“人民日报：房子须给人住 高房价是不可承受之重”

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在特殊国情和快速城市化阶段，住宅需要“让人居住”

“你买房子了吗？ ”

“房价会上涨到什么时候？ ”

“管制会降低房价吗？ ”

尽管“商品房”、“房价”一词出现在中国人的生活中，却是近十几年的事件。 但是这几年房价过高的问题越来越引起社会的普遍关注，“房子”几乎是人们在各种场合最热门的话题。 2009年，电视剧《温暖屋》播出后，在众多观众中引起热议，成为社会现象。 因为以房价高为背景，反映了都市无住宅族的困惑和无奈。

“现在是住房问题最突出的时期，涉及到千家万户的安居问题，因此备受瞩目。 ”在接受住房和城乡建设部相关负责人和记者采访时，他说。

新中国成立后很长一段时间，我国实行福利分室制度。 名义上是免费住宅，但是由于供给严重不足，人们的整体居住条件长时间没有得到改善，商业区、长屋、三代人同居的情况，很多人都记忆犹新。 到1978年，城市生活的人均住宅建筑面积只有6.7平方米。

改革开放30年来，特别是1998年停止住房实物发放，全面推进城市住房制度改革10年来，城市居民住房条件明显改善。 到2009年底，城市生活人均住房面积将近30平方米，住房严重短缺得到大幅缓解，大部分家庭都有自己的住房。

然而，在城市化进入快速发展阶段的背景下，由于住房诉求持续增加，住房问题的压力长期存在。

据住房和城乡建设部上述负责人介绍，2009年中国城镇化快速发展水平将达到46.6%，保守估计，中国城镇化率将达到55%。 根据相关计划，未来10年中国人均居住面积将达到35平方米，而2008年的数字为28平方米左右。 这意味着未来十年全国城市住宅诉求将达到42亿平方米，相当于每年新增4.2亿平方米。 考虑到全年中国整体城市化率将达到55%左右，平均每年上升1个百分点，加上这部分新城生活的人口，未来每年产生的实际住房诉求将在8亿平方米左右。 住房供应有很大的压力。

“我国的城市住宅可以说有‘绝对的不足’。 》住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，1999年以来，中国在城镇建造了近80亿平方米的新建住宅，约7000万套新建住宅，相当于中国2008年2亿城市家庭的35%。 尽管如此，每100户，每年只能住3~4户新房子。 这种“绝对不足”必须经过20至30年的艰苦努力才能消除，在相当长的一段时期内，住房供应必须保持较高的增长速度，以满足城市居民对住房的诉求。

一方面诉求持续上升，另一方面我国大多数稀少的国情决定了耕地保护是重要的国策，不能无限制地扩大城市、占用土地，土地资源的有限性、城市空之间的有限性和住宅诉求膨胀的矛盾长时间突出。

另外，中国房地产市场快速发展的历史只有十多年，体制机制还不健全。 过去十年，通过房地产市场处理住房诉求受到重视，面向低收入群体的保障性住房供给不足，借款过多，住房供给结构失衡。

近年来，房价急速上涨，大城市和中等收入家庭买不到住宅了。 近年来，根据央行定期发表的与存款者的调查，认为“当前房价过高”的居民经常维持在70%以上。 多种因素交织在一起，住房问题在这几年集中凸显，成为社会热点。

“在快速城市化阶段，许多居民需要改善住房条件和少有人多的特殊国情，我国住房制度快速发展，不能带动房价、高泡沫、高能耗、大型住宅型道路的上升，应以满足居民的自身居住为首要目标 ”住房和城乡建设部部长姜伟新说。

房价之高是“不可承受之重”，被控制为体现住房费用的特点

住宅建设以满足居民的生活为首要目标，也就是说房子建成后应该用于居住，而不是投资的炒作。 但是，在某个城市，一方需要住宅的大量居民买不到房子，另一方放置着多个房子空，即使购买者买了房子也没有用于居住。

住宅既是费用，也是投资品。 近年来，这种观念已经深入人心。 但是在现在的中国，更多的住宅体现了成本的特点，最用于居住。 ”。 中国社科院金融研究所副所长巴曙松表示，此前房地产投资品特征过于浓厚，房地产市场充满投机气氛，房价在短时间内暴涨。

“蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……这些年来这些热门词汇的流行证明，高房价已经成为人们生活中“难以承受的沉重”。

