“北京房价与收入之比高达22.3倍 上海为15.9倍”

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关于合理房价和房地产市场的讨论涉及跨学科的理论死角:合理房价的“理”到底是什么？ 我认为至少应该有三个层面的道理。 其中之一是合理的房价评价标准。 其二是合理的城市住宅体系；其三是合理的城市化布局。  

房价的第三个公式

多年来，空看房价的第一个理论依据是两个经济学公式:1.房价与收入之比； 2 .租金收益率。

按房价收入比计算合理房价，国际货币基金组织( imf )达到新加坡的4.4倍、纽约的6.2倍，中国上海和北京分别达到15.9倍和22.3倍。 还有人利用全年的公开数据，根据家庭可支配收入和每户90平方米计算合理的房价水平。 北京、上海、广州的合理房价分别只有每平方米4387元、4831元、4573元。

这两个理论公式在许多国家表明实证研究是有效的，但为什么在中国行不通呢？ 答:中国是人口大国和货币大国，中国的城市化史无前例。 两个理论公式的前提是:1.人口不移动； 2 .货币不增长。 但是，在中国城市化的浪潮中，这两个前提都不存在。 特别是在中心城市，人口和货币在流动中凝聚。 这是城市化进程中不可逆转的趋势。

马克思在《资本论》中研究资本积累和集中，但我相信如果当时他研究国民经济城市化，他必然会得出和我一样的结论。 根据资本集中法则，人口、货币的积累和集中必然创造城市空之间的稀缺性，所有财富的共性都是稀缺性。 从财富的稀缺性来看城市，各房地产的价值包括空间溢价。 因为空气体中弥漫着金钱的气味。 城市的空之间的溢价率越高，城市不动产所含的财富就越高。 为此，我提出了合理房价的第三个公式。 单位空之间的人口/财富比。 只有用这个公式评价中国楼市，才能理解城市房地产的刚性诉求不是居住诉求，而是财富和安全诉求。 因此，驱动房价上涨的原动力是人致富的欲望和超额货币。 房价的上涨往往来自财富的货币化，因为货币化的虚拟财富点燃了追逐财富的梦想。

从财富理论看城市，看似不合理的高房价是提高城市竞争力的经济杠杆。 因为高房价通过三种方式调节着人口流动。 1 .高房价补偿原住民，购房者用现金购买稀缺空之间，迫使部分原住民自愿退出竞争。 2 .高房价必须减缓外来人口的流入，迫使竞争力弱的人放弃竞争3 .高房价将提高城市生活人口的整体素质，让更有竞争力的人持续流入，从而提高城市的竞争力。

超级城市群

合理的城市住宅体系和

英语urbanization的中文有两个译文。 一个是城市化。 其二是城市化。 但是，这两个翻译的中文意思有很大的不同。 城市化以流动人口为主导，城市化以非流动人口为主导。 因为这也形成了两种城市化模式。 一是中小城市化，典型代表是德国模式；其二是超城市群(或大都市圈)，典型代表是大纽约、大巴黎、大东京等。

超级城市群(或大都市圈)是法国地理学家高盛于1957年提出的新概念。 作为现代城市的最高空间组织形态，超城市群的量化标准有两个。 其中之一是2500万以上的人口积累。 二是每平方公里人口密度在250人以上。 由于经济地理和文化的历史，中国城市化事实上选择了超城市群主导的模式。 三个特大型都市圈已经形成或正在形成。 即长江三角洲城市群、珠三角城市群、大首都经济圈。 这三个特大型都市圈的人口集中度已经超过1亿人，但以高盛的标准来看，除了中国以外，近10个都市群的人口集中度接近或超过2500万人，人口密度每平方公里超过250人。 因此，研究中国的城市住宅体系必须以超城市群为背景。 否则，就难以理解特大型城市群(亿万级)的住宅市场。

