

一眨眼三年过去了。 据说小区老板每天精神饱满，生活不仅井井有条，还赚了一大笔钱。

有好事吗？ 业主自己管理吗？ 怎么管理？ 你没事吧？ 在这里实地看看吧。

物业费10年不涨，净利润5600万元

没有不动产，小区不是胡扯吗？

进门一看，眼前的路面干净整洁，广场绿树掩映，车停得整整齐齐； 从前面走过来的车主，表情很平静。

当有不动产的时候，恰恰相反。 住在1999年的老业主邓伯告诉眼哥，治安问题不断，环境肮脏，设施损坏严重。 住在17楼的哑巴说:“电梯经常出故障，我不知道下车回来的时候要不要爬楼梯。”甚至一周都不能出去。 尽管如此，房地产公司说“入不敷出”，多次试图提高私人费用，甚至不惜伪造业主的签名。

业主们生气了，不知道谁受得了这个。 按照法律程序设立业委会，召开业主大会炒老物管企业，“以心还心”走上了自管之路。

不，管理三年来，物业费一分也没有上涨。 至今仍维持着十年前的水平。 楼梯楼为0.7元/月/平方米，电梯楼为1元/月/平方米。 月保险费从过去的1000元降至500元至600元。

问题是，10年来物价、人手一涨一涨，收这么低的钱怎么维持小区的日常呢？

52岁的冼敏强是出生长大的“老广”，去年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他是委员。 前年换班，他成为行业委员会主任，一直工作到今天。 他在艾戈身上算了帐。 园区年总收入约400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他利润三部分。 支出部分中，最大的是50多名房地产经理的工资报酬和保险福利，每月约20万元。 此外，还包括园区工程建设、工程材料采购、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“通过3年的自我管理，小区收入约1200万元。 除支付物业经理工资等费用外，其余约5600万元。 ”冼敏强说，“一是房地产费的实际收入增加了，二是剔除了房地产企业在中间的利润。 “以前经常被要求交东西管理费，但是现在整个小区的1400户延迟了一户没有交东西管理费。 缴费率为100%，没有人再“老赖”了。 以前共享产权的许多广告和租金收益都进入了房地产企业的怀抱，但现在“颗粒归公”了。 ”

祈乐苑逐渐形成了三层楼的框架。 最上层是业委会，由10个委员组成，都是兼职，一分钱工资也不收。 再往下有房地产中心、直属业委员会，设置保安部、工程部、清扫部、行政部等部门的最基层是清洁工、保安人员等一线的物业管理人员。 为了保障所有者的知情权，行业委员会对每月的支出收入进行公告，直至会议中购买水果的费用都很详细。

即使有烦恼，也不缺学费

当然，业主自己管理也没那么有趣。 又酸又辣。

炒掉旧房地产企业后，祈乐苑雇佣了另一家房地产企业进行了为期一年的“半自我管理”。 也就是说，所有收支由行业委员会统一管理，采用报酬制方法，按岗位支付新房地产企业人员工资，总收益的10%作为房地产企业利润。

但是，新的物管做得不怎么样。 业委会甚至发现，房地产企业“空吃工资”。 明明只有18名警卫，领工资的竟然有25人。 受不了了，年2月，祈乐苑老板再次炒了房地产企业，自行成立了直接隶属于行业委员会的房地产中心，开始实施全面的自我管理。

“专业的房地产公司管理不好。 靠你们几个门外汉，行吗？ ”每个业主都会产生疑问。 刚刚私奔上任的洗敏强在心里也在打鼓。 以前有不满可以骂房地产企业，现在管不好了。 被骂的是我。

幸运的是，冼敏强曾在公司做过管理，很快就稳定了局势。 用节约的物管利润适度提高了清洁工、保安人员的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动热情。 小区情况发生了变化，业主的信任度明显恢复。

但是，错误也不少，学费也不少。

例如，对于车辆停车，行业委员会制定了车辆管理规定，经业主会议投票通过，但由于经验不足，未考虑访客停车问题，因此对所有外来车辆一律实行8元/小时、无上限的收款政策。

事情糟了。 小区的老人们把锅炸了。 孩子来看爸爸妈妈，和我们一起吃饭，停车就停他们几十块钱。 有那样的道理吗？

行业委员会发行了2.5元/小时的“好友卡”，骂声变成了掌声，大喜过望。

三年来，业主从青涩到纯净，运营逐渐走上正轨。 从管理第一年开始，园区的所有监控录像、消防设施等一切更换，都将收拾上一批房地产留下的烂摊子； 这两年，业委会开始用多余的钱改造小区环境，让祈乐苑更干净。

看起来很美。 请复制一下再考虑

看了这个，你不是也羡慕嫉妒和仇恨，想学祈乐苑吗？

友情提示，这件事看起来很美，复制多想想。 物业管理中的矛盾是常态，好处总是处于动态平衡之中。 祈祷苑探索也依然在路上。

说到修小屋，业委会并未减少烦恼。 “广州多雨，很多业主希望在一楼屋顶建雨棚，出入方便。 但是，二楼的老板不要，咔嚓咔嚓很烦人。 ”冼敏强说，这件事到现在为止还没有解决，所以只能尽量平衡优势，让各大楼的业主自己研究决定。

近年来，在报纸、电视、网络上，房地产企业与小区业主的纠纷不断，迅速发展成刑事案件。 但是，炒房产和业主没那么容易。

冼敏强说，业主自我管理有三个困难:第一步很难成立行业委员会； 第二步改变房地产更难第三步要自己管理，更难！ “一方面是行业委员会的能力受到考验，另一方面与各方面的好处有关。 ”

专家对这件事看法也不一样。 广州市公共危机预防协会会长邓跃晖表示，“物业管理涉及到方方面面的好处。 如果实行业主自我管理，业主的好处可能会得到更好的保障，社会矛盾可能会变少。” “我不想否定房地产企业的作用，而是想探讨业主获得更高水平房地产服务的模式。 ”

广州大学社会学教授谢建社表示，业主自我管理适合单体楼和业主总量少的中小规模小区，对于广州众多户数只有几千万的大型小区来说，“秩序”可能比“无序”更重要。 由于这些小区所有者众多，组织起来很困难，办理相关手续时容易陷入缓慢的混乱。 在这个过程中，不仅不能提供更好的物业服务，也不能保障基本秩序，最终可能会消耗很多业主的耐心和信心。

另外业主担心，大规模的社区自我管理容易导致参与不足，如果不能建立完整的民主决策、执行、监督机制，“业主讲话”很可能成为少数人垄断的“行业委员会讲话”。 结果，除了房地产企业之外，“老豆”(粤语:爸爸)就会增加一个，相应地，单层的剥离就会增加，单层的风险也会增加。

总之，园区的现实情况千差万别，管理模式必须因地而异，“自我管理不一定是最好的，适合自己园区的才是最好的。 ”。