“辽宁自贸试验区内逾8万平方米土地“赋闲” 出让合同签署6年仍未完成交付”

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近年来，加强对闲置地的清查是国土部门土地清查工作的要点复印件。 今年4月，国土资源部宣布，截至年底，将向有关地方政府调查土地违法案件3.28万件，督促党纪政纪处置3024人，追究刑事责任387人。

《每日经济信息》记者调查发现，许多地方对公司原因造成的土地闲置有无偿收回土地等解决办法，但地方政府原因造成的土地闲置情况更为复杂。 国土部相关人士表示，由于地方政府的原因，闲置比例较大，难以通过协商进行查处，加之很难拆除早期转让的“毛地”，以闲置土地为中心的房地产违法违规用地的检举率较低。 各地报告的2815个闲置地中，因毛地出让导致拆迁困难、规划调整等地方政府和客观原因闲置的约占6成以上。 目前，这种闲置土地问题，还没有全部解决。 同时，随着城市规划的变迁和经济的快速发展，许多“闲散”的土地已经处于黄金地段或潜在地区，但得不到及时的开发，实在令人遗憾。

为了分析游憩地背后诸多庞杂的原因，《每日经济信息》记者以辽宁营口市近6年闲置土地为样本展开调查。 今年4月辽宁自贸试验区营口区挂牌后，该地块全部被纳入自贸区范围……

经过记者李彪

今年4月10日，辽宁自贸试验区营口地区正式启用，营口从此进入“自贸时间”。 但是，在这个区域，8万平方米以上的土地已经“闲”了6年。

一家开发公司早就与当地政府签订了土地转让合同，全额缴纳土地出让金，但此后由于化工厂搬迁问题，土地开发停滞，至今政府与企业之间的“拔河”仍未结束。

为什么拖了6年，地方政府没有交付所有土地，也没有归还公司土地的出让金？ 是公司故意推迟开发，还是当地政府搬迁工作迟迟未能完成清洁土地？

现状:闲置地被放入自贸试验区的工厂烟囱内还在冒烟

在营口市西市区新兴大道南、西发十字路口的东边，有一座玻璃结构的二层建筑物。 推开被灰尘覆盖的玻璃门，墙上巨大的“晟恒西域海景”商品房的推广画依然鲜艳。 画中展示了“17万平方米的高端社区，终极人居魅力； 进入辽河海口旁，聚集人脉和财富”等字清晰可见。

营口恒房地产开发有限公司法人代表王昆指着画中的建筑物告诉《每日经济信息》记者，这是为土地开发而建的卖场，后来土地搬迁工作迟迟未完成，开发建设困难，卖场也一直空着。

建设楼房的地方是年3月营口晟恒房地产开发有限企业与营口市国土资源局签订的《国有建设用地采用权转让合同》(以下简称合同)的土地的一部分，该地块转让总面积达82944平方米。

但是，虽然当初签订合同已经过了6年，但是土地开发迟迟未能开始。

穿过柜台，记者看到的是四周围墙的土地，现在化学工厂也无法转移到这片土地上。 记者来到这家工厂的围墙外，看到里面停着一点车辆，工厂里有时有人走，烟囱里慢慢地往外冒白烟。

化工厂6年来没有搬迁，土地开发被搁置，但现在出现了新的变量。 今年4月10日，中国(辽宁)自贸试验区营口正式挂牌，营口区位于营口主要城市西部，实施范围29.96平方公里。 营口市国土局与营口晟恒房地产开发有限企业签订的8万多平方米土地已位于营口地区之内。

营口市西市区推广部门负责人王姓告诉《每日经济信息》记者，目前这片土地多而杂，整体纳入自贸试验区，公司需要土地开采权时，还不知道能否给予。

营口区域的战术定位是建设区域性国际物流中心和高端装备制造、高新技术产业基地，构建国际海铁联运大通道的重要枢纽，努力建设辽宁乃至东北地区对外开放新高地、制度创新示范区和产业结构转换和高度化先导区。

自贸试验区成立后不久，营口地区开展了区域内土地现状和闲置情况的清查工作。

《每日经济信息》记者是营口市政府官网，营口地区目前设立了了解土地现状和闲置情况的实务领导小组，设立了土地管理办公室，还设立了两个土地管理工作小组，成员由自贸区各部门和国土、规划、税务、经发等多个单位组成 根据清查范围、文案，对照营口市国土资源局用地登记簿，按批次、分区进行网上清查，全面核实土地采用的基本情况。