从人口和货币流动看城市住房市场，城市住房体系自发形成“金字塔”。 5%—10%的高端集团拥有豪宅。 30%—40%的中产家庭拥有普通商品房的人口有50%以上进入住房租赁市场。 这样的住宅“金字塔”一旦形成，背后就会出现另一个倒置的“隐形金字塔”。 因为富豪阶层在豪宅市场移动，钱很少。 低工资层在租赁市场移动，人多钱少。 三级住宅体系中无形存在的人口和资金的转移决定了城市的生命，就像血液循环对人体的重要性一样。 有钱人进城寻找投资和理财的机会。 穷人有梦想，去城市寻找就业和创业的机会，金钱和梦想在城市的空之间交汇，演绎着欲望城市的商业传说和财富梦想。 对一个城市来说，没有有钱就没有现在，没有穷人就没有未来。 城市系统的合理性在于城市的财富效应。 因为现代城市群是国家财富的中心。

以财富中心为基准，城市边界是“市”而不是“城”，市场的扩大和升级决定人口和货币的流入流出，决定城市空之间的扩张和收缩。 从市场升级的角度看，超城市群必然以现代金融业为核心，金融市场是现代市场体系的最高级市场，因而形成国家的金融中心城市群。 很多人对城市群的误解来源于对金融业的偏见，认为只有实体经济才能创造财富，所以实体经济外移可能会导致城市“空心化”。 其实，人们担心的城市“空”去中心化是金融创新带动的产业升级和市场升级，现代金融业被超城市群升级为虚拟财富制造业，虚拟财富才是城市文明的主流财富。 迟早会认识到，合理的住房体系不会让更多人拥有住房，而是让房地产市场成为虚拟财富的温床和家庭财富的支柱。

合理的城市化布局:

疯狂和寂寞都有

金融中心的形成和交通网的改建是一国经济城市化的里程碑，合理的城市化布局将提上议事日程。 这个阶段，城市生活人口过半，经济快速发展的重点从农业转移到了现代服务业或第三产业。 城市经营者必须面对城市的“死活”:一部分城市因人口流入而膨胀，一部分城市因人口流出而萎缩或衰亡。 交通网和水资源改变了不同城市的相对特征，一点城市宜居属性上升，一点城市下降。 长期以来，我国城市化布局逐渐形成三级城市体系，其合理性评价标准是稀缺空之间资源的经济效益最大化。

城市的“生死抢劫”表现为房价下跌的分化。 以代表性城市的平均房价为中位数，另一方面，高于中位数的城市平均房价越来越少，其中金融中心城市的平均价格远远高于中位数，地标性顶级豪宅和写字楼的价格将暴涨。 另一方面，更多城市的房价低于中位数，其中水资源匮乏、人口流失的城市成为“鬼城鬼镇鬼区”，房价一落千丈，无人问津。 此时，回首过去，可以看到一个国家的楼市“金字塔”。 可以看到从房价的上升到分化，再到不同城市的上升，具有上升潜力的投资性楼市越来越窄。 最后，天价和鬼城一起飞，疯狂和寂寞。 就业机会的减少和家庭财富的减少加速了人口流入中心城市，楼市投资的黄金法则由此转变为中心、中心还是中心！

城市的“生死抢劫”也表现为报酬水平和经济总量的分化。 根据中欧博尔杰的薪酬研究报告，年公司平均年薪在6万元以上的城市有8个。 北上广深杭宁苏甬仅上海就超过7万元。 公司平均年薪4万-5万元区间的“二线城市”不到10个，除天津武汉成都重庆郑州青岛大连西安外，还可以加上无锡厦门三亚昆明拉萨等特色城市。 上述20多个城市，而且也是房价高的城市。 据统计，薪酬水平、平均房价和经济总量之间有很高的相关性，三者的一致度达到90%以上。 这间接说明了迄今为止提出的合理房价第三公式，即单位空之间的人口/财富之比。 美国《外交政策》杂志的文案标题是《中国经济描写》，第一个结论是35个城市约等于经济总量的一半。 其中，北上广深(包括佛山)的国内生产总值占全国的13.72% )，再算上外围城市，比例更高。

房价、合理的住房体系、合理的城市化布局三者相互制约，共同决定着“人的城市化”。 据评估，中国城市化大局已定，未来10年城市生活人口将逐渐达到10亿，地域分布呈“二八”格局。 50%以上进入三大特大型城市群，30%左右进入二线中心城市，剩下的20%分布在几个中小城市。 中国城市化完成后，三分之二以上的国土将成为偏僻的“无人区”。 真正的挑战是如何经营和管理亿万人级的超大型城市群。 (作者是独立经济学家)。