曙松认为，今年以来以“国十条”为代表的房地产调控，增加供给、打击投机是最突出的优势，试图推动房地产回归成本特性，调控方向符合当前我国的现实情况。

在控制初期效果的情况下，从8月开始，部分地区的房价下降，楼市呼吁回暖。 曙松认为，在某种程度上，这是监管政策被深入引导的表现。 开发商资金压力加大，降价销售动力加强，楼市库存不断增加。 由于房价下跌，诉求释放，成交量上升，实际上这个市场的反弹是由自住型诉求推动的，体现了住宅支出品的特点。

但是，9月以来，一些城市再次出现量价快速上涨的现象，楼市重现过热之芽。 9月底，有关部门再次出台了5项措施。 例如，要求停止对购买第三套房发放贷款，购房首付上升至30%，部分城市限制新购房数量等。 10月，市场再次降温。

“五项措施的指向非常确定，是进一步严格抑制投机。 ”住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为:“如不能停止发放第三套住房贷款，贷款，对炒房者来说，炒房的价格和风险将大幅增加，撤出市场。”

而且，从去年年末本轮开始管制之初开始，就强调必须努力增加供给，特别是保障性住房和中小规模普通商品房的供给。 随着调控政策的实施，土地供应持续增加，楼市供不应求的情况得到缓解，房价上涨得到遏制，投机诉求得到有效遏制和退出。 住宅回归费用特征的变化越来越明显。

改革住房供应体系，增加公租房比例，对市场给予稳定期待

短期管制政策稳定了市场预期，为了长期的制度改革，在时间和空之间发生了变化。 “近几年出台的监管政策被市场消化的速度越来越快，之后的制度改革应该尽快跟上，以保证监管效果不会再次受损。 ”全国工商联房地产商会秘书长聂梅生说。

为了体现住宅越来越多的费用特点，满足老百姓的居住诉求，首先必须在住宅供给系统的建设上下功夫。 住房改革初期，我国提倡“建立以经济适用住房为中心的住房供给体系”，但在后期的落实过程中发展为以市场化的商品房为中心。

“市场上只有商社的话，在供不应求的情况下，必然会得到价格高的人。 ”陈淮说:“住房供应相关政策要向中低收入家庭倾斜。 ”。

“近两年来，国家支援公共租赁住宅的迅速发展非常好。 应该增加公共租赁住宅在住宅供给中的比重，为转变住宅供给模式探索新的途径。 ”聂梅生表示，当公共租赁住房达到一定规模时，政府背景下的机构可以拥有和租赁住房，面向中低收入者和新就业者供给，整个住房供给体系有可能发展成基于市场化的“b to c”模式。 该模型可以比较有效地将住宅资源分配给需要住宅的人，实现住宅的成本属性。 对抑制房价、增加供应、稳定预期有很大意义。

聂梅生表示，随着国家对投资型商品房诉求的抑制，商品房市场增长型、扩张型快速发展模式将走在前列。 已有不少房地产开发商愿意参与政府公租房建设，公租房快速发展完善，可能形成收支平衡或略有盈余的开发模式。 一旦开发商介入，公租房建设的资金问题将迅速缓解。 这也需要政府的推动，需要加大政策扶持力度，快速发展公租房建设基金。 最近，工商联和建行等单位正在考虑由大型开发商出资设立公租房快速发展基金，大规模参与公租房建设，吸引房地产市场资金用于保障性住房建设。

在商品房建设方面，要更好地发挥住宅的成本特点，必须多建设中小型、中低价位的普通商品房，使人们不仅可以购买，而且可以舒适地居住。 2006年，中国出台了着名的“90/70”政策。 也就是说，90平方米以下的中小户型住宅建设规模必须在70%以上。 虽然政策出发点非常好，但是由于一直缺乏配套措施的支持，加上政策本身在操作水平上的难度，现在已经做不到了。 中国房地产协会有关专家认为，在住房长期规划编制中，应强调中小户型商品房的建设，适当提高商品房小区容积率上限，并建议通过土地出让、财税等政策，增强可操作性

供给侧进行改革时，以及诉求侧也必须继续抑制投资投机性诉求。 聂梅生认为，目前除信贷手段外，抑制投资投机还是依赖行政手段，不利于形成稳定的预期。 建议尽快确定房地产税费安排，增加投资者持股价格，从根本上和长远上抑制投资投机性诉求，更好地体现住房支出特征，尽快给开发商和公众带来稳定的预期。

“中国是世界上罕见的不征收不动产税的国家。 ”国务院快速发展研究中心的有关专家表示:“这降低了拥有或囤积大量住宅的价格，助长了投机。” 在有关部门最近公布的“五项措施”中，确定提出将逐步向全国宣传房地产税试点。 只有努力增加公共住房和中小规模普通商品房的供给，同时用经济手段长期遏制投机诉求，住房才能真正成为老百姓的“房子”。