“机构九龙仓上海项目热销背后疑点 质疑其房型超规”

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上周首次上映的上海新江湾城——九龙仓玺园，在销售本周取得了上海商品住宅成交面积第二的好成绩。 但是，机构发现了楼盘人气背后的疑点——土地出让时，90平方米的中小户型决定达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园。 此次发售的所有房源均为160平方米以上的大型户型。

《每日经济信息》记者昨日( 8月9日) (采访九龙仓玺园市场总监胡海嵚。 据此人称，从未听说过上述地块有90/70的政策限制。 胡主席推测，项目计划可能在九龙仓接手之前有所调整。 调查结果显示，九龙仓玺园前身新江湾城d1地块被多家媒体报道，在挂牌转让前，项目标书已经确定，地块内90平方米的小户型占整个项目的70%以上。

随后，记者查阅了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示，但未找到新江湾城d1地块调整的复印件。 负责审查新江湾d1分区计划的上海市杨浦区规划局规划科相关人员表示:“由于这些分区的规划审查涉及2~3人，必须等到明天( 8月10日)才能对这一情况做出准确的回答。”

机关“怀疑”工作室违规

根据佑威和楼市专项评估网联合提供的数据，8月2日~8月8日上海商品住宅成交均价达到23242元/平方米，比上个月上涨10%，这个均价大幅超过新政前的水平。 该机构认为，导致本周上海商品住宅成交均价大幅上涨的“助推”是7月24日启动的新江湾“地王”工程——九龙仓玺园，为批量销售成交，上海房价创下近期新高。

对九龙仓玺园进行研究后发现，项目前身新江湾d1地块曾有90/70的开发政策限制，九龙仓玺园至少应该是七成以上的房型在90平方米以下的中小型。

据悉，2006年6月1日建设部发布90/70政策，新审核、新开工的商品住宅建设，套建筑面积90平方米以下的住宅面积所占比例需达到开发建设总面积的70%以上。 根据建设省相关负责人的设想，通过大量建设、开发小户型项目，增加新建住宅覆盖数量进行供给，抑制供需，稳定房价。 此后，上海出让的小地块开始确定90平方米以内的中小户型必须占开发总建筑面积的70%以上的要求。

据记者报道，2007年6月22日东方早报报道，浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍摄新江湾城d1地块后，向媒体做出了这样的承诺。 “企业按照计划的要求开发新江湾城项目。 也就是说，开发商认为高级住宅项目的这大部分户型将不足90平方米。 ”

佑威和楼市专项评估网昨日公布的报告显示，九龙仓的销售人员一口否认d1地块有90/70的户型限制，同时表示项目后期也没有小户型上市。

九龙仓玺园营销总监胡海嵚昨天向《每日经济信息》记者进一步确认，上述项目没有小户型的产品。 他甚至不知道地块有90/70的户型限制。 另外，该项目还表示不排除计划已经前期调整的可能性。

但是，这些推测尚未得到政府相关部门的证实。 记者在上海市计划和国土资源局网站上查阅了2006年以来公开的经调整的项目计划，但未找到新江湾d1项目的名称。

上海中小户型供应不足4成？ [/s2/]

一份房地产研究市场拆解报告显示，在以新江湾地区为代表的上海中环内，100平方米左右的公寓总价低，但购房者主要是普通上班族，价格不高。 特别是因为住宅供给量庞大，价格大多不高，容易滞销。 反而是因为总面积从160平方米到200平方米的3间和4间，与高端客群相比，不仅价格高卖，而且销售也非常好。

佑威房地产研究中心主任陆骑麟副主任表示，因此，整个新江湾少有100平方米左右的房源，目前市场主力供应大型住宅型。 这种现象不仅出现在新江湾，也出现在上海中环以内的其他地区和别墅区。

此前，由于相关部门严格执行90/70政策，许多开发商选择了将两个中小户型合并为一个大户型的“一室两证”的方法，为了将不符合规定的产品“合法化”，巧妙地“悄悄地”改变了计划。 由于从去年开始不再强调90/70政策，许多原本规定90/70政策开发的中小户型项目都以大型户型对外销售。

陆骑麟表示，部分楼盘突破90/70政策限制，或造成目前市场小户型产品紧缺的原因。 据他统计，上海目前供应的商品住宅中，只有36.9%用于建设90平方米以下的中小户型住宅，6成以上的建筑面积制作成90平方米以上的大型户型产品。 据此，市场中小规模公寓数量少，只占上海楼市总供给的47%。

“中小规模公寓的数量越多，准备结婚的刚性高的购房人就越满意，房价也会因为供给的增大而减缓上升速度。 ”陆骑麟说。