“高端住宅产生调控“抗药性” 专家称应遏制房地产市场豪宅化趋势”

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近期房地产市场风云变幻，继“住房识别与贷款识别”4个一线城市之后，杭州、厦门等部分二线城市也开始进入这一行列。 至此，3月全国30多个城市公布了楼市调控新政。 北京是“十天九政”，管制力度之严格史无前例。

面对新风暴般的房地产市场调控，许多楼市逐渐趋于平静。 但是，相对于一般住宅，高级住宅市场似乎没有受到什么影响，显示出一定的“耐性”。

高端住宅对管制有“耐受性”

从年下半年开始，低密度、大户型、高单价高级住宅的成交大幅增长。

根据易居房地产研究院的统计数据，去年北上广深4个一线城市的平均价格为7万2000元/平方米以上的住宅成交近2万套，成交量在年剧增的基础上进一步上升，比去年同期增长44%。

值得注意的是，相对于普通商品住宅、二手房和“老旧易碎”的学区住宅，高档住宅的供需对楼市调控政策不敏感。

年以来，楼市一蹶不振，全国30多个大中城市及其周边热门郊县密集出台限购措施，再次加大楼市“镇静剂”剂量，但从市场交易情况来看，高端住宅呈现一定的“耐受性”。

根据亚君岳会的统计数据，年12月，北京交易价格在每平方米7万元以上公寓豪宅市场共交易453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增长100%、80%。 今年2月，北京公寓豪宅市场(成交价8万元/平方米以上)共成交243套，成交面积2.98万平方米，环比分别增长了5倍和近6倍。 而且2月份北京公寓豪宅市场成交价格平均为93768元/平方米，环比上涨12%。

高端楼市的上涨，给北京住宅市场格局带来了显着的变化。 数据显示，年前，8万+的产品成交占比维持在1%以内，从年开始高端楼市成交占比迅速上升至3%以上，特别是奥运会内8万+高端住宅成交占比从年的10%上升至25%。

亚洲澳大利亚机构市场研究部总监郭毅表示，北京豪宅市场成交量去年9月达到高峰，此后监管政策抑制了市场预期，但与需求者相比，豪宅目标群体对政策反应敏感度较低，经过两三个月的观望期，积压的指控大幅上升

事实上，不仅一线城市，天津、杭州、南京、厦门、郑州等热门二线城市的高档住宅成交也明显增加。 根据克瑞房价统计数据，去年天津总价在数千万元以上的新建住宅成交765套，比去年同期上涨190%。 今年2月，尽管是春节期间，天津别墅的销售额还是达到了359套。 根据中指院宁波分院最新公布的数据，3月6日-3月12日，宁波中高级二手房成交量上涨27%。

值得注意的是，许多客户认为高端住宅项目在资产价值方面有不可替代的作用。 因此，尽管新楼市调控政策为“住房识别和贷款识别”，同时购买非普通套房的首付比例在80%以上，但许多购房者开始寻找“打边球”的方法。 例如，通过以企业名义购买，避免了政策风险。

新建住宅豪宅化的趋势明显

综合房价、地价整体上涨等因素，高档住宅交易价格一起上涨有一定的必然性，这说明我国房地产供给结构正在升级，能够很好地适应新的市场诉求。 但在业内人士看来，近年来高档住宅市场崛起的背后，一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势明显可见一斑。 越是城市中心、商务中心，新建住宅项目越高级，呈现出低密度、大型、高单价的优势。

数据显示，北京的高端诉求近年来一直保持稳定。 上千座高级豪宅的成交数这几年一直维持着每年2000套左右的成交。 据统计，北京已有数十个断层地的价格超过3万元，由于地价高带来的资金压力，这些项目未来的销售定价有一定的限制。 例如东坝、丽泽、大兴板块迅速崛起，这个板块凝聚了龙湖、泰禾、招商蛇口、葛洲坝、华润、婺源地产等多家企业品牌开发公司，形成了“内城顶豪首区”。

在天津南开区，近三年来，该区的新建楼盘大多属于高端产品。 例如“复康路11号”楼盘最小户型159平方米，单价超过7万元每平方米，一套总价都超过数千万元。 “鲁能公馆”大楼的最小户型为145平方米，一套最低总额也突破了800万元。

另外，记者还访问了天津南开区的“天房崇德园”楼盘，与一期90-140平方米的普通两居室、三居室相比，推上了今年开业的两期主洋房和别墅，洋房建筑面积157平方米3间，186平方米4间型。 折叠别墅的建筑面积为240—257平方米的4户型，多为数千万元级的豪宅。

3月下旬，杭州萧山区以北2处相邻住宅区转让，参加此次拍卖的公司达35家，最终2处地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞拍。 楼价分别达到30816元/平方米、30387元/平方米，杭州钱塘江南岸地价创下新高。 据业内人士介绍，楼价比楼价高，有人叫嚣新建住宅豪宅化。

易居房地产研究院智库研究中心总监指出，近年来，由于部分热门城市住宅用地供应量逐年萎缩、土地交易价格持续上涨、地价较房价上涨，开发公司通过提高楼盘位置、提高装修质量等途径提高附加值，

为了限制需求，应该吸引新建住宅的供给

专家认为，热门城市新建住宅的豪宅化趋势，对当前楼市回归“住”属性有两种负面效果。

一是传导房价上涨压力，助长楼市泡沫。 浙江省豪世华邦地产业经理王博表示，从房地产领域的规律来看，新建住宅的价格是二手房价格走向的指南针，高端项目进入市场，很快就给周边的新建住宅、二手房带来了涨价空之间。

二是住宅供需结构不平衡，引起其他问题。 新建住宅的豪宅化趋势造成了新建住宅的供给结构不平衡，这即使不能满足有需要的人的职业诉求，也将豪宅的拆迁作为潜在的问题，不利于房地产市场的长期健康快速发展。

作为某直辖市从事公关领域的“入城刚需”买家杜洋坦率地表示，城镇成为豪宅区后，此前市民平等共享的基本教育和医疗资源被资本圈占用，专供富人使用，社会不公加剧，凸显出来。

业内人士表示，一线城市和热门二线城市高档住宅供需旺盛，“豪宅化”有一定的合理性，但从楼市平稳健康快速发展来看，这种现象并不能过度、无序快速发展，应根据需求进行引导。

专家表示，要遏制房地产市场豪宅化的趋势，使住宅回归居住属性，必须首先在源头方面进行控制和调节。 有关部门在规划审查新建住宅的供给结构时，应当更加量化、细化、前置化，在充分了解购房者诉求结构的基础上，规划相应的供给，促进供需匹配。

据记者介绍，北京、上海等地提出了满足刚性住宅诉求的调控政策。 北京提出增加中低价位、中小套型普通商品住宅的供给比例，保证套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比例在70%以上。 上海根据地块情况，提出进一步增加商品住宅用地中保障性住宅(含人才公寓)的配置比例和房地产开发公司拥有住宅的比例。

专家表示，有效执行这些措施至关重要。 另外，对于天津、杭州、南京等“准一线城市”、热门二线城市来说，也必须及早应对新建住宅的豪宅化，造成楼盘供应不足，才能有效缓解房价上涨的压力。