探源:“毛地”没有像区政府约定的那样明亮

应该在年搬迁的化工厂还在生产，土地开发滞后闲置，到底有什么原因？

根据《每日经济信息》记者调查，年3月，营口市西市区人民政府搬迁安置到营口市国土局的《关于拆除m-7号地块两地时限的证明》中，根据营口市年第十三期国有建设用地开采权转让情况，提出了“营口晟恒房地产开发有限企业购买的地块(即 西发路东m-7号地块)决定实施拆迁”的拆迁期间为该企业签订土地转让合同后，6个月的土地。 ”。

亮地是指在土地出让中，移交受让人拆除完毕平整，不存在应当拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

营口市国土局在给《每日经济信息》记者的书面回复中也指出，营口晟恒房地产开发有限企业于年3月9日通过挂牌办法获得国有建设用地开采权，计划用途为商业、居住，土地出让总额12441.6万元( 1.24416亿元) ) ) )

营口市国土局强调，由于该地块为西市区项目，市政府批准西市区政府具体负责搬迁地点。 为此，国土局根据西市区政府搬迁活动约定的搬迁地点时间，与营口晟恒房地产开发有限企业签订土地出让，约定土地出让的时间为年10月5日，但西市区政府未能按照约定的时间曝光所有土地。

事实上，这种“毛地”转让行为于年被国土部正式停止。 当时，国土部发布了新修订的《闲置土地处理办法》第二十一条的确定规定，市、县国土资源主管部门供应土地必须符合以下要求，防止地方政府或者政府有关部门行为造成土地闲置。 土地权利明确； 配置补偿落实到位； 没有法律经济纠纷区划的位置、采用性质、容积率等规划条件的确定； 具备开工开发所需的其他基本条件。

年7月，当时国土部法规司司长王守智介绍说，1999年出台的《闲置土地处置办法》，在执行中遇到了一些新的情况和问题，其中由地方政府原因造成的闲置土地占很大比例，需要妥善处置和充分利用。 并强调，文书确定闲置土地的认定标准，土地出让必须为“净地”出让，禁止“毛地”出让。

关于当初选择“净地”后不选择转让土地开采权的原因，营口市国土局推进部门张主任告诉《每日经济信息》记者，公司急于取得土地造成了这种情况，地方政府也为了快速发展经济，当时法律条文很严格，

想起当时购买土地的细节时，王昆当时从报纸上看到了该土地拍卖的新闻，介绍说营口市国土局挂牌时是“毛地”拍卖。

争论:转让的土地能否分割开发？

从年10月开始到年中，当地政府和公司为了移动而进行“拉锯战”。

营口市西市区政府在对《每日经济信息》记者的答复中表示，由于该地块中的两家公司(腾达集团、东泽实业)和一家煤场移动缓慢，我区移动明亮，工作未能按时全部完成。

一位业内专家告诉《每日经济信息》记者，从当时签订合同的时期来看，“毛地”出让并不违法，地方政府首要在履行合同的“净地”条款时发生了违约。

但是，营口市西市区政府并不认为完全不明亮是土地开发难以开工的唯一原因。

根据营口市西市区政府的回应，截至目前，该地块已完成征收6万多平方米。 地块内33户居民房屋和东泽实业企业全部征收完毕，已拆除的腾达集团已达成补偿意见，部分房屋已拆除、搬迁； 煤炭工厂正在进行那个商谈。 “截至去年5月，我区已经完成了约4万平方米的光明土地，并交付给盛恒企业。 ”

但是，土地转让合同中没有分割交付土地或分割建设的条款。 北京市协商律师事务所夏军律师向《每日经济信息》记者表示，根据现有法律规定，尚未搬迁就要求公司进行开发是违法行为。 除非在土地建设方面有相应的分割开发计划，否则公司将在符合自己计划的情况下进行相应的开发。

对此，公司方面也作了说明，买下整块土地，整体规划，整体开发，而且这块土地最中心有化工厂，所以没有开发条件。 “建造建筑物是整体建设，不能建造一半。 等移动完成再重建另一半。 另外，即使分期建设，房子也面临着卖不出去的风险。 因为没有人会去买紧挨着化工厂的大楼。 ”

