“房地产税法草案基本完成 专家:2020年前或出台”

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《中国经济周刊》记者王红茹北京报道

在《中国经济周刊》年第8期发行)

关于不动产税的话题热到什么程度？ 用“看风就是雨”来形容也不为过。 无论刮什么与房地产税有关的风，都将成为舆论关注的焦点。

引发这个房地产税话题的，是国务院去年提出的《关于创新政府资源配置方法的指导意见》。 这篇长文7000多字，只稍微提到了房地产税，就被舆论反复抛光了。

其实，该意见稿的原文是“以维持全国统一大市场为前提，支持各地区在新型城市化、国资国企改革、区域金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。 虽然在短短几个十字里，提到了许多探索创新项目，但舆论特别对“房地产税”的概念进行了放大解释，得到了“全年房地产税真的来了”的好评。

但是，这种评价似乎过于乐观。 那么，明明“加快房地产税立法，适时推进改革”三年过去了，进入立法程序的房地产税为什么迟迟没有落实“庐山真面目”呢？

不动产税法还很难制定

最近在媒体上刊登的“观察！ “房地产税”马上就要来了！ 房价终于要下跌了吗？ 》的报道正在热传。 报道引用了北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的见解。 这次人民代表大会的任期到年底为止。 因此，预计房地产税法最早在年底前通过，最晚将在年底提交审议，并有可能在下一届人大任期内通过。

用上面的话，很多人误读为年征收房地产税，全面推行。 这让刘剑文束手无策。 “其实这个观点是在年十八届三中全会召开后说的，后来在很多场合都纠正了，但真的没有修改。 ”

他借《中国经济周刊》说:“首先，这次人大的任期不是年底，而是到年3月为止。 第二，房地产税法草案已经完成，最早有可能于年提交全国人大常委会审议。 但是，提交全国人大常委会审议并不是落地就能实施的。 从立法程序上看，不动产税法是一个很难在2010年制定的事件，也可以说是不可能的。 ”

房地产税不仅关系到千家万户的利益，也关系到中央和地方的利益，关系到整个社会的稳定和私有财产的保护，因此慎重制定这样重要的法律也是有道理的。

刘剑文认为，房地产税之所以延长，是因为“这个房地产税法应该在什么时候制定，应该处理什么问题，目的是什么，宗旨是什么，这些都非常重要，立法有法定程序，制定也需要时间。”

刘剑文预测:“根据中央部署，应该在年前实施。” 还有四年。 ”

房地产税法草案基本完成

我国现行税制体系中没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房地产税和土地征收税。

不动产税于1986年征税，只适用于公司和个人的经营性不动产，对个人住宅实行免税。 因为这几乎不会影响老百姓的生活。

不动产税的前身是物业税。 2003年，我国开始提出物业税改革，这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税的？ 与物业税改革同步进行的是房地产税改革。

关于进行房地产税费改革的理由，中国社会科学院财经战术研究院税收研究室主任张斌做出了回答。 “在我国现行税制下，房地产在开发、建设、交易过程中，前沿的税收负担很重。 但是，保有环节的税费负担较轻，除重庆、上海试点地区外，自有住房在保有环节不征收房产税和城镇土地征收税。 因此，在财税改革中强调房地产税费综合改革有利于税负的均衡。 ”

由于房地产税是按租金或住宅原值征收的，近年来，国家税务总局推进了房地产税与土地征收税的合并，合并后不按原值征收，而是按判断值征收。 这是推进房地产税的道路。

与房地产税相比，房地产税是一个综合性的概念。 我国正式提出对居民住宅征收房地产税是近年来的事件。

年11月，十八届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》，提出“加快房地产税立法，适时推进改革”，据此，房地产税先立法、后改革的“税收法定”大致以“相应法律为前提。

随后，开展了房地产税立法工作。 但是，这次房地产税的立法与以往的部门立法有很大不同。 这次房地产税法的起草，由全国人大预算实务委员会主导，财政部、国家税务总局等职能部门共同参加，专家也略有吸收，组织小组共同起草。

备受关注的是，房地产税法中是否整合现有的房地产税和城镇土地征收税。

国务院快速发展研究中心研究员倪红日此前表示，房地产税改革将整合现有房地产税和城镇土地征收税。 这意味着房地产税会增加房地产持有环节的税负，以房地产的判断值为征税基础，暂时不包括其他土地增值税、契税等。

虽然不知道草案是否真如偃红日所说的那样“必须整合现有的房地产税和城镇土地征收税”，但是《中国经济周刊》记者表示，目前房地产税法草案已经基本完成。

“草案的起草已经一两年了。 草案完成后，提交全国人大常委会审议。 目前，初步草案已经有了，什么时候发表，取决于高层对经济整体快速发展现状的评价和纳税人达成的共识。 ”刘剑文说。

中国房地产税的改革方向已经明确:重大改革必须有根据。 但是，关于房地产税的征收，目前仍有很大的争议。 一个是征收目的问题，另一个是如何征收的问题。 这些还需要时间来明确。

免除相关人员的居住权

张斌告诉《中国经济周刊》记者，社会各界讨论房地产税问题时涉及的目标首要有四个。 一是打击炒房，控制房地产价格。 二是调整财富分配；三是作为基层政府的主体税种，完善地方税体系；四是促进土地资源的比较有效利用。

老百姓关注的是降低房价。 事实上，上海和重庆公布的房地产税试点方案的原因，都是以抑制房地产价格和打击炒房为背景的。

在控制房价和打击炒房的目标下，在张斌看来，开征房地产税有两种思路。 一种是上海模式，新增不动产对超过一定面积的部分征税，与库存无关。 一种是重庆模式，与库存有关，但只与少数高档住宅有关。

以抑制房地产价格暴涨、调整财富分配为征收房地产税目标的，应当着重调整功能，设置高免税额，免除基本住房费和改善型住房费。 这是老百姓最关注的事情。 房地产税一旦实施，买房后每年要不要交钱，要交多少钱，这些钱都需要从老百姓的口袋里拿出来。

年上海和重庆房产税试点方案中有上海本地户籍居民人均60平方米的免征条款，重庆对新建住房有100平方米的免征条款。 除此之外，坊间备受关注的是人均30平方米或50平方米的免税。

刘剑文向《中国经济周刊》记者强调，“目前，舆论并未对所有个人不动产征税。 因为这涉及纳税人的基本居住权和生存权保护问题。 因为，在征税的过程中，有多少面积可以不征税，需要合理的扣除。 我非常支持在征税过程中给予必要的扣除。 根据中国的现实情况，我认为人均30平方米、50平方米的扣除是可以考虑的。 ”

一般来说，征收的难易度很高

如果实行免税，意味着大部分老百姓的自住型住宅，甚至是自住加改善型住宅可能在2套以内，在免税范围之内。

但是，随着去年5月1日我国全面启动营改增改革，房地产税被赋予了承担地方财政支出缺口大旗的重任。

长期以来，营业税是地税收入的首要来源，营业税具有稳定性、可控性等优势。 另一方面，增值税改革后，原地税所属的“营业税”一下子变更为国税的“增值税”，地方税收入失去主体税，地税收入大幅下跌。 目前，“增值税改革”后，过渡期中央和地方将增值税分为5:5，但过渡期后，如何完全建立地方税体系仍是一个重要问题。

此外，地方债务沉重，土地财政难以为继，房地产税往往被赋予另一个重要作用。

国家税务总局前副局长许善达表示，当初房地产税改革试点时提出了三个目标。 第一个目标是增加地方政府的收入。 但现在看来，上海和重庆的住房税收收入规模极小。 第二个目标是缩小居民收入差距。 第三个目标是稳定房价。 上海和重庆的房地产税改革取得了一定的效果，但指望它全部实现改革目标还不现实。

张斌的表现更直接。 免税模式的房地产税一定不会成为地方政府的主体税收。 由于征收范围有限，收入有限。 这种情况下的房地产税不能代替地方政府的其他收入来源，也不能弥补增税后地方财政的差距。

张斌表示，美国式房地产税普遍征收，收到的钱主要用于当地公共服务的资金诉求。 如果我国制定房地产税的目的和美国一样的话，老百姓支付的钱不够大，就不能得到与地方政府直接相关的服务。

“总的来说，引入房地产税抑制房地产价格的第一想法是，由于相关面小，社会争议小，引入难度也小，因此更容易引入。 但是，作为弥补地方财政差距的第二个想法，上市时必须慎重。 一般征收的话，一千户也要交税，所以不能简单地说能不能完全征收。 ”张斌说。