年，这件事又出现了另一个重要的节点。 王昆表示，企业每年缴纳1.3亿元土地出让金和税费。 其中，8000万元以上为自有资金，4000万元以上为社会渠道借款，利息压力较大。 年6月向债权人支付当月利息后，无法偿还高额利息。 企业已经不具备开发这块土地的实力，之后向当地政府正式提出了退居申请。

根据合同37条规定，转让人未按期提供土地，致使受让人本合同项下地块占有延期一天，转让人应当根据转让人已经支付的国有建设用地的开采权向受让人支付违约金，土地采用年限实际为违约金 转让人超过六十日延期交付土地，经转让人催促仍不能交付土地的，转让人有权解除合同，转让人可以加倍退还定金，退还国有建设用地采购权转让价款的其余部分，转让人可以要求赔偿损失。

上述西市区政府推广部门王姓负责人认为，合同规定的每日1‰违约金是指合同签订后6个月内清理土地，6个月后政府未交付土地的，必须在60天期限内申请退保。 该违约金政府承认，当时公司没有提出退保申请。 随后，政府提出按照银行同期贷款利率给予补偿，并将土地出让金归还公司，但公司没有同意。

公司缴纳了1.3亿元的总价款，土地交付期满后两个月内不去地方政府了解退地的事吗？ 在记者提问时，王姓负责人说:“这个不太清楚。 具体知道这件事的相关负责人已经调走了。 还不在我们区。 ”。

进程:赔偿标准分歧的大土地将再次“搁置”两年

因地方政府搬迁而未能开发的这片土地，因责任赔偿问题，又闲了两年，年自由贸易区的挂牌尚未办理。

对地方政府未及时曝光和有违反合同行为的，合同中提出了因履行合同发生争议，争议双方协商处理，协商不成的，提交营口仲裁委员会仲裁处理的确定法律处理途径。

年9月，营口仲裁委员会发出裁决书，申请人是营口晟恒房地产开发有限企业，被申请人是营口市国土资源局。 判决的第一个副本是解除申请人与被申请人于年4月2日签订的《国有建设用地使用权转让合同》。 被申请人自收到本裁决之日起30日内，退还申请人土地使用权出让金124416000元，自年10月6日起至年6月25日按日0.6‰向申请人支付违约金。 赔偿申请人支付的税款损失5538848元。

裁定书称，被申请人违约事实上给双方造成了重大损失，因此，根据本案的现实情况，并参照前几年的司法审判实践，公平基础上大体考虑其他综合因素，原约定日期的1‰略偏高。

根据土地使用权出让金1亿1300万元，每天支付0.6‰的违约金，约为每天7万1300元，从年10月6日至年6月25日的1300天内，共计违约金超过1亿元，接近原出让金总额。

上述王姓负责人表示，赔偿协议需要当地政府和公司双方的信息表达。 的0.6‰为基础进行赔偿，当时相关资金也为亿元，比银行同期利息要高得多。 这是基于民间借贷。

关于为什么不采取银行同期贷款利率补偿标准，营口仲裁委员会仲裁员文璞在《每日经济信息》记者采访中表示，根据当时双方签订的合同条款，每天1‰的违约金赔偿期不仅是退保申请的60天，此后一直没有交付土地 根据同期银行贷款赔偿的前提，虽然签订的合同是无效合同，但现实上是违约的，因此应该按照合同条款支付赔偿金。

文璞表示，按日计算，0.6‰的违约金相当于年利率21.9%，没有达到最高人民法院规定的全年24%的贷款利率。 因为当时考虑到当地政府的支付压力，适当下调了。

年8月，最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，要求借款人按照借贷人约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

年1月，营口市中级人民法院要求营口仲裁委员会在30天内重新仲裁，至今已过去1年多，重新仲裁的结果尚未定论。

营口仲裁委员会一位负责人向《每日经济信息》记者解释说，接到营口市中级人民法院要求重新仲裁的通知后，一个月内仲裁委员会重新组成法院，目前正在复审中。 一年多没有得出结论是因为双方以和解为目标，营口市西市区政府也在筹集资金。

另外，关于公司与地方政府之间的协议情况，营口市国土局答复说，与营口晟恒房地产开发有限企业签订的土地转让合同目前没有解除。 下一步该如何处置这片土地，将取决于营口市西市区政府与营口晟恒房地产开发有限企业双方协商的